https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: Měli by vlastníci pozemků uzavírat smlouvy o pronájmu ropy a zemního plynu vzhledem k dnešním nízkým cenám zemního plynu?

Odpověď:

Vysvětlení

Vlastníci pozemků v Pensylvánii musí pečlivě zvážit, jak může současný trh s nízkými cenami zemního plynu negativně ovlivnit nabídky energetických společností na pronájem ropy a plynu. Jak často říkám v pořadu All Things Marcellus, plynárenské společnosti jsou velmi chytré a jejich hospodáři chápou, jak vlastníkům půdy předkládat nabídky pronájmu plynu a další nabídky, aby si zajistili podpisy. Jednou z velmi běžných technik landmanů společností v současné době je využití nízkých cen zemního plynu jako nástroje k přesvědčení vlastníků půdy, aby podepsali nevýhodné smlouvy o pronájmu plynu a další smlouvy.

Obvyklá technika landmanů na trhu se špatnými cenami zemního plynu

Landmani vysvětlí vlastníkům půdy, že kvůli desetiletým nízkým cenám zemního plynu nemá plynárenská společnost finanční prostředky na to, aby učinila vyšší leasingové bonusy nebo vyšší procenta licenčních poplatků. Argumentují tím, že plynárenská společnost je v zoufalé finanční situaci a je pozoruhodné a úžasné, že společnost činí nějaké nabídky na pronájem vašeho majetku. Landman pak vysvětluje, že nízké ceny zemního plynu zničily rozpočet plynárenské společnosti na pronájem a že společnost není schopna nabídnout žádnou dodatečnou kompenzaci bonusu za akr nebo vyšší procento licenčních poplatků vzhledem k nízkým cenám zemního plynu. Na závěr landman vysvětluje, jaké máte štěstí, že jste dostali nějakou nabídku, a jak je landman šokován, že je plynárenská společnost vůbec schopna vám současné nabídky pronájmu na tomto pokleslém trhu učinit.

Na první pohled se může zdát, že to dává smysl, že máte štěstí, že jste dostali nějakou nabídku, a že byste se měli této šance na pronájem chopit. Když však plně zvážíte všechny aspekty nabídky pronájmu, může se ukázat, že pro vás bude nejlepší, když současnou nabídku pronájmu odmítnete a budete o ní jednat, když současnou nabídku odmítnete a počkáte, až se trh se zemním plynem zotaví.

Vlastníci pozemků musí důkladně prozkoumat svou osobní a jedinečnou situaci

Existuje mnoho složitých faktorů, které musí každý vlastník pozemku důkladně zvážit při zvažování jakékoli nabídky na pronájem svých práv na ropu a zemní plyn. Nabídka pronájmu může být pro jednu osobu přiměřeně přijatelná, ale totožná nabídka může být pro jinou osobu zcela nepřijatelná a nevhodná. Klíčem ke správnému rozhodnutí je pochopení vaší konkrétní situace a úplné zvážení všech relevantních faktorů při zvažování nabídky pronájmu práv k plynu nebo jiné nabídky.

Příklad nabídky pronájmu ropy a zemního plynu pro posouzení vlastníka pozemku

Jedním z příkladů nabídky pronájmu ropy a zemního plynu, která nemusí mít pro některé vlastníky nemovitostí na tomto trhu s nízkými cenami zemního plynu smysl, je následující nabídka:

• 10 let primární doby pronájmu ropy a zemního plynu;

• 1 000 USD za akr bonusové platby; a

• 12 let.5% licenční poplatky za vytěžený zemní plyn, ale náklady po těžbě, jako jsou poplatky za přepravu a shromažďování v potrubí, se odečítají od licenčních plateb vlastníka pozemku.

Vyhodnocení bonusové platby ve výši 1 000 USD za akr

Podle mého názoru je jediným skutečně atraktivním aspektem této nabídky bonusová platba ve výši 1 000 USD za akr. To znamená, že pokud vedení společnosti schválí právní titul a oficiálně přijme uzavřenou smlouvu o pronájmu plynu, společnost vyplatí vlastníkovi pozemku 1 000 USD za akr obvykle do 90 nebo 120 dnů poté, co vlastník pozemku uzavře a předloží společnosti smlouvu o pronájmu ropy a plynu. Ačkoli 1 000 USD za akr je jistě pěkná částka, majitelé pozemků v Pensylvánii si v minulosti zajistili bonusové platby za pronájem ve výši až 6 000 USD za akr a více. Přestože si však vlastníci půdy v Pensylvánii mohli v minulosti zajistit mnohem vyšší bonusy za akr, může být v současné době bonus 1 000 USD za akr pro danou oblast rozumnou nabídkou. Na druhou stranu, na současném trhu s nízkými cenami zemního plynu jsem nedávno zastupoval vlastníka půdy v jihozápadní Pensylvánii, který podepsal smlouvu s nejvyšším bonusem za akr, jakou jsem kdy vyjednal. Všichni vlastníci půdy musí při zvažování nabídek bonusu na akr v rámci placených nájemních smluv na ropu a zemní plyn zvážit všechny relevantní faktory.

Z toho vyplývá, že trhy s pronájmem zemního plynu se neustále mění a každý vlastník půdy musí při posuzování nabízeného bonusu na akr pečlivě zvážit minulé trhy s pronájmem, současné trhy s pronájmem a možné budoucí trhy s pronájmem. Bonus za akr je samozřejmě pouze jednou z mnoha otázek, které je třeba zvážit při zvažování uzavření smlouvy o pronájmu ropy a zemního plynu.

Zhodnocení pronájmu na 10 let s primární dobou trvání

Pokud je to možné, je třeba se vyhnout nabídce pronájmu na 10 let s primární dobou trvání. Zamyslete se nad tím, proč byste měli uzavřít desetiletou leasingovou smlouvu právě nyní se společností, která má v současné době malý rozpočet na leasing kvůli současným nízkým cenám zemního plynu. Desetiletá nájemní smlouva na ropu a zemní plyn dává společnosti nejméně 10 let na těžbu a absolutně neznamená, že máte zaručené licenční poplatky během 10 let. Nezapomeňte, že obvykle existuje mnoho způsobů, jak mohou plynárenské společnosti prodloužit nájemní smlouvu i po uplynutí jejího primárního období, aniž by došlo k těžbě plynu nebo placení licenčních poplatků vlastníkovi pozemku. Desetiletá primární doba pronájmu je příliš dlouhá a měli byste se jí vyhnout, kdykoli je to možné. Desetiletá doba pronájmu sama o sobě povede k tomu, že mnoho informovaných vlastníků pozemků nabídku pronájmu plynu odmítne a bude se v budoucnu poohlížet po lepších příležitostech.

12,5% licenční poplatek za zemní plyn s plnými odpočty nákladů po ukončení těžby vyhodnocení

Nakonec, ale možná především, nabídka 12,5% licenčního poplatku s plnými odpočty nákladů po ukončení těžby je nejhorší možný licenční poplatek pro vlastníky pozemků povolený podle pensylvánského práva. Jednoduše řečeno, majitel pozemku v Pensylvánii nemůže udělat nic horšího než 12,5% licenční poplatek s plnými odpočty. Od roku 2008 jsem zastupoval jen velmi málo vlastníků půdy, kteří podepsali nájemní smlouvy s licenčními poplatky nižšími než 15 %, a mnoho pensylvánských vlastníků půdy si na velmi silných nájemních trzích zajistilo nájemní smlouvy ve výši až 21 %. Pokud zvažujete nabídku pronájmu za 12,5 %, musíte si uvědomit, že se jedná o nejnižší procento licenčních poplatků povolené pensylvánskými zákony a že vám nikdy v budoucnu nebude nabídnuto nižší procento licenčních poplatků. Vždy je však možné, že v budoucnu neobdržíte žádnou nabídku na pronájem, ale pokud je ve vaší oblasti hojná nabídka zemního plynu, můžete oprávněně očekávat budoucí nabídky na pronájem a nemůžete udělat hůře než 12,5% licenční poplatek s plnými odpočty nákladů po ukončení těžby.

Shrnutí vzorového vyhodnocení nabídky pronájmu zemního plynu

Shrnuto, bonus 1 000 USD za akr se může zdát atraktivní, ale na současném trhu s desetiletými nízkými cenami zemního plynu se po podrobném vyhodnocení lze důvodně domnívat, že v budoucnu mohou být k dispozici lepší nabídky. Rovněž vzhledem k tomu, že se v Pensylvánii těží jen velmi málo, může být pro mnoho vlastníků půdy výhodné poskytnout trhu čas na potenciální zotavení, takže plynárenské společnosti budou v lepší pozici a budou moci vlastníkům půdy nabídnout výhodnější pronájmy ropy a zemního plynu.

Pamatujte, že tento blog ani žádné informace na našich webových stránkách nejsou konkrétními radami pro jednotlivé vlastníky půdy a všichni vlastníci půdy, kteří vážně zvažují nabídku pronájmu ropy a zemního plynu nebo jakoukoli dohodu o zemním plynu, by se měli před jakýmkoli rozhodnutím nebo podpisem smlouvy poradit se zkušeným právníkem v oblasti ropy a zemního plynu.

Douglas A. Clark, Esq. – Ochrana vlastníků půdy v Pensylvánii

.