Co je záporná amortizace?

Záporná amortizace je finanční termín označující zvýšení zůstatku jistiny úvěru způsobené nepokrytím dlužných úroků z tohoto úvěru. Pokud například splátka úroků z úvěru činí 500 USD a dlužník zaplatí pouze 400 USD, pak se rozdíl 100 USD připočte k zůstatku jistiny úvěru.

Pochopení záporné amortizace

U typického úvěru se zůstatek jistiny postupně snižuje, jak dlužník splácí. Úvěr se zápornou amortizací je v podstatě opačný jev, kdy zůstatek jistiny roste, když dlužník neplatí splátky.

Záporná amortizace se objevuje u některých typů hypotečních úvěrů, jako jsou hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM), které umožňují dlužníkům určit, jakou část úrokové části každé měsíční splátky se rozhodnou platit. Část úroků, kterou se rozhodnou neplatit, se pak připočte k zůstatku jistiny hypotéky.

Dalším typem hypotéky, který obsahuje záporné amortizace, je tzv. hypotéka s odstupňovanou splátkou (GPM). U tohoto modelu je amortizační plán sestaven tak, že první splátky zahrnují pouze část úroků, které budou později účtovány. Během provádění těchto částečných splátek se chybějící část úroků připočte zpět k zůstatku jistiny úvěru. V pozdějších splátkových obdobích budou měsíční platby zahrnovat celou úrokovou složku, což způsobí rychlejší pokles zůstatku jistiny.

Ačkoli záporné amortizace poskytují dlužníkům flexibilitu, mohou se v konečném důsledku ukázat jako nákladné. Například v případě ARM se dlužník může rozhodnout odložit placení úroků o mnoho let. To sice může krátkodobě pomoci zmírnit zátěž měsíčních splátek, ale v případě pozdějšího nárůstu úrokových sazeb to může dlužníky vystavit vážnému splátkovému šoku. V tomto smyslu může být celková částka úroků, kterou dlužníci zaplatí, nakonec mnohem vyšší, než kdyby se na zápornou amortizaci pro začátek nespoléhali.

Příklad záporné amortizace v reálném světě

Podívejte se na následující hypotetický příklad: Mike, který si poprvé pořizuje bydlení, si přeje, aby jeho měsíční splátky hypotéky byly co nejnižší. Aby toho dosáhl, zvolí si ARM a rozhodne se platit pouze malou část úroků z měsíčních splátek.

Předpokládejme, že Mike získal hypotéku v době, kdy byly úrokové sazby historicky nízké. Přesto jeho měsíční splátky hypotéky spolknou značné procento jeho měsíčního příjmu – i když využije záporné amortizace, kterou ARM nabízí.

Ačkoli Mikeův splátkový plán mu může krátkodobě pomoci zvládnout výdaje, vystavuje ho také většímu dlouhodobému úrokovému riziku, protože pokud v budoucnu úrokové sazby vzrostou, nemusí si upravené měsíční splátky dovolit. Kromě toho, protože Mikova strategie splácení s nízkými úroky způsobuje, že zůstatek jeho úvěru klesá pomaleji, než by tomu bylo v opačném případě, bude muset v budoucnu splácet více jistiny a úroků, než kdyby jednoduše každý měsíc splácel celý úrok a jistinu, kterou dluží.