In diesem November werden die kalifornischen Wähler zum zweiten Mal in ebenso vielen Jahren aufgefordert, die landesweiten Beschränkungen der Mietpreiskontrolle im Costa-Hawkins Rental Housing Act (“Costa Hawkins”) aufzuheben. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der Proposition 21, die von ihren Befürwortern als Rent Affordability Act (“Prop. 21”) bezeichnet wird, und ihrer möglichen Auswirkungen auf Vermieter und Mieter in Kalifornien.
Prop. 10 und Costa-Hawkins
Ihr Vorgänger, Proposition 10, wurde 2018 von fast 60 % der Wähler abgelehnt. Er hätte Costa-Hawkins aufgehoben und den Kommunen erlaubt, Mietpreiskontrollen für alle Arten von Mietwohnungen einzuführen. Das 1995 verabschiedete Costa-Hawkins-Gesetz erlaubt es den Kommunen, Mietpreiskontrollen einzuführen und anzuwenden, außer für (a) Wohnungen, die nach dem 1. Februar 1995 erstmals bezogen wurden, und (b) bestimmte Klassen von Wohneinheiten wie Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser. Vermieter, die unter dem Schutz von Costa-Hawkins stehen, dürfen derzeit die Miete auf den Marktpreis erhöhen, wenn ein Mieter eine Wohnung verlässt.
Prop. 21
Wenn die Wähler zustimmen, würde Prop. 21 würde es den Kommunalverwaltungen erlauben, eine Mietpreiskontrolle für Wohneinheiten einzuführen, mit Ausnahme von (a) Wohnungen, die innerhalb der letzten fünfzehn (15) Jahre zum ersten Mal bewohnt wurden, und (b) Einheiten, die natürlichen Personen gehören, die nicht mehr als zwei (2) Wohneinheiten mit separaten Titeln besitzen, wie z.B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und bestimmte Doppelhaushälften oder unterteilte Anteile, wie z.B. gemeinschaftliche Wohnprojekte und Aktiengenossenschaften. Prop. 21 würde es weiterhin zulassen, dass die örtlichen Obergrenzen für jährliche Mieterhöhungen restriktiver sind als die derzeitige landesweite Obergrenze. Für leerstehende Wohnungen, die der Vormieter freiwillig verlassen hat oder aus denen er rechtmäßig vertrieben wurde, würde Prop. 21 in den ersten drei (3) Jahren eines neuen Mietverhältnisses eine kombinierte Obergrenze für Mieterhöhungen von fünfzehn Prozent (15 %) gegenüber dem Mietpreis des unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnisses festlegen. Diese dreijährige Kappungsgrenze für Mieterhöhungen würde zusätzlich zu allen Mieterhöhungen gelten, die anderweitig durch lokales Recht genehmigt werden.
Mieterschutzgesetz von 2019
Prop. 21 folgt auf die Einführung des Mieterschutzgesetzes von 2019 im Januar 2020, das eine landesweite Kappungsgrenze für jährliche Mieterhöhungen von fünf Prozent (5 %) plus die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindex oder zehn Prozent (10 %), je nachdem, was niedriger ist, festlegt. Das Mieterschutzgesetz von 2019 gilt zwar als eine der stärksten staatlich eingeführten Obergrenzen für Mieterhöhungen und Mieterschutz im Land, hat aber keine Auswirkungen auf die Leerstandskontrolle, was bedeutet, dass Vermieter derzeit die Anfangsmieten für neue Mietverhältnisse festlegen können. Im Falle einer Verabschiedung würde Prop. 21 den Vermietern, die jetzt durch Costa-Hawkins geschützt sind, die Möglichkeit nehmen, die Anfangsmieten auf Marktniveau festzulegen, wenn dies zu einer Erhöhung von mehr als fünfzehn Prozent (15 %) gegenüber dem Mietpreis des Vormieters führen würde.
Unterstützung von Prop. 21
Die Befürworter von Prop. 21 behaupten, dass die Maßnahme den Mietern mehr finanzielle Sicherheit bieten, die Obdachlosigkeit verringern und die landesweite Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum lindern würde. Die Prop. 21-Kampagne wird von der Aids Healthcare Foundation gesponsert, und zu den namhaften Unterstützern gehören Senator Bernie Sanders, die Repräsentantin des Repräsentantenhauses Maxine Waters, die Demokratische Partei Kaliforniens und die ACLU von Südkalifornien.
Gegen Prop. 21
Die Gegner von Prop. 21 sind der Ansicht, dass die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen den Mietern schaden würden, da sie private Bauherren davon abhalten würden, mehr erschwingliche Wohnungen auf den Markt zu bringen, und dass sie die Immobilienwerte verringern würden, was zu geringeren Einnahmen für die Gemeinden führen würde. Californians for Responsible Housing (Kalifornier für verantwortungsbewusstes Wohnen) führt die Kampagne gegen diese Initiative an, zu den weiteren Gegnern gehören Gouverneur Gavin Newsom, die Howard Jarvis Taxpayer Association (Vereinigung der Steuerzahler), die California NAACP State Conference (Landeskonferenz der kalifornischen NAACP) und der Congress of California Seniors (Kongress der kalifornischen Senioren).
Zur Verabschiedung sind Stimmen erforderlich
Für Prop. 21 zu verabschieden und Staatsgesetz zu werden, müssen mehr als fünfzig Prozent (50%) der für diesen Vorschlag abgegebenen Stimmen mit “Ja” stimmen.
Abgefasst von Reuben, Junius & Rose, LLP Rechtsanwalt Michael Corbett.
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