Als ich vor Jahren anfing, mit einer Maklerin zusammenzuarbeiten, um meine erste Mietwohnung zu erwerben, war eine der ersten Fragen, die sie mir stellte: “Welche Immobilienklasse suchen Sie?”

Ich dachte mir “Klasse? Komme ich zu spät zum Englischunterricht?”

Meine Maklerin beschrieb mir (vorsichtig), dass die Klasse des Objekts im Allgemeinen die “Note” angibt, die es erhalten würde, basierend auf einer Einstufung von A bis D (man denke an Zeugnisse in der High School). Als ich sie um weitere Ratschläge bat, war dies ihr einziger Rat an mich: “Halten Sie sich von D fern”.

Wenn D die schlechteste Note ist, dann müssen Anlagen der Klasse A natürlich die beste Investition sein, wie ein neuer Anleger. (Wer mag keine glatten Einsen auf seinem Zeugnis?!)

Heute weiß ich, dass das nicht der Fall ist…

Lassen Sie mich das erklären.

Was bedeutet “Klasse” wirklich in Immobilien?

Viele Investoren definieren die Anlageklasse rein über das Alter des Hauses:

• Klasse A: Häuser, die in den letzten 10 Jahren gebaut wurden
• Klasse B: Häuser, die in den letzten 10-20 Jahren gebaut wurden
• Klasse C: Häuser, die in den letzten 20-30 Jahren gebaut wurden
• Klasse D: Häuser, die in den letzten 30 Jahren gebaut wurden

Aber ich halte diese Definition für zu eng. Die Klasse des Vermögenswerts ist viel dynamischer als nur das Alter einer Immobilie.

Es ist so ähnlich wie bei der Einteilung der Farben auf einer Skipiste: grün, blau, schwarz und diamant. (OK, Diamant ist keine Farbe… aber halten Sie sich an mich!) Dieses Ranking basiert auf dem Grad der Piste innerhalb des Skigebiets. Wenn du es gewohnt bist, auf deinem Hausberg blaue Pisten zu fahren, kann es sein, dass du bei einem Besuch auf einem anderen Berg eine blaue Piste leichter (wie eine grüne) oder schwerer (wie eine schwarze) findest.

Warum ist das so? Blau ist blau ist blau… richtig?

Falsch.

Es geht hier um mehr als nur um den Grad der Neigung des Berges. Es spielen auch die Neigung des Hügels, die Länge der Piste, Hindernisse wie Felsen und Bäume und andere berginterne Faktoren eine Rolle.

Dies gilt auch für die Definition von Anlageklassen von Stadt zu Stadt. Ein Vermögenswert der Klasse B (z. B. mein Haus) in meiner Stadt wäre ein Vermögenswert der Klasse C in einer Stadt nur 10 Meilen südlich von mir und vielleicht ein Vermögenswert der Klasse A in einer Stadt nur 20 Meilen westlich von mir.

Aber nach der obigen Definition des Alters ist mein Haus technisch gesehen eine Immobilie der Klasse D.

Warum ist die Bewertung von Vermögenswerten wichtig?

Wenn Sie einen Vermögenswert richtig klassifizieren, können Sie vernünftig vorhersagen, wie sich dieser Vermögenswert entwickeln könnte und welche Art von Mieter diesen Vermögenswert haben möchte. Je “edler” die Anlage insgesamt ist, desto eher kann man einen “edleren” Mieter erwarten.

Wenn man die Anlageklasse versteht, kann man höhere Mieten, einen geringeren Leerstand (weil der Mieter bleiben und sich ein Leben aufbauen will) und geringere Instandhaltungskosten prognostizieren.

Wie können wir die Klasse eines Objekts ganzheitlich betrachten?

Wenn ich einen Markt durchsuche, unterscheide ich die Klasse des Objekts, nach dem ich suche, anhand von vier Faktoren, um ein ganzheitliches Bild zu erhalten, das über das Alter der Immobilie hinausgeht.

Diese vier Faktoren sind:

• Die Immobilie
• Die Erschwinglichkeit
• Die Annehmlichkeiten
• Die Bewohnbarkeit

Merkmale von Immobilien der Klassen A, B, C, D

Klasse A

Die Immobilie: In den letzten Jahren gebaut, luxuriös ausgestattet und in einer tollen Gegend gelegen. Die Instandhaltungs- und Investitionskosten sind aufgrund des Alters der Immobilie in der Regel sehr niedrig.

Die Erschwinglichkeit: Die Mieten sind in der Regel sehr hoch, ebenso wie die Immobilienwerte. Daher können sich diese Gebiete in der Regel auch Gutverdiener und kapitalkräftige Investoren leisten.

Die Annehmlichkeiten: In der Regel in der Nähe von großen Einkaufsmöglichkeiten (z. B. Whole Foods, Nordstrom, Starbucks usw.), Freiflächen und Parks sowie guten Schulen.

Die Lebensqualität: Die Kriminalität ist gering. Bei den Einfamilienhäusern ist der Stolz auf den Besitz groß, da die Gegend überwiegend von Eigentümern bewohnt wird.

Verwandt: 4 Tipps, die es mir ermöglichen, erfolgreich 10 A-Klasse-Immobilien pro Jahr zu verkaufen

Klasse B

Das Objekt: Wurde in den letzten 20 Jahren in einer guten Gegend gebaut und hat eine hochwertige Ausstattung. Die Instandhaltungs- und Investitionskosten sind aufgrund des Alters der Immobilie höher. Achten Sie darauf, für eventuelle mechanische Upgrades Budget.

Die Erschwinglichkeit: Insgesamt hat diese Anlageklasse die niedrigste Leerstandsquote. Die Mieten sind mäßig hoch und ziehen Menschen mit mittlerem Einkommen an. Die Immobilie ist auch für die meisten Investoren erschwinglicher. Ein BRRRR ist möglich, um das Kapital zu erhalten, obwohl es schwierig sein könnte, große Mengen an Eigenkapital zu ernten.

Die Annehmlichkeiten: Es gibt immer noch einen guten Zugang zu Annehmlichkeiten, Schulen und Arbeitsplätzen.

Die Lebensqualität: Die Kriminalität ist gering. Auf die Einfamilienhäuser ist man immer noch stolz, da die Eigentumsquote hoch ist und der Anteil der Mieter weniger als 25 bis 30 Prozent beträgt. In einer Rezession könnte jemand in einer Klasse-A-Anlage in einer Klasse-B-Anlage leben.

Klasse C

Das Objekt: Das Alter der Immobilie ist eine Grauzone. Der Bereich muss stark bewertet werden. Im Allgemeinen ist der Instandhaltungsaufwand höher und die Immobilie muss dringend modernisiert und repariert werden, einschließlich der Mechanik, des Daches und anderer struktureller Komponenten.

Die Erschwinglichkeit: Die Mieten sind niedrig bis moderat, so dass dieses Objekt auch für Geringverdiener erschwinglich ist. Die Immobilie ist auch für die meisten Investoren erschwinglicher. Eine BRRRR ist möglich, um Kapital zu erhalten und Eigenkapital zu ernten aufgrund der Probleme, die gelöst werden können.

Die Annehmlichkeiten: Der Zugang zu guten Annehmlichkeiten, Schulen und Arbeitsplätzen ist keine Garantie. Es gibt mehr billige Lebensmittelläden, Pfandhäuser, Geldautomaten und Schulen mit niedrigem bis mittlerem Niveau.

Die Lebensqualität: Die Kriminalität ist moderat und im Allgemeinen gewaltfrei. Es kann ein gewisses Gefühl von Eigentum geben, da sich der Mietermix 50 Prozent nähert.

Verwandt: Wie man Immobilien der Klassen A, B und C bewertet

Klasse D

Die Immobilie: Diese Klasse wird oft als “Kriegsgebiet” bezeichnet. Die Nachbarschaft ist älter oder in einem ernsten Stadium der Verwahrlosung.

Die Erschwinglichkeit: Die Immobilien sind preiswert, aber für das ungeschulte Auge scheinen sie gut zu laufen. Allerdings sind auch die Reparaturkosten und andere Ausgaben sehr hoch (so dass man sich fragt, ob sich der Cashflow überhaupt lohnt). Die Mieten können weitgehend subventioniert sein. Bei dieser Art von Vermögenswerten gibt es wenig bis gar keinen Kapitalerhalt.

Die Annehmlichkeiten: Es gibt keinen angemessenen Zugang zu guten Einrichtungen, Schulen oder Arbeitsplätzen (wenn der Mieter überhaupt einen Job hat).

Die Lebensqualität: Die Kriminalität ist hoch und oft gewalttätig. Der Anteil der Mieter liegt bei 75 bis 100 Prozent, und der Stolz auf das Eigentum ist sehr gering. Selbst Strafverfolgungsbehörden zögern, diese Gebiete zu besuchen!

Welche Immobilienklasse möchten Sie in Ihrem Portfolio haben?

Ich liebe Immobilien der Klasse B, da diese Klassifizierung meine Investitionskriterien für eine stabile Immobilie erfüllt, die sowohl für den Mieter als auch für den Investor erschwinglich ist. Diese Immobilien bieten auch eine gute Ausstattung und eine gute Bewohnbarkeit.

Außerdem spielen makroökonomische Faktoren eine Rolle, da die Klasse B in der Regel am widerstandsfähigsten ist. Wenn sich der Markt im Aufschwung befindet, ziehen die Bewohner von Immobilien der Klasse C in die Klasse B, um Zugang zu besseren Wohnungen, Einrichtungen und Schulen zu erhalten. Und wenn sich der Markt im Abschwung befindet, verkleinern sich die Bewohner von Klasse-A-Immobilien, und sie haben immer noch Zugang zu guten Wohnungen, Annehmlichkeiten und Schulen in den Klasse-B-Gebieten.

Die B-Klasse wird in guten wie in schlechten Zeiten komprimiert, wodurch der wichtigste Gewinnkiller – der Leerstand – niedrig gehalten wird.

Ein weiterer Grund, warum ich Vermögenswerte der B-Klasse mag, ist, dass ich als Value-Add- (oder BRRRR-)Investor alle vier Hebel des konservativen Investierens betätigen kann (Kapitalerhalt, Cashflow, Wertsteigerung und Steuervorteile). Außerdem kann ich aufgeschobene Instandhaltungsmaßnahmen nutzen und sehr wenig eigenes Geld in der Immobilie belassen.

So kann ich mein Vermögen durch kontinuierliches Recycling meines Kapitals aufstocken und dauerhafte Einkommensströme schaffen. Und wer will das nicht?

Letztendlich könnte ich mit meinem Portfolio, das “glatte Bs” verdient, nicht glücklicher sein.