Der Kauf von unbebauten Grundstücken kann ein spannendes Unterfangen sein. Wenn Sie sich aber vor dem Kauf nicht über die Bebauungspläne informieren, kann es sein, dass der Bau Ihres Traumhauses oder die Eröffnung eines kleinen Geschäfts streng verboten ist.

Es reicht nicht aus, nur die Bezeichnung des Grundstücks zu kennen (z. B. “Wohngebiet” für Häuser oder “Gewerbegebiet” für Geschäfte und andere gewerbliche Zwecke). Sie müssen auch genau herausfinden, welche Nutzungen unter der zugewiesenen Gebietsbezeichnung zulässig sind und welche Einschränkungen daher für Sie als Grundstückseigentümer gelten könnten.

Was ist eine Gebietseinteilung und wie wirkt sie sich auf Sie aus?

Die Gebietseinteilung von Grundstücken wird in der Regel durch lokale Gesetze (manchmal auch als Verordnungen bezeichnet) geregelt, die das Land in verschiedene Bereiche oder “Zonen” einteilen. Die Nutzung eines Grundstücks ist auf die in der jeweiligen Zone zulässigen Zwecke beschränkt.

Das Ziel der Zoneneinteilung besteht in der Regel darin, die Flächennutzung so zu organisieren, dass sie möglichst effizient und lebenswert ist. Gewerbliche Betriebe zum Beispiel sind in der Regel effizienter und erfolgreicher, wenn sie dicht beieinander liegen (in einer “gewerblichen” Zone), und die meisten Menschen ziehen es vor, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, das in einer Zone liegt, in der industrielle Nutzungen verboten sind, um zu vermeiden, dass nebenan eine laute, stinkende Fabrik entsteht.

Gängige Arten von Flächennutzungsplänen

Die Flächennutzungspläne und die unter jedem Plan zulässigen Nutzungen variieren von Gebiet zu Gebiet. Zu den üblichen Zonenbezeichnungen gehören:

• “Wohngebiete”, in denen Häuser oder andere Wohneinheiten zulässig sind.
• “Gewerbegebiete”, in denen der Betrieb von Einzelhandelsgeschäften, Büros, Restaurants, Theatern usw. zulässig ist.
• “Industriegebiete”, in denen Produktionsbetriebe (Fabriken) zulässig sind.
• “Ländliche Gebiete” für Bauernhöfe und andere Freiflächen.
• “Historische” Gebiete, die historisch bedeutsame Bauwerke schützen.
• “Ökologische” Gebiete, die empfindliche Naturgebiete schützen.
• “Ästhetische” Gebiete, die vorschreiben, wie Bauwerke in dem eingegrenzten Gebiet auszusehen haben.

Zonierungstypen werden manchmal noch weiter untergliedert, in Untertypen. Zum Beispiel kann eine “Wohn”-Zone mehrere Untertypen umfassen, die jeweils eine unterschiedliche Dichte von Häusern zulassen (wie “Residential 1” für Einfamilienhäuser, “Residential 2” für Doppel-, Dreifamilien- und Vierfamilienhäuser und “Residential 3” für alle Häuser mit mehr als vier Einheiten).

Für ein Grundstück kann auch mehr als eine Zone gelten. So kann ein Grundstück, das als “ländlich” eingestuft ist, auch in einer Umweltzone oder in einer ästhetischen Zone liegen (oder in allen drei Zonen gleichzeitig).

Jede Art und Weise, in der Sie planen, das Grundstück zu bebauen oder zu nutzen, muss mit allen anwendbaren Zonenbezeichnungen übereinstimmen, so dass Sie alle Anforderungen überprüfen müssen, bevor Sie ein Grundstück kaufen, auf dem Sie bauen möchten.

Eine “ländliche” Zonenbezeichnung könnte zum Beispiel nur ein Haus auf dem Grundstück zulassen oder die Anzahl und Größe von Nebengebäuden beschränken. Befindet sich das Grundstück außerdem in einer “Umweltzone”, kann es sein, dass die Bebauung bestimmter Teile des Grundstücks verboten ist, oder Sie müssen ungestörten Lebensraum für Tiere (z. B. vorhandene Bäume oder Wiesen) auf dem Grundstück erhalten.

Befindet sich das Grundstück außerdem in einer “ästhetischen” Zone, müssen Sie möglicherweise bestimmte Farben und Baumaterialien verwenden, innerhalb bestimmter Höhen bauen oder Baupläne zur Genehmigung durch einen Prüfungsausschuss vorlegen, bevor Sie mit dem Bau beginnen.

Zonenverordnungen hängen vom Standort des Grundstücks ab

Jeder Ort verwendet üblicherweise seine eigenen Abkürzungen für die verschiedenen Arten von Zonen. An einem Ort kann zum Beispiel “R1” eine “Wohnzone” bezeichnen, an einem anderen eine “ländliche” Zone.

Mancherorts gibt es auch “kumulative Zonen”, in denen jede Nutzung erlaubt ist, die als weniger schädlich oder belastend angesehen wird als die eingeordnete Nutzung. So können zum Beispiel Industriegebiete die größten Auswirkungen haben, gefolgt von gewerblichen Nutzungen und Wohngebieten mit den geringsten Auswirkungen. Wenn Sie also unbedingt ein Haus in einem Industriegebiet bauen möchten, könnte Ihnen die kumulative Zonierung dies ermöglichen.

Verlassen Sie sich jedoch nicht darauf, dass dieses System in allen Gebieten gilt. An einem anderen Ort gibt es möglicherweise keine kumulative Zonierung und stattdessen ist nur die genaue Nutzung erlaubt, die durch die ausgewiesene Zone festgelegt ist.

Wie Sie sich über die Zonierung einer Immobilie informieren

Der Verkäufer der Immobilie (oder gegebenenfalls der Immobilienmakler) sollte Ihnen die Zonierung des Grundstücks mitteilen können. Es ist auch ratsam, die Angaben durch einen Blick auf eine Karte des Gebiets zu überprüfen.

Die örtlichen Behörden, die sich mit der Flächennutzung und der Zoneneinteilung befassen, können Ihnen wahrscheinlich eine Kopie der geltenden Zoneneinteilung zur Verfügung stellen. Werfen Sie auch einen Blick auf den Flächennutzungsplan der benachbarten Grundstücke, um sicherzustellen, dass andere zulässige Nutzungen in dem Gebiet kein Problem darstellen. Wenn Sie z. B. nicht in der Nähe eines Bauernhofs oder einer Fabrik wohnen möchten, vergewissern Sie sich, dass die nahegelegenen Grundstücke solche Nutzungen nicht zulassen.

Besorgen Sie sich auch eine Kopie der geltenden Bebauungsvorschriften und prüfen Sie deren Anforderungen. Wenn Sie Hilfe bei der Entschlüsselung der Vorschriften oder bei der Bestimmung der anwendbaren Vorschriften benötigen, kann Ihnen ein erfahrener Immobilienanwalt in der Gegend helfen.

Sie könnten eine Änderung des Bebauungsplans erwirken

Was ist, wenn Sie ein bestimmtes Grundstück lieben, aber der Bebauungsplan es Ihnen nicht erlaubt, es so zu nutzen, wie Sie es möchten? Vielleicht möchten Sie zum Beispiel das Gemüse, das Sie auf dem Grundstück anbauen, mit einem kleinen Verkaufsstand verkaufen. Sie stellen jedoch fest, dass die Einstufung des Grundstücks als “ländlich” jegliche kommerzielle Tätigkeit an diesem Ort verbietet.

Sie haben nicht unbedingt Pech. Manchmal können Sie eine Änderung des Bebauungsplans erreichen. (Siehe den Nolo-Artikel “Can Zoning Be Changed to Allow Your Use of Vacant Land?”.)

Alternativ können Sie vielleicht eine Abweichung oder Ausnahmegenehmigung erhalten, um eine Nutzung zu ermöglichen, die nach der aktuellen Bebauung verboten ist. Erkundigen Sie sich bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde, ob dies möglich ist, und wenn ja, was die nächsten Schritte wären.

Die Erlangung einer Ausnahmegenehmigung, einer Abweichung oder einer Änderung des Bebauungsplans ist wahrscheinlich mit viel Papierkram, Gebühren, Ärger und Zeit verbunden. Außerdem gibt es keine Garantie für einen Erfolg. Wenn Ihnen die verbotene Nutzung besonders wichtig ist, könnte die Suche nach einem anderen Grundstück, das mit Ihrer Nutzung vereinbar ist, die beste Lösung sein.

Wenn Sie sich jedoch auf ein bestimmtes Grundstück festgelegt haben, sollten Sie in den Grundstückskaufvertrag eine Klausel aufnehmen, die den Kauf davon abhängig macht, dass Sie zuerst die erforderliche Verzichtserklärung oder Änderung der Bebauungsvorschriften erhalten. Die Klausel sollte einen bestimmten Zeitraum vorsehen, innerhalb dessen Sie vom Vertrag zurücktreten und Ihre Anzahlung zurückerhalten können, wenn Sie nicht sicher sind, dass Sie die erforderliche Bebauung erreichen können. Ein erfahrener Anwalt oder ein anderer Immobilienexperte kann Ihnen dabei helfen, eine wirksame Bedingung zu formulieren, um dies zu erreichen.

Erkundigen Sie sich jetzt über die Zoneneinteilung, um spätere Probleme zu vermeiden

Wenn Sie sich vor dem Kauf über die Zoneneinteilung des Grundstücks informieren, können Sie sicherstellen, dass Sie nicht den Fehler machen, ein “wunderbares” Grundstück zu kaufen, das Sie später nicht so nutzen können, wie Sie es wünschen.