Letos v listopadu budou kalifornští voliči již podruhé během několika let požádáni, aby zrušili celostátní omezení regulace nájemného v Costa-Hawkinsově zákoně o nájemním bydlení (“Costa Hawkins”). Níže uvádíme shrnutí návrhu 21, který jeho zastánci pojmenovali jako zákon o dostupnosti nájemného (“Prop. 21”), a jeho možných důsledků pro pronajímatele bytů a nájemníky v Kalifornii.

Prop. 10 a Costa-Hawkins

Jeho předchůdce, návrh 10, byl v roce 2018 odmítnut téměř 60 % voličů. Ten by zrušil zákon Costa-Hawkins a umožnil místním samosprávám přijmout regulaci nájemného u jakéhokoli typu nájemního bydlení. Nařízení Costa-Hawkins, přijaté v roce 1995, umožňuje místním samosprávám zavést a používat regulaci nájemného s výjimkou (a) bydlení, které bylo poprvé obsazeno po 1. únoru 1995, a (b) určitých tříd bytových jednotek, jako jsou kondominia, městské domy a rodinné domy. Pronajímatelé chránění zákonem Costa-Hawkins mohou v současné době zvýšit nájemné na tržní úroveň, pokud nájemník jednotku opustí.

Prop. 21

Pokud bude schválen voliči, bude Prop. 21 by umožnil místním samosprávám přijmout regulaci nájemného v bytových jednotkách, s výjimkou (a) bytů, které byly poprvé obsazeny během posledních patnácti (15) let, a (b) jednotek ve vlastnictví fyzických osob, které vlastní nejvýše dvě (2) bytové jednotky se samostatnými vlastnickými právy, jako jsou rodinné domy, kondominia a některé dvojdomy, nebo rozdělené podíly, jako jsou komunitní bytové projekty a akciová družstva. Návrh 21 by i nadále umožňoval, aby místní limity pro roční zvyšování nájemného byly přísnější než současný celostátní limit. V případě volných bytů, které předchozí nájemce dobrovolně opustil, opustil nebo byl zákonně vystěhován z bytové jednotky, by návrh 21 stanovil pro první tři (3) roky nového nájemního vztahu kombinovaný limit zvýšení nájemného ve výši patnácti procent (15 %) z nájemného platného pro bezprostředně předcházející nájemní vztah. Tento tříletý strop pro zvyšování nájemného by byl doplňkem k jakémukoli zvyšování nájemného, které je jinak povoleno místními právními předpisy.

Zákon o ochraně nájemníků z roku 2019

Prop. 21 navazuje na zavedení zákona o ochraně nájemníků z roku 2019 z ledna 2020, který uzákonil celostátní strop pro regulaci ročního zvyšování nájemného ve výši pěti procent (5 %) plus procentní změna indexu spotřebitelských cen nebo deset procent (10 %), podle toho, která hodnota je nižší. Zákon o ochraně nájemníků z roku 2019 je sice považován za jeden z nejsilnějších státem zavedených stropů pro zvyšování nájemného a ochranu nájemníků v zemi, ale nemá vliv na dekontrolu volných míst, což znamená, že pronajímatelé mohou v současné době stanovit počáteční nájemné pro nové nájemní smlouvy. Pokud by byl návrh 21 schválen, fakticky by omezil možnost pronajímatelů, kteří jsou nyní chráněni zákonem Costa-Hawkins, stanovit počáteční nájemné na úrovni tržních sazeb, pokud by to vedlo k více než patnáctiprocentnímu (15%) zvýšení nájemného oproti předchozímu nájemci.

Podpora návrhu 21

Předkladatelé návrhu 21 tvrdí, že toto opatření by poskytlo větší finanční jistotu nájemníkům, snížilo by bezdomovectví a pomohlo by zmírnit celostátní krizi dostupnosti bydlení. Kampaň za návrh Prop. 21 sponzoruje nadace Aids Healthcare Foundation a mezi významné podporovatele patří senátor Bernie Sanders, zástupkyně Sněmovny reprezentantů Maxine Watersová, Kalifornská demokratická strana a ACLU jižní Kalifornie.

Opposition to Prop. 21

Opponents of Prop. 21 positute, že navrhované zákonné změny by poškodily nájemníky tím, že by odradily stavitele ze soukromého sektoru od uvádění více dostupných bytů na trh a snížily by hodnotu nemovitostí, což by vedlo ke snížení příjmů obcí. V čele kampaně proti této iniciativě stojí organizace Californians for Responsible Housing a mezi další odpůrce patří guvernér Gavin Newsom, Howard Jarvis Taxpayer Association, California NAACP State Conference a Congress of California Seniors.

Votes Needed to Pass

For Prop. 21, aby prošel a stal se státním zákonem, musí “pro” hlasovat více než padesát procent (50 %) hlasů odevzdaných pro tento návrh.

Autor: Reuben, Junius & Rose, LLP Attorney Michael Corbett.

Otázky diskutované v této aktualizaci nejsou zamýšleny jako právní poradenství a s příjemcem nevzniká žádný vztah mezi advokátem a klientem. Čtenáři by se měli poradit s právním poradcem, než se začnou spoléhat na jakékoli informace zde obsažené. Reuben, Junius & Rose, LLP je advokátní kancelář poskytující komplexní služby v oblasti nemovitostí. Specializujeme se na právo v oblasti využití pozemků, rozvoje a oprávnění. Poskytujeme také širokou škálu transakčních služeb, včetně pronájmu, akvizic a prodejů, zakládání společností s ručením omezeným a dalších subjektů, pomoci při poskytování úvěrů/výpůjček, dělení pozemků a práce s kondominii.