https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: Sollten Grundbesitzer in Öl- und Gaspachtverträge angesichts der heutigen niedrigen Erdgaspreise eintreten?

Antwort: Es kommt darauf an…

Erläuterung

Grundbesitzer in Pennsylvania müssen sorgfältig abwägen, wie sich die derzeit niedrigen Erdgaspreise auf die Angebote von Energieunternehmen für Öl- und Gaspachtverträge auswirken könnten. Wie ich in All Things Marcellus oft sage, sind die Gasunternehmen sehr klug, und ihre Landmanager wissen, wie sie den Landbesitzern Gaspacht- und andere Angebote unterbreiten, um Unterschriften zu erhalten. Eine derzeit sehr verbreitete Technik der Gasunternehmen besteht darin, niedrige Erdgaspreise als Mittel zu nutzen, um Landbesitzer davon zu überzeugen, schlechte Gaspachtverträge und andere Vereinbarungen zu unterzeichnen.

Gebräuchliche Technik der Landvermittler in einem Markt mit niedrigen Erdgaspreisen

Die Landvermittler erklären den Landbesitzern, dass das Gasunternehmen aufgrund der seit Jahrzehnten niedrigen Erdgaspreise nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um höhere Pachtprämien oder einen höheren Prozentsatz an Lizenzgebühren anzubieten. Das Argument lautet, dass sich die Gasgesellschaft in einer finanziellen Notlage befindet und es bemerkenswert und erstaunlich ist, dass das Unternehmen überhaupt ein Angebot für die Verpachtung Ihres Grundstücks macht. Der Landmann erklärt dann, dass die niedrigen Erdgaspreise das Leasingbudget der Gasgesellschaft zerstört haben und die Gesellschaft angesichts des niedrigen Erdgaspreises nicht in der Lage ist, einen zusätzlichen Bonus pro Acre oder einen höheren Prozentsatz an Lizenzgebühren anzubieten. Abschließend erklärt der Landmann, dass Sie sich glücklich schätzen können, überhaupt ein Angebot zu erhalten, und dass er schockiert ist, dass die Gasgesellschaft in der Lage ist, Ihnen in dieser schwierigen Marktsituation überhaupt ein Angebot zu unterbreiten.

Auf den ersten Blick mag dies den Anschein erwecken, dass Sie sich glücklich schätzen können, überhaupt ein Angebot zu erhalten, und dass Sie diese Chance zum Pachten nutzen sollten. Wenn Sie jedoch alle Aspekte Ihres Pachtangebots in Betracht ziehen, könnte sich herausstellen, dass es für Sie am besten ist, das aktuelle Pachtangebot abzulehnen und zu verhandeln, das aktuelle Angebot abzulehnen und darauf zu warten, dass sich der Erdgasmarkt erholt.

Landbesitzer müssen ihre persönliche und einzigartige Situation gründlich prüfen

Es gibt viele komplizierte Faktoren, die jeder Landbesitzer gründlich abwägen muss, wenn er ein Angebot zur Verpachtung seiner Öl- und Gasrechte in Betracht zieht. Ein Pachtangebot kann für den einen annehmbar sein, für einen anderen jedoch völlig inakzeptabel und unangemessen. Der Schlüssel zur richtigen Entscheidung liegt darin, die eigene Situation zu verstehen und bei der Abwägung der Gaspacht oder anderer Angebote alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen.

Beispiel für ein Öl- und Gaspachtangebot zur Bewertung durch den Landeigentümer

Ein Beispiel für ein Öl- und Gaspachtangebot, das für einige Grundstückseigentümer in diesem Markt mit niedrigen Erdgaspreisen möglicherweise nicht sinnvoll ist, ist das folgende Angebot:

• Öl- und Gaspacht für 10 Jahre Hauptlaufzeit;

• $1.000 pro Acre Bonuszahlung; und

• 12.5 % Royalties für das geförderte Erdgas, aber die Kosten nach der Förderung, wie z. B. Pipeline-Transport- und Sammlungsgebühren, werden von den Lizenzzahlungen des Landbesitzers abgezogen.

$1.000 pro Acre Bonuszahlung

Der einzige wirklich attraktive Aspekt dieses Angebots ist meiner Meinung nach die Bonuszahlung von $1.000 pro Acre. Das bedeutet, dass das Unternehmen dem Landeigentümer 1.000 $ pro Acre in der Regel innerhalb von 90 oder 120 Tagen, nachdem der Landeigentümer den Öl- und Gaspachtvertrag abgeschlossen und dem Unternehmen vorgelegt hat, zahlt, wenn das Management des Unternehmens den Titel genehmigt und den ausgeführten Gaspachtvertrag offiziell akzeptiert. Obwohl $1.000 pro Acre sicherlich eine nette Summe ist, haben sich Landbesitzer in Pennsylvania in der Vergangenheit Pachtbonuszahlungen von bis zu $6.000 pro Acre oder mehr gesichert. Auch wenn die Landbesitzer in Pennsylvania in der Vergangenheit weitaus höhere Prämien pro Acre erhalten haben, kann eine Prämie von 1.000 $ pro Acre für ein bestimmtes Gebiet derzeit ein angemessenes Angebot darstellen. Andererseits vertrat ich vor kurzem einen Landbesitzer im Südwesten Pennsylvanias, der den höchsten Bonus pro Acre, den ich je ausgehandelt habe, unterzeichnete, und das bei den derzeit niedrigen Erdgaspreisen. Alle Landbesitzer müssen alle relevanten Faktoren berücksichtigen, wenn sie die Bonusangebote für bezahlte Öl- und Gaspachtverträge abwägen.

Die Schlussfolgerung hier ist, dass sich die Gaspachtmärkte ständig ändern, und jeder Landbesitzer muss sorgfältig die vergangenen, die aktuellen und die möglichen zukünftigen Pachtmärkte berücksichtigen, wenn er den angebotenen Bonus pro Acre beurteilt. Natürlich ist der Pro-Acre-Bonus nur einer von vielen Aspekten, die zu berücksichtigen sind, wenn man den Abschluss eines Öl- und Gaspachtvertrags in Erwägung zieht.

Bewertung von Pachtverträgen mit 10-jähriger Laufzeit

Ein Angebot für einen Pachtvertrag mit 10-jähriger Laufzeit sollte nach Möglichkeit vermieden werden. Überlegen Sie, warum Sie jetzt einen 10-Jahres-Pachtvertrag mit einem Unternehmen abschließen sollten, das aufgrund der derzeit niedrigen Erdgaspreise nur ein geringes Leasing-Budget hat. Ein Öl- und Gaspachtvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren gibt dem Unternehmen mindestens 10 Jahre Zeit zum Bohren und bedeutet keineswegs, dass Ihnen innerhalb von 10 Jahren Lizenzgebühren garantiert werden. Denken Sie daran, dass die Gasunternehmen in der Regel viele Möglichkeiten haben, die Pachtverträge über die Hauptlaufzeit hinaus zu verlängern, ohne dass Gasförderung oder Lizenzgebühren an den Grundstückseigentümer gezahlt werden. Eine Hauptvertragslaufzeit von zehn Jahren ist zu lang und sollte nach Möglichkeit vermieden werden. Eine Laufzeit von 10 Jahren wird dazu führen, dass viele informierte Landbesitzer das Gaspachtangebot ablehnen und sich nach besseren Möglichkeiten in der Zukunft umsehen.

12,5 % Erdgaslizenzgebühr mit vollem Abzug der Nachproduktionskosten Bewertung

Schließlich, aber vielleicht am wichtigsten, ist das Angebot einer Lizenzgebühr von 12,5 % mit vollem Abzug der Nachproduktionskosten die schlechtestmögliche Lizenzgebühr für den Landbesitzer, die nach dem Gesetz von Pennsylvania zulässig ist. Um es einfach auszudrücken: Ein Landbesitzer in Pennsylvania kann nicht schlechter abschneiden als 12,5 % Lizenzgebühren mit vollen Abzügen. Ich habe seit 2008 nur sehr wenige Landbesitzer vertreten, die Pachtverträge mit einer Lizenzgebühr von weniger als 15 % unterzeichnet haben, und viele Landbesitzer in Pennsylvania haben sich in sehr starken Pachtmärkten Pachtverträge mit einer Höhe von bis zu 21 % gesichert. Wenn Sie ein Pachtangebot zu 12,5 % in Erwägung ziehen, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass dies der niedrigste nach dem Gesetz von Pennsylvania zulässige Prozentsatz ist und dass Ihnen in Zukunft niemals ein niedrigerer Prozentsatz angeboten werden wird. Es ist jedoch immer möglich, dass Sie in Zukunft keine Pachtangebote erhalten, aber wenn es in Ihrem Gebiet ein reichhaltiges Erdgasangebot gibt, können Sie vernünftigerweise mit künftigen Pachtangeboten rechnen, und Sie können nicht schlechter abschneiden als mit 12,5 % Lizenzgebühr bei vollem Abzug der Nachproduktionskosten.

Zusammenfassung der Bewertung von Musterpachtangeboten

In der Summe mag ein Bonus von 1.000 $ pro Acre attraktiv erscheinen, aber auf dem gegenwärtigen Markt mit jahrzehntelang niedrigen Erdgaspreisen kann man nach einer detaillierten Bewertung vernünftigerweise davon ausgehen, dass es in Zukunft bessere Angebote geben könnte. Da in Pennsylvania nur sehr wenig gebohrt wird, könnten viele Landbesitzer davon profitieren, wenn sie dem Markt Zeit geben, sich möglicherweise zu erholen, so dass die Gasunternehmen in einer besseren Position sind, den Landbesitzern günstigere Öl- und Gaspachtverträge anzubieten.

Denken Sie daran, dass dieser Blog und alle Informationen auf unseren Websites keine spezifischen Ratschläge für einzelne Landbesitzer darstellen und dass alle Landbesitzer, die ernsthaft ein Angebot für einen Öl- und Gaspachtvertrag oder einen Erdgasvertrag in Erwägung ziehen, einen erfahrenen Öl- und Gasanwalt konsultieren sollten, bevor sie eine Entscheidung treffen oder einen Vertrag unterzeichnen.

Douglas A. Clark, Esq. – Protecting Pennsylvania Landowners