Einen Räumungsbescheid zu erhalten, ist erschütternd, wenn nicht gar niederschmetternd. Selbst wenn Sie damit gerechnet haben, kann die Vorstellung, Ihre Wohnung zu verlieren, sofortige Panik auslösen. Doch bevor Sie eine große Entscheidung treffen, sollten Sie wissen, welche Rechte Sie in dieser Situation haben und wie Sie darauf reagieren können.
Erste Schritte
Ihr Vermieter kann Ihnen nicht einfach mündlich sagen, dass Sie gehen sollen. Er muss die Aufforderung schriftlich und in Übereinstimmung mit den örtlichen, landes- und/oder bundesstaatlichen Gesetzen und Richtlinien vorlegen, die Mietern bestimmte Zeitfenster für die Räumung der Räumlichkeiten einräumen. Jeder Staat hat spezifische Verfahren, die je nach den Gründen für die Zwangsräumung befolgt werden müssen.
Es gibt vier Hauptarten von Zwangsräumungen. Sie sind:
Mieter Räumungsmitteilung aus wichtigem Grund
Bei dieser Art der Räumung geht es um etwas Bestimmtes, das Sie getan haben und das Ihr Vermieter als Verstoß gegen die Bedingungen Ihres Mietvertrags ansieht.
Miete zahlen oder kündigen ist klar. Diese Mitteilung ist in der Regel eine Aufforderung an Sie, verspätete Mietzahlungen innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen nachzuholen. Diese Frist beträgt in der Regel drei bis fünf Tage, und wenn Ihre Miete nach dieser Zeit immer noch rückständig ist, müssen Sie die Räumlichkeiten räumen (kündigen).
Kündigungen werden in der Regel Mietern erteilt, die gegen eine nicht geldbezogene Bedingung oder Bedingung des Mietvertrags verstoßen haben, wie z. B. Lärmverstöße, unsachgemäße Nutzung von Räumen, illegale Aktivitäten, Verstöße gegen die Parkvorschriften, Rauchen im Haus usw. Dem Mieter wird in der Regel eine bestimmte Frist eingeräumt, um den Verstoß zu beheben oder auszuziehen.
Unbedingte Kündigungen sind bei weitem die schlimmsten, weil sie dem Mieter keine andere Wahl lassen, als zu gehen. Diese Art der Räumung ist selten und erfolgt in der Regel, wenn ein Mieter wiederholt die Miete zu spät oder gar nicht gezahlt hat, wenn er Ermahnungen ignoriert hat, ein bestimmtes Verhalten einzustellen, das gegen die Bedingungen des Mietvertrags verstößt, wenn er illegale Aktivitäten auf dem Grundstück durchgeführt hat oder wenn er schwere Schäden am Grundstück verursacht hat. Aufgrund der Strenge dieser Maßnahme wird ihre Anwendung in der Regel durch staatliche Gesetze geregelt.
Mieterkündigung ohne Grund
Unter bestimmten Umständen kann Ihr Vermieter Sie auffordern, die Wohnung zu verlassen, selbst wenn Sie ein perfekter Mieter waren und Ihre Miete immer pünktlich oder vor dem Fälligkeitsdatum bezahlt haben. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Ihnen den Grund dafür mitzuteilen, aber oft handelt es sich um einen Verkauf der Wohnung, um Probleme, die die Wohnung unsicher machen, oder um andere Gründe, die er nicht preisgeben muss. Das ist leider legal, aber Sie haben in der Regel 30 oder 60 Tage Zeit, um eine neue Wohnung zu finden. Die einzige Ausnahme von dieser Regel gilt für mietkontrollierte Wohnungen, bei denen einige Staaten einen Grund für die Räumung verlangen.
Räumungsklagen
Wenn Sie Räumungsaufforderungen ignorieren oder Verstöße gegen den Mietvertrag nicht korrigieren, hat der Vermieter keine andere Wahl, als Sie zu verklagen, um die Wohnung zu räumen. In diesem Fall erhalten Sie sowohl eine Kopie der Räumungsgründe als auch eine gerichtliche Vorladung, mit der Sie zum Auszug aufgefordert werden.
Nächste Schritte
Abhängig von der Art des Räumungsbescheids, den Sie erhalten, haben Sie mehrere Möglichkeiten, wie Sie vorgehen können. Sie können Ihr Hab und Gut zusammenpacken und einfach weiterziehen, obwohl viele Menschen nicht die Mittel oder die Zeit für eine solche schnelle Aktion haben. Sie können den Forderungen des Vermieters nachkommen (z. B. die Miete zurückzahlen, Ihr Haustier loswerden, keine laute Musik mehr hören) und um eine weitere Chance bitten, ein besserer Mieter zu sein. Wenn der Vermieter Sie nicht verklagt hat, können Sie auch in Ihrer Wohnung bleiben und darauf warten, dass Ihr Vermieter eine Räumungsklage einreicht, um das Räumungsverfahren in die nächste Phase zu bringen, d. h. vor Gericht zu gehen und sich zu verteidigen.
Bevor Sie sich für die gerichtliche Option entscheiden, müssen Sie sicherstellen, dass Sie eine gute Verteidigung haben. Vermeiden Sie Beschimpfungen, Gejammer und schwache Ausreden, die von den meisten Richtern nicht toleriert werden. Wenn Sie sich bezüglich Ihrer Verteidigung unsicher sind oder sich vom Vermieter eingeschüchtert fühlen, wenden Sie sich an eine örtliche Mieterrechtsgruppe oder einen Anwalt für Mietrecht, der Sie unterstützt und berät.
In jedem Fall (und falls zutreffend) sollten Sie immer Ihr Bestes tun, um den Nachweis zu erbringen, dass Sie die vom Vermieter angeführten Mängel/Verstöße behoben haben, wodurch die Räumungsklage ungültig wird. Dazu können Quittungen für Reparaturen, Fotos von behobenen Verstößen wie überquellenden Mülltonnen im Freien und/oder Briefe von Nachbarn gehören, die bescheinigen, dass Sie den Lärm eindämmen oder ihre Parkplätze nicht benutzen.
Eine weitere gute Verteidigung ist der Nachweis, dass der Vermieter bei der Räumung nicht die ordnungsgemäßen rechtlichen Verfahren eingehalten hat. Dies geschieht am häufigsten mit den entsprechenden Unterlagen, aber Sie können auch Bilder von notwendigen Reparaturen zeigen, die der Vermieter nie durchgeführt hat, und erklären, dass Sie die Miete rechtmäßig einbehalten haben, bis die gefährlichen Situationen behoben wurden.
Was passiert, wenn Sie verlieren
Selbst wenn Sie den Aufforderungen des Vermieters nachkommen und einen perfekten Auftritt vor Gericht hinlegen, können Sie trotzdem verlieren. Wenn der Vermieter mit der Räumungsklage gegen Sie Erfolg hat, kann er Sie und/oder Ihr Hab und Gut immer noch nicht rechtmäßig auf die Straße setzen. Er muss die gerichtlich angeordnete Räumung erst dem Sheriff vorlegen, eine Gebühr für den Dienst des Sheriffs bezahlen und darauf warten, dass die Polizei Sie und Ihr Eigentum aus der betreffenden Wohnung begleitet.