Trh s pronájmy bytů v Chicagu zažil jednu z nejaktivnějších sezón za poslední roky, kdy se pronajímatelé a správci nemovitostí museli přizpůsobovat novým předpisům zdánlivě každý týden, protože pandemie koronaviru změnila mnoho aspektů každodenního života. Nájemníci tráví ve svých bytech více času než kdy jindy, což je nutí přehodnocovat funkčnost prostor, které si pronajímají, což mělo za následek, že se v této sezóně stěhovalo více nájemníků.

Jako nejdůvěryhodnější chicagská ILS má Domu přístup k velkým datům týkajícím se chování nájemníků a také k cenovým trendům chicagských bytů s detailními informacemi až na úroveň jednotlivých čtvrtí. Pro naši podzimní aktualizaci trhu jsme se rozhodli zahrnout některé trendy, které pozorujeme v prvních třech celých čtvrtletích roku 2020, ve srovnání se stejným obdobím v předchozích letech, abychom zohlednili výraznou sezónnost trhu.

Přinášíme výběr těch nejzajímavějších poznatků:

Šestiletá série růstu nájemného se chýlí ke konci

Do letošního léta zaznamenávalo Chicago vzestupný trend celoměstské průměrné ceny nájemného, který započal v roce 2013, se složenou roční mírou růstu (CAGR) ve výši 1,43 %. Na konci 3. čtvrtletí 2020 však poprvé po šesti letech zaznamenáváme pokles celoměstského průměrného nájemného o 3 % na 1 702 USD, tedy pod úroveň roku 2017.

Největší příčinou poklesu nájemného je nadměrná nabídka bytů v Chicagu v průběhu roku 2020. To přimělo mnoho pronajímatelů, zejména nezávislé provozovny typu “mama and pop”, k rychlému snížení cen, aby se vyhnuli dlouhodobě neobsazeným bytům. Když se tato reakce navrch přidala k ekonomické nejistotě, měli chicagští nájemníci více možností, než za poslední roky. A těm, kteří trpěli finanční zátěží, to poskytlo tolik potřebný oddech.

Je důležité zdůraznit, že tato analýza vychází z inzerovaného nájemného, a nikoli z čistého efektivního nájemného, které se stává stále oblíbenější strategií používanou správci nemovitostí, aby nájemníkům ukázali své poměrné měsíční úspory. To znamená, že po všech slevách a úlevách, které začínají zaplavovat trh, jsou ceny ještě nižší, než je uvedeno v této zprávě.

Největší pokles nájemného v okolí Loop a v blízkosti univerzit

Průměrné hodnoty mohou skrývat mnoho detailů, ale pokud se do dat ponoříme hlouběji, zjistíme, že se situace v jednotlivých čtvrtích výrazně liší.

Například ve čtvrti Lakeshore East došlo k jednomu z největších poklesů nájemného – meziroční pokles činil 13 %, zatímco i v dalších oblastech ve smyčce a jejím okolí došlo k poklesu nájemného v rozmezí od 4 % do 7 %.

Nájemné v Hyde Parku kleslo o 7 % částečně kvůli menší poptávce ze strany studentů, kteří byli v tomto semestru kvůli Covid-19 vyzváni k dálkovému studiu.

V rozporu s očekáváním zaznamenaly některé chicagské čtvrti na severu města včetně Rogers Parku, Andersonville a Lincoln Square nárůst nájemného o zhruba 5 procent, a to díky silné poptávce mladých chicagských obyvatel, kteří vsadili na nepřetržitý životní styl těchto oblastí, nebo jen proto, že hledali byty s větším prostorem ve srovnání s tím, co mohou získat blíže k Loop.

Blízká jižní čtvrť Bronzeville je v nájemní sezóně 2020 jistě výjimečná a zažívá nebývalý nárůst poptávky, kdy se nájemníci hrnou do bytů uvedených na Domu v této oblasti, což je spojeno s nárůstem nájemného o 19 procent. Podobně i nájemné v živé čtvrti Plzeň zaznamenalo na rozdíl od celoměstských trendů růst o 4 procenta.

Zatímco trendy růstu nájemného, které jsme zaznamenali v některých čtvrtích, lze vysvětlit zvýšenou poptávkou, v některých případech je změna průměrné ceny nájemného důsledkem nadměrné nabídky luxusních a nadstandardních bytů, které průměr zkreslují.

Největší nabídka chicagských bytů za poslední roky

Pandemie koronaviru měla za následek, že se náhle uvolnilo mnoho bytů, které nebyly na trhu po celá léta, protože nájemníci museli čelit výzvě, že ze svého bytu musí udělat kancelář, nebo protože chtěli získat přístup na balkon či terasu, aby měli během výluky přístup na čerstvý vzduch, nebo v některých případech proto, že na nájemníka dopadly ekonomické potíže v důsledku nebývalého počtu propouštění a dovolených.

Ať už byl důvod stěhování nájemníků jakýkoli, v sezóně 2020 bylo na Domu vypsáno nebývalé množství bytů a také historicky vysoká poptávka ze strany nájemníků. V této naprosto neobvyklé přehlídce bytů však několik čtvrtí zaznamenalo větší nárůst nabídky než jiné.

Pokud vezmeme jako měřítko celoměstský průměr, který činí přibližně 20 %, ve čtvrtích na severu města, včetně Andersonville, Rogers Park, Edgewater a Lincoln Square, došlo k menšímu nárůstu zásob ve srovnání s celkovým průměrem města, což naznačuje, že nájemníci v těchto čtvrtích o něco častěji obnovovali své nájemní smlouvy. Zatímco nájemníci hledající byty ve West Loop, Pilsen, Old Town a Lakeview měli více možností než v posledních letech.

Blíží se vlna vystěhovávání?

Evidence byly v roce 2020 na prvním místě mezi nájemníky i pronajímateli. Mezi hlavní otázky kolem tohoto tématu patří, zda bude či nebude povoleno vystěhování během krize veřejného zdraví a jaké možnosti mají pronajímatelé, když jejich nájemníci nebudou schopni platit nájemné – ať už částečně, nebo celé. Tisíce nájemníků po celém městě nejsou schopni platit nájemné a po zrušení moratoria na vystěhování v Illinois jim může hrozit vystěhování.

Domu nesleduje konkrétní informace o vystěhování ani od nájemníků, ani od pronajímatelů, nicméně naše platforma poskytuje obecné pokyny k tomuto tématu a na základě míry zájmu o tyto stránky odhadujeme, že se jedná o problém, který se letos může týkat více než dvacetkrát více nájemníků a pronajímatelů, než kolik jsme zaznamenali v předchozích letech.

Přebytek luxusních bytů, některé větší jednotky zaznamenávají růst nájemného

Podíváme-li se konkrétně na změnu nájemného podle typu jednotky v nejlepších čtvrtích Chicaga, Loop se potýká s poklesem cen u všech velikostí jednotek, ale zejména u garsoniér; tato oblast byla totiž neúměrně zasažena sociálními nepokoji a následky způsobenými problémy maloobchodníků.

Mezitím si větší jednotky, zejména malé zásoby jednotek s více než 4 ložnicemi k pronájmu, v mnoha čtvrtích udržely své ceny, a v některých případech dokonce zaznamenaly růst nájemného, což je způsobeno zámožnými nájemníky, kteří hledají více prostoru.

Studiové byty, které tvoří značnou část chicagského bytového fondu, vykazují smíšené výsledky, přičemž čtvrti jako River North vykazují výrazný nárůst průměrné ceny nájemného, ale v tomto případě je změna způsobena spíše nadměrnou nabídkou luxusních jednotek než reakcí zvýšené poptávky. Zatímco garsoniéry v oblíbených oblastech, jako jsou West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park a Logan Square, jsou u mladých nájemníků stále stejně oblíbené, zejména u těch, kteří mohou riziko koronaviru vnímat jako menší faktor při svém rozhodování.

Ačkoli tyto informace mohou být užitečné pro pronajímatele, kteří se chystají nabídnout byt, musíme zdůraznit, že za současných tržních podmínek je pro zajištění úspěchu nabídky nejdůležitější stanovení ceny a nejlepší způsob, jak určit konkurenceschopnou cenu nájmu, je podívat se na srovnatelné jednotky. Domu nabízí na našich webových stránkách podrobné statistiky s mezikvartilovými průměrnými cenami podle čtvrtí a typů jednotek pro všechny čtvrti, kde je dostatečná nabídka, více podrobností o tom najdete na naší stránce o čtvrtích.

Nájemníci vyčkávají, co se stane

Národní trendy ukazují na nárůst dočasného stěhování, protože nájemníci vyčkávají, co se stane s koronavírovou krizí a ekonomikou. Uživatelé Domu nejsou jiní, krátkodobé pronájmy zaznamenávají zvýšenou poptávku, protože někteří chicagští nájemníci vyčkávají.

Kdo hledá řešení dočasného bydlení v roce 2020? Někteří nájemníci se stěhují na předměstí a do méně přeplněných oblastí, aby lépe dodrželi směrnice o sociálním odstupu, a nájemníci z řad studentů se možná budou stěhovat zpět domů k rodičům, dokud se kampusy plně neotevřou do běžné kapacity. Někteří nájemníci využívají příchod práce na dálku a virtuální výuky tím, že hledají více prostoru ve svých nájemních domech.

Očekávají se průtahy – co mohou pronajímatelé dělat?”

Nájemcům trvá déle, než si najdou byt. V některých případech mohou začít s procesem až o 38 procent dříve než obvykle, protože nejistota vyvolaná současným prostředím donutila mnoho nájemníků k větší pečlivosti při výběru bytu.

Co mohou pronajímatelé udělat, aby přečkali tyto jedinečné tržní podmínky? Pro začátek by bylo moudré, kdyby pronajímatelé při inzerování svých nabídek hráli na silné stránky své pronajímané nemovitosti. Pryč jsou doby, kdy byl balkon nebo zadní veranda pouhým doplňkem! Balkony a další venkovní prostory jsou populárnější než kdy jindy, takže pronajímatel, který se chystá nabídnout svůj byt nebo apartmán v Chicagu, by měl udělat maximum pro to, aby tyto prostory vypadaly pro potenciální nájemníky atraktivně, a to zametením přebytečného listí nebo zalátáním otravných prasklin v betonu.

Kuchyně je v době pandemie mezi nájemníky také středem zájmu – a to do té míry, že ve třetím čtvrtletí roku 2020 byly v mnoha velkých obchodech se spotřebiči vyprodány lednice. Nájemníci využívají život v karanténě snahami, jako je pečení, takže pronajímatelé by měli případné nedostatky v kuchyni řešit s předstihem. Zářivá kuchyně s novějšími spotřebiči může pomoci přilákat více nájemníků do nabídky pronájmu.