Die Aktien des High-Tech-Immobilienmaklers Redfin sind am ersten Handelstag am Freitag stark gestiegen. Ursprünglich zu einem Preis von 15 Dollar pro Aktie angeboten, stiegen die Aktien des Unternehmens bis zum frühen Nachmittag auf über 20 Dollar und bewerteten das Unternehmen mit mehr als 1,5 Milliarden Dollar.
Das 2004 gegründete Unternehmen Redfin leistete Pionierarbeit mit dem Konzept, neben den Konkurrenten Trulia und Zillow Immobilienangebote auf einer interaktiven Karte anzuzeigen. Redfin wählte jedoch ein anderes, ehrgeizigeres Geschäftsmodell als seine Konkurrenten. Zillow und Trulia verdienen Geld, indem sie Kunden an unabhängige Immobilienmakler vermitteln. Redfin hingegen wollte das Immobiliengeschäft umkrempeln, indem es selbst zum Immobilienmakler wurde.
“Die Immobilienbranche ist bei weitem die am meisten verkorkste Branche in Amerika”, sagte Redfin-CEO Glenn Kelman 2007 in einem Interview in 60 Minutes. “Wir sind der Meinung, dass wir das, was Amazon, eBay oder Yahoo für andere Branchen getan haben, auch für die Immobilienbranche tun können.”
Bei einer herkömmlichen Immobilientransaktion erhält der Makler auf jeder Seite des Geschäfts eine Provision von drei Prozent. Redfin bot ein Do-it-yourself-Modell an, bei dem die Käufer einen Großteil der Arbeit selbst erledigten, was die Kosten von Redfin senkte und es dem Unternehmen ermöglichte, Tausende von Dollar an Rabatten zu zahlen.
Dieser Ansatz klang in der Theorie großartig, aber es gab ein großes Problem: Die Kunden hassten ihn. Der Kauf oder Verkauf eines Hauses ist eine komplexe, stressige und oft einmalige Angelegenheit. Die Kunden wollten einen persönlichen Makler, der sich viel Zeit nimmt, um ihre Situation zu verstehen, Fragen zu beantworten und sie durch die einzelnen Schritte des Kaufprozesses zu führen. Der frühe Ansatz von Redfin – mit einer ständig wechselnden Besetzung von Agenten, die Häuser zeigen und Angebote schreiben, aber sonst nicht viel tun – ließ die meisten Kunden unzufrieden zurück.
So hat Redfin im Laufe des letzten Jahrzehnts sein Geschäftsmodell so verändert, dass es viel mehr wie ein herkömmlicher Immobilienmakler aussieht. Das Unternehmen stellte mehr Makler ein, um den Kunden einen personalisierten Service zu bieten. Heute bekommen Redfin-Käufer einen bestimmten Makler, der sie während des gesamten Kaufprozesses begleitet.
Um diese zusätzlichen Makler zu bezahlen, hat Redfin seine Rabatte gesenkt. Im Jahr 2007 erhielt man beim Kauf eines 500.000-Dollar-Hauses über Redfin einen Rabatt von rund 10.000 Dollar. Heute gibt es in Washington DC für das gleiche Haus nur noch einen Rabatt von 2.500 $. Redfin kassiert die restlichen 12.500 Dollar der dreiprozentigen Käuferprovision.
Auch mit diesen zusätzlichen Einnahmen hat Redfin noch keinen Jahresgewinn erzielt. Das liegt vor allem daran, dass das Unternehmen stark in sein Wachstum investiert. Redfin hat in den letzten zwei Jahren Dutzende neuer Märkte erschlossen, und infolgedessen hat sich sein Umsatz zwischen 2014 und 2016 mehr als verdoppelt.
Doch man kann mit Sicherheit sagen, dass Redfins Bemühungen, die Immobilienbranche grundlegend zu verändern, nicht zum Erfolg geführt haben. Der Marktanteil des Unternehmens liegt bei etwa 0,5 Prozent, und selbst in Märkten, in denen Redfin seit einem Jahrzehnt tätig ist, liegt er bei etwa zwei Prozent. Die Erfahrung, ein Haus über Redfin zu kaufen – ich habe 2015 ein Haus über das Unternehmen gekauft -, unterscheidet sich nicht wesentlich von der Erfahrung, einen herkömmlichen Makler zu beauftragen.
Die Aktien des Unternehmens sind deutlich weniger wert als die von Zillow, dem Konkurrenten, der sich auf seine Website konzentriert und die schmutzigen Details des Immobiliengeschäfts den herkömmlichen Maklern überlassen hat. Während ich diese Zeilen schreibe, ist Redfin rund 1,6 Milliarden Dollar wert, während Zillow, das zwei Jahre nach Redfin gegründet wurde, nach der Übernahme von Trulia im Jahr 2015 8 Milliarden Dollar wert ist.
“Ich kann nicht mit einer Prahlerei herumlaufen und davon sprechen, eine Branche zu zerstören”, sagte mir Kelman 2015 in einem Interview.
Kelman sagte, er sei immer noch optimistisch, was die Fähigkeit von Redfin angeht, die Immobilienbranche auf lange Sicht zu verändern. Seiner Meinung nach liegen einige der größten Chancen für Innovationen auf der Verkäuferseite des Marktes, da die Verkäufer letztendlich die Bedingungen für Immobilientransaktionen festlegen. Und da Hausverkäufer tendenziell älter und risikoscheuer sind, hat es länger gedauert, bis Redfin einen Kundenstamm auf der Verkäuferseite des Marktes aufbauen konnte. In den letzten Jahren hat Redfin mit 3-D-Wohnungsbesichtigungen experimentiert und Verkäufern in einigen Märkten extrem niedrige Provisionen von nur einem Prozent angeboten.
Heute dient Redfin als Gegenbeispiel für die Ansicht, dass Technologieunternehmen unweigerlich altmodische Branchen zerstören werden. Redfin bietet eine wertvolle Dienstleistung an und könnte in den kommenden Jahren weitere Innovationen in der Immobilienbranche vorantreiben. Aber es scheint keine Gefahr zu bestehen, dass Redfin für Immobilienmakler das tut, was Expedia für Reisebüros oder Amazon für herkömmliche Buchhändler getan hat.
Korrektur: Dieser Artikel wurde aktualisiert, um eine ungenaue Bewertung für Trulia zu entfernen, das 2015 von Zillow übernommen wurde.