Plán na přeměnu Tysons v pěší městské centrum má problém s velikostí.

V honbě za hustou, pěší uliční sítí podporuje okres Fairfax v Tysons velké, konsolidované rozvojové projekty o rozloze větší než 10 akrů (článek 6-506 územního nařízení) – v některých oblastech až 20 akrů. Myšlenkou je, že tyto projekty jsou dostatečně velké, aby přispěly k nové síti menších ulic, které chodcům poskytnou alternativu k širokým silnicím v Tysons zaměřeným na automobily.

Někdy se však majitelům nemovitostí do konsolidace nechce. A jak napsala Emily Hamiltonová v červnu pro GGWash, velké developerské projekty “nemají tendenci poskytovat rozmanité a jemně členěné zastavěné prostředí, které chodci obvykle milují”. Jinými slovy, snaha o pěší síť zároveň ztěžuje rozvoj míst, kam chodci chtějí chodit.

V souvislosti s tímto problémem schválila minulý měsíc dozorčí rada okresu Fairfax žádost o změnu územního plánu pro velkou výstavbu v Tysons s jedním z nejmenších pozemků vůbec.

Velikost okrsku pro 26patrovou budovu se smíšeným využitím, kterou navrhuje společnost jrs@tysons LLC, je s rozlohou 1,1 akru nejmenší ze všech velkých žádostí o územní rozhodnutí od přijetí komplexního plánu Tysons v roce 2010, jak vyplývá z poslední výroční zprávy plánu.

Dozorčí rada na doporučení okresní plánovací komise žádost o změnu územního plánu jednomyslně schválila, což umožnilo posunout projekt do fáze projektování.

“Můj názor … je, že kromě toho, že nyní splňuje výkonnostní cíle plánu, bude oprávněná změna územního plánu katalyzátorem dalších významných investic v této relativně málo rozvinuté oblasti, strategicky umístěné mezi dvěma stanicemi metra Tysons,” uvedl na zasedání 16. září člen plánovací komise Phillip Niedzielski-Eichner.

Na pozemku na Watson Street 8130 se v současnosti nachází restaurace JR’s Stockyards Inn, steakhouse z roku 1974. Majitelé a provozovatelé restaurace, Jim a Karen Wordsworthovi, chtějí restauraci zbourat a nahradit ji 270metrovou budovou s více než 220 byty a 3 000 čtverečních metrů přízemních obchodních prostor a také třemi úrovněmi podzemního parkoviště. Většina pozemku se nachází v okruhu čtvrt míle od stanice metra Tysons Corner.

John McGranahan, právní zástupce společnosti jrs@tysons, dozorčí radě sdělil, že manželé Wordsworthovi oslovují sousední nemovitosti ve snaze sloučit větší zástavbu již více než deset let, “bezvýsledně”. Upozornil radu, že nejlogičtější plocha pro konsolidaci, pokud by snaha byla úspěšná, by se týkala pouze necelých osmi akrů.

“Myslím, že jak se vám případy Tysons posouvají, spousta velkých projektů byla schválena,” řekl McGranahan. “Budete se muset potýkat s některými z těchto problémů, kdy se nemůžete dostat na oněch minimálně 10 akrů.”

Stavba na tak malém pozemku ve čtvrti Tysons vyžadovala, aby dozorčí rada schválila výjimku z požadavku na 10 akrů. Plánovací rada původně doporučila výjimku zamítnout, ale změnila názor, když jrs@tysons provedla úpravy volného prostranství a souhlasila s tím, že do dopravního fondu Tysons Grid of Streets zaplatí navíc 350 000 dolarů – přibližně polovinu částky, kterou podle názoru okresu bude stát vybudování síťové ulice přiléhající k nové budově.

Developer se také zavázal vybudovat .57 akrů veřejných parkových ploch v areálu a vyčlení nejméně 20 % bytových jednotek pro okresní program pronájmu bytů pro pracovní síly, který zachová snížené nájemné pro osoby s příjmem do 120 % mediánu příjmu v oblasti.

Dozorce Walter Alcorn během zasedání projekt doplnil a uvedl, že by mohl být vzorem pro další rozvojové projekty, které by podpořily cíle komplexního plánu Tysons bez velkých konsolidovaných ploch. Ostatní souhlasili: pokud Tysons usiluje o skutečnou hustotu, úředníci a developeři se budou muset podívat na příklady, jako je tento, aby zjistili, jak zaplnit menší plochy a zároveň zachovat plán městské sítě.