Koupě volného pozemku může být zajímavým počinem. Pokud si však před koupí nezjistíte, jak je pozemek územně určen, můžete zjistit, že stavba vašeho vysněného domu nebo otevření malého obchodu je přísně zakázáno.

Pouhá znalost názvu územního určení pozemku (například “obytný” pro domy nebo “komerční” pro obchody a jiné podnikatelské využití) nestačí. Musíte také přesně zjistit, jaké způsoby využití jsou podle přiděleného územního označení povoleny a jaká omezení se tedy mohou vztahovat na vás jako na vlastníka pozemku.

Co je územní plánování a jak vás ovlivňuje?

Územní plánování se obvykle řídí místními zákony (někdy také známými jako vyhlášky), které rozdělují pozemek do různých oblastí nebo “zón”. Využití dané oblasti pozemku je omezeno na účely povolené v příslušné zóně.

Cílem územního plánování je obvykle uspořádat využití pozemku tak, aby bylo maximálně efektivní a obyvatelné. Například komerční podniky jsou obvykle efektivnější a úspěšnější, pokud jsou seskupeny blízko sebe (v “komerční” zóně), a většina lidí si raději postaví dům na pozemku v zóně, kde je zakázáno průmyslové využití, aby se vyhnuli možnosti, že se vedle objeví hlučná a smradlavá továrna.

Obvyklé typy územního plánování

Územní plánování a využití povolená v rámci jednotlivých označení se liší oblast od oblasti. Mezi běžná územní označení mohou patřit:

• “Obytné” oblasti umožňující výstavbu domů nebo jiných bytových jednotek.
• “Komerční” oblasti umožňující provoz maloobchodů, kanceláří, restaurací, divadel apod.
• “Průmyslové” lokality, kde jsou povoleny výrobní podniky (továrny).
• “Venkovské” lokality pro farmy a jiné volné plochy.
• “Historické” lokality, které poskytují ochranu stavbám s historickým významem.
• “Ekologické” lokality, které chrání citlivé přírodní oblasti.
• “Estetické” lokality, které předepisují, jak musí stavby v zónované oblasti vypadat.

Typy zón se někdy dále člení na podtypy. Například “obytná” zóna může zahrnovat několik podtypů, z nichž každý umožňuje jinou hustotu domů (například “obytná 1” pouze pro rodinné domy, “obytná 2” pro dvojdomky, trojdomky a čtyřdomky a “obytná 3” pro jakékoli bydlení obsahující více než čtyři jednotky).

Na pozemek se také může vztahovat více než jedna zóna. Například pozemek označený jako venkovský může být také v zóně životního prostředí nebo také v estetické zóně (nebo ve všech třech najednou).

Jakýkoli způsob, jakým plánujete pozemek zastavět nebo využít, musí být v souladu se všemi platnými územními označeními, takže před koupí pozemku, na kterém chcete stavět, musíte prověřit všechny jejich požadavky.

Územní označení “venkovský” může například povolovat na pozemku pouze jeden dům nebo omezovat počet a velikost jakýchkoli hospodářských budov. Pokud se pozemek nachází také v “ekologické” zóně, může být výstavba na určitých částech pozemku zakázána nebo budete muset na pozemku zachovat nenarušené životní prostředí zvířat (například stávající stromy nebo louky).

Pokud se pozemek nachází také v “estetické” zóně, možná budete muset před zahájením stavby použít určité barvy nátěrů a stavebních materiálů, stavět v určitých výškových parametrech nebo předložit stavební plány ke schválení kontrolní komisi.

Územní předpisy závisí na poloze pozemku

Každá obec běžně používá vlastní zkratky pro různé typy územních plánů. Například v jednom místě může zóna “R1” označovat “obytnou” zónu a v jiném “R1” může popisovat “venkovskou” zónu.

Některé lokality mají také “kumulativní zónování”, které povoluje jakékoliv využití, které je považováno za méně škodlivé nebo dopadové než zónované využití. Například průmyslové zóny mohou být hodnoceny jako zóny s největším dopadem, další je komerční využití a nejmenší dopad mají obytné zóny. Pokud tedy opravdu toužíte postavit dům v průmyslové zóně, kumulativní zónování vám to může umožnit.

Nepočítejte však s tím, že tento systém bude existovat ve všech oblastech. V jiné lokalitě se kumulativní územní plánování nemusí používat a místo toho se povolí pouze přesné využití určené určenou zónou.

Jak zjistit územní plán nemovitosti

Prodávající nemovitosti (případně realitní makléř) by vám měl být schopen sdělit územní určení pozemku. Je také výbornou zásadou potvrdit si to, co vám bylo řečeno, pohledem na územní mapu dané oblasti.

Místní vládní úřady, které se zabývají využíváním pozemků a územním plánováním, vám pravděpodobně mohou poskytnout kopii příslušné územní mapy. Podívejte se také na územní plán okolních nemovitostí, abyste se ujistili, že jiná povolená využití v oblasti nebudou představovat problém. Pokud si například nepřejete bydlet v blízkosti farmy nebo továrny, ujistěte se, že okolní nemovitosti takové využití nepovolují.

Získejte také kopii platných územních vyhlášek a prostudujte si jejich požadavky Pokud potřebujete pomoci s rozluštěním znění vyhlášek nebo s určením, které z nich jsou použitelné, může vám pomoci zkušený realitní právník v dané oblasti.

Můžete si nechat změnit územní plán

Co když se vám líbí určitý pozemek, ale jeho územní plán vám neumožňuje využívat ho podle vašich představ? Možná chcete například prodávat zeleninu, kterou na pozemku hodláte pěstovat, provozováním malého maloobchodního farmářského stánku. Zjistíte však, že územní označení pozemku jako “venkovského” zakazuje v této lokalitě jakoukoli komerční činnost.

Nemusíte mít nutně smůlu. Někdy můžete dosáhnout změny územního plánu. (Viz článek Nolo “Lze změnit územní plán, abyste mohli využívat volný pozemek?”)

Případně můžete získat územní odchylku nebo výjimku, která umožní využití zakázané podle stávajícího územního plánu. Informujte se na místním odboru územního plánování, zda je některá z těchto možností možná, a pokud ano, jaké budou další kroky.

Získání výjimky, odchylky nebo změny územního plánu bude pravděpodobně vyžadovat spoustu papírování, poplatků, potíží a času. Navíc neexistuje žádná záruka úspěchu. Pokud je pro vás zakázané využití obzvláště důležité, může být nejlepším řešením najít jinou nemovitost slučitelnou s vaším využitím.

Jste-li však rozhodnuti pro určitou nemovitost, měli byste do smlouvy o koupi pozemku zahrnout doložku podmiňující koupi tím, že nejprve získáte potřebnou výjimku nebo změnu územního plánu. Doložka by měla umožňovat určitou lhůtu, během níž můžete odstoupit od smlouvy a získat zpět zálohu, pokud nebudete spokojeni s tím, že se vám podaří získat potřebný územní plán. Zkušený právník nebo jiný odborník na nemovitosti vám může pomoci vypracovat účinnou doložku, abyste toho dosáhli.

Zkoumejte územní plán nyní, abyste se vyhnuli pozdějším problémům

Znalost územního plánu pozemku před jeho koupí vám pomůže zajistit, že neuděláte chybu a nekoupíte nějaký “úžasný” pozemek, který nebudete moci používat tak, jak chcete, až ho budete vlastnit.