Der Plan, Tysons in ein begehbares Stadtzentrum zu verwandeln, hat ein Größenproblem.

In dem Bestreben, ein dichtes, begehbares Straßennetz zu schaffen, fördert Fairfax County große, konsolidierte Entwicklungsprojekte von mehr als 10 Acres in Tysons (Zoning Ordinance Article 6-506) – 20 Acres in einigen Gebieten. Die Idee ist, dass diese Projekte groß genug sind, um zu einem neuen Netz kleinerer Straßen beizutragen, das Fußgängern eine Alternative zu den breiten, autogerechten Straßen von Tysons bietet.

Aber manchmal wollen Grundstückseigentümer nicht konsolidieren. Und wie Emily Hamilton im Juni für GGWash schrieb, bieten große Bauprojekte “in der Regel nicht die vielfältigen und feinkörnigen baulichen Umgebungen, die Fußgänger so lieben.” Mit anderen Worten: Das Streben nach einem Fußgängernetz erschwert es Tysons, Orte zu entwickeln, an denen Fußgänger gerne spazieren gehen.

Vor dem Hintergrund dieses Problems genehmigte das Board of Supervisors von Fairfax County im vergangenen Monat einen Antrag auf Umwidmung eines großen Baugebiets in Tysons mit einer der kleinsten Parzellen überhaupt.

Mit 1,1 Hektar ist die Fläche für das 26-stöckige Mischnutzungsgebäude, das von jrs@tysons LLC vorgeschlagen wurde, die kleinste aller größeren Bauanträge seit der Verabschiedung des Tysons Comprehensive Plan im Jahr 2010, wie aus dem jüngsten Jahresbericht des Plans hervorgeht.

Das Board of Supervisors genehmigte den Antrag auf Umwidmung einstimmig auf Empfehlung der Planungskommission des Bezirks, so dass das Projekt in die Planungsphase gehen kann.

“Meiner Ansicht nach … wird eine genehmigte Umwidmung nicht nur die Leistungsziele des Plans erfüllen, sondern auch der Katalysator für weitere bedeutende Investitionen in diesem relativ unterentwickelten Gebiet sein, das strategisch günstig zwischen zwei U-Bahn-Stationen in Tysons liegt”, sagte Planungsbeauftragter Phillip Niedzielski-Eichner in einer Sitzung am 16. September.

Auf dem Grundstück in der 8130 Watson Street befindet sich derzeit JR’s Stockyards Inn, ein Steakhouse aus dem Jahr 1974. Die Eigentümer und Betreiber des Restaurants, Jim und Karen Wordsworth, wollen das Restaurant abreißen und durch ein 270 Fuß hohes Gebäude mit mehr als 220 Wohnungen und 3.000 Quadratmetern Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss sowie einer dreistöckigen Tiefgarage ersetzen. Der größte Teil des Grundstücks ist nur eine Viertelmeile von der Tysons Corner Metro entfernt.

John McGranahan, ein Anwalt von jrs@tysons, erklärte dem Aufsichtsrat, dass die Wordsworths seit mehr als einem Jahrzehnt bei den benachbarten Grundstücken vorstellig geworden sind, um ein größeres Projekt zu verwirklichen, “ohne Erfolg”. Er wies das Gremium darauf hin, dass das logischste Gebiet für eine Konsolidierung, wenn die Bemühungen erfolgreich gewesen wären, nur weniger als acht Hektar umfasst hätte.

“Ich denke, wenn man die Tysons-Fälle vorantreibt, sind viele der großen Projekte genehmigt worden”, sagte McGranahan. “

Der Bau auf einem so kleinen Grundstück im Tysons-Bezirk erforderte die Genehmigung einer Ausnahmegenehmigung von der 10-Morgen-Anforderung durch das Board of Supervisors. Das Planning Board empfahl ursprünglich, die Ausnahmegenehmigung zu verweigern, änderte aber seine Meinung, als jrs@tysons Verbesserungen im Freiraum vornahm und sich bereit erklärte, zusätzlich 350.000 Dollar in den Tysons Grid of Streets Transportation Fund einzuzahlen – etwa die Hälfte dessen, was der Bezirk für den Bau einer an das neue Gebäude angrenzenden Gitterstraße veranschlagt.

Der Bauträger hat sich außerdem verpflichtet, .Der Bauträger hat sich außerdem verpflichtet, 57 Hektar öffentlichen Parkraums auf dem Gelände zu errichten und mindestens 20 % der Wohneinheiten dem Mietprogramm des Bezirks für Arbeiterwohnungen zuzuweisen, das ermäßigte Mieten für Personen mit einem Einkommen von bis zu 120 % des mittleren Einkommens (Area Median Income) vorsieht.

Aufsichtsrat Walter Alcorn ergänzte das Projekt während der Sitzung und sagte, es könne ein Modell für andere Entwicklungsprojekte sein, um die Ziele des Tysons Comprehensive Plan ohne große konsolidierte Flächen zu fördern. Andere stimmten zu: Wenn Tysons eine wirkliche Verdichtung anstrebt, müssen sich Beamte und Entwickler an Beispielen wie diesem orientieren, um herauszufinden, wie man kleinere Flächen ausfüllen und gleichzeitig den Plan für das städtische Netz einhalten kann.