Der Wohnungsmarkt in Chicago erlebte eine der aktivsten Vermietungssaisonen seit Jahren, wobei sich Vermieter und Hausverwalter scheinbar jede Woche an neue Vorschriften anpassen mussten, da die Coronavirus-Pandemie viele Aspekte des täglichen Lebens umgestaltete. Die Mieter verbringen mehr Zeit in ihren Wohnungen als je zuvor, was sie dazu zwingt, die Funktionalität der von ihnen gemieteten Räume neu zu bewerten, was dazu führt, dass in dieser Saison mehr Mieter umziehen.

Als Chicagos vertrauenswürdigstes ILS ist Domu in große Daten über das Verhalten von Mietern sowie über Preistrends für Chicagoer Wohnungen eingeweiht, die bis auf die Ebene der einzelnen Stadtteile detailliert sind. Für unser Herbstmarkt-Update haben wir beschlossen, einige der Trends, die wir in den ersten drei vollen Quartalen des Jahres 2020 beobachten, im Vergleich zum gleichen Zeitraum in den Vorjahren zu berücksichtigen, um der ausgeprägten Saisonalität des Marktes Rechnung zu tragen.

Hier ist eine Auswahl der interessantesten Erkenntnisse:

Eine sechsjährige Phase des Mietwachstums geht zu Ende

Bis zu diesem Sommer erlebte Chicago einen Aufwärtstrend des stadtweiten durchschnittlichen Mietpreises, der 2013 begann, mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 1,43 Prozent. Am Ende des dritten Quartals 2020 sehen wir jedoch zum ersten Mal seit sechs Jahren, dass die stadtweite Durchschnittsmiete um 3 Prozent auf 1.702 Dollar und damit unter das Niveau von 2017 fällt.

Der größte Treiber des Mietrückgangs ist ein Überangebot an Wohnungen in Chicago im Jahr 2020. Dies veranlasste viele Vermieter, insbesondere unabhängige Familienbetriebe, ihre Preise schnell zu senken, um langfristige Leerstände zu vermeiden. Wenn man diese Reaktion auf die wirtschaftliche Unsicherheit legt, hatten die Mieter in Chicago so viele Möglichkeiten wie seit Jahren nicht mehr. Und es verschaffte denjenigen, die unter finanzieller Belastung litten, eine dringend benötigte Atempause.

Es ist wichtig hervorzuheben, dass diese Analyse auf ausgeschriebenen Mieten basiert und nicht auf der effektiven Nettomiete, die eine immer beliebtere Strategie von Immobilienverwaltern ist, um Mietern ihre anteiligen monatlichen Einsparungen aufzuzeigen. Das bedeutet, dass die Preise nach all den Rabatten und Zugeständnissen, die den Markt zu überschwemmen beginnen, noch niedriger sind als in diesem Bericht angegeben.

Größte Mietpreisrückgänge in der Umgebung des Loop und in der Nähe von Universitäten

Durchschnittswerte können viele Details verbergen, aber wenn wir tief in die Daten eintauchen, variiert die Geschichte deutlich von Viertel zu Viertel.

Zum Beispiel verzeichnete Lakeshore East mit einem Rückgang von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr einen der stärksten Mietrückgänge, während andere Gebiete in und um den Loop ebenfalls Mietrückgänge zwischen 4 und 7 Prozent verzeichneten.

Die Mieten in Hyde Park sanken um 7 Prozent, was zum Teil auf die geringere Nachfrage von Studenten zurückzuführen ist, die in diesem Semester aufgrund von Covid-19 gezwungen waren, ihre Kurse aus der Ferne zu belegen.

Wider Erwarten meldeten einige Stadtteile im Norden Chicagos, darunter Rogers Park, Andersonville und Lincoln Square, einen Mietpreisanstieg von etwa 5 Prozent, was auf die starke Nachfrage junger Chicagoer zurückzuführen ist, die auf den rund um die Uhr verfügbaren Lebensstil dieser Stadtteile setzen oder einfach nur nach Wohnungen mit mehr Platz suchen, als sie in der Nähe des Loop bekommen können.

Der nahe gelegene Stadtteil Bronzeville ist sicherlich ein Ausreißer in der Vermietungssaison 2020, der einen noch nie dagewesenen Anstieg der Nachfrage verzeichnete, da die Mieter in Scharen zu den auf Domu gelisteten Wohnungen in diesem Gebiet strömten, gepaart mit einem Mietanstieg von 19 Prozent. In ähnlicher Weise stiegen die Mieten im pulsierenden Stadtteil Pilsen entgegen dem stadtweiten Trend um 4 %.

Während die Mietsteigerungstrends, die wir in einigen Stadtteilen gesehen haben, durch eine erhöhte Nachfrage erklärt werden können, ist die Veränderung des durchschnittlichen Mietpreises in einigen Fällen das Ergebnis eines Überangebots an Luxus- und höherwertigen Einheiten, die den Durchschnitt nach oben verschieben.

Größtes Angebot an Chicagoer Wohnungen seit Jahren

Die Coronavirus-Pandemie führte dazu, dass viele Wohnungen, die seit Jahren nicht mehr auf dem Markt waren, plötzlich frei wurden, weil die Mieter ihre Wohnungen in ihr Büro umwandeln mussten, oder weil sie Zugang zu einem Balkon oder einer Terrasse haben wollten, um während der Schließung an die frische Luft zu kommen, oder in einigen Fällen, weil der Mieter durch die beispiellose Anzahl von Entlassungen und Beurlaubungen in wirtschaftliche Not geriet.

Was auch immer der Grund für den Umzug der Mieter sein mag, in der Saison 2020 gab es eine noch nie dagewesene Anzahl von Wohnungen, die auf Domu angeboten wurden, und eine historisch hohe Nachfrage von Mietern. Bei diesem ungewöhnlichen Wohnungswechsel gab es jedoch in einigen Vierteln einen größeren Anstieg des Angebots als in anderen.

Nimmt man den stadtweiten Durchschnitt von etwa 20 Prozent als Maßstab, so verzeichneten die Stadtteile im Norden, darunter Andersonville, Rogers Park, Edgewater und Lincoln Square, einen geringeren Anstieg des Bestands im Vergleich zum Gesamtdurchschnitt der Stadt, was darauf hindeutet, dass die Mieter in diesen Stadtteilen ihre Mietverträge etwas eher verlängern würden. Mieter, die im West Loop, in Pilsen, Old Town und Lakeview eine Wohnung suchen, hatten so viele Möglichkeiten wie seit Jahren nicht mehr.

Eine bevorstehende Räumungswelle?

Zwangsräumungen waren 2020 sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern ein wichtiges Thema. Zu den wichtigsten Fragen rund um dieses Thema gehört, ob Zwangsräumungen während einer Gesundheitskrise zulässig sind und welche Möglichkeiten Vermieter haben, wenn ihre Mieter nicht in der Lage sind, ihre Miete zu zahlen – entweder teilweise oder in vollem Umfang. Tausende von Mietern in der ganzen Stadt waren nicht in der Lage, ihre Miete zu zahlen, und es kann sein, dass ihnen eine Zwangsräumung droht, wenn das Moratorium für Zwangsräumungen in Illinois aufgehoben wird.

Domu verfolgt keine spezifischen Informationen über Zwangsräumungen, weder von Mietern noch von Vermietern, aber unsere Plattform bietet allgemeine Richtlinien zu diesem Thema, und auf der Grundlage des Interesses an diesen Seiten schätzen wir, dass dieses Thema in diesem Jahr mehr als das Zwanzigfache an Mietern und Vermietern betrifft, als wir es in den vergangenen Jahren gesehen haben.

Überbestand an Luxuswohnungen, einige größere Einheiten mit Mietwachstum

Betrachtet man speziell die Mietveränderungen nach Art der Einheit für die wichtigsten Stadtteile Chicagos, so hat der Loop mit Preisrückgängen bei allen Einheitsgrößen zu kämpfen, besonders aber bei Studios, da diese Gegend unverhältnismäßig stark von den sozialen Unruhen und den Folgen der Probleme im Einzelhandel betroffen war.

Größere Einheiten, insbesondere der kleine Bestand an Mietwohnungen mit mehr als 4 Schlafzimmern, haben ihre Preise in vielen Stadtvierteln beibehalten und in einigen Fällen sogar einen Mietanstieg verzeichnet, der von wohlhabenden Mietern, die nach mehr Platz suchen, angetrieben wird.

Studios, die einen beträchtlichen Teil des Wohnungsbestands in Chicago ausmachen, zeigen eine gemischte Entwicklung, wobei Stadtteile wie River North einen deutlichen Anstieg des durchschnittlichen Mietpreises aufweisen, aber in diesem Fall ist die Veränderung eher auf ein Überangebot an Luxuswohnungen zurückzuführen als auf eine erhöhte Nachfrage. Studios in beliebten Gegenden wie dem West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park und Logan Square sind bei jungen Mietern so beliebt wie eh und je, vor allem bei jenen, die das Risiko des Coronavirus als weniger entscheidungsrelevant ansehen.

Während diese Informationen für Vermieter, die sich auf die Auflistung einer Wohnung vorbereiten, nützlich sein können, müssen wir betonen, dass unter den gegenwärtigen Marktbedingungen die Preisgestaltung für den Erfolg einer Auflistung von größter Bedeutung ist, und der beste Weg zur Bestimmung eines wettbewerbsfähigen Mietpreises besteht darin, vergleichbare Einheiten zu betrachten. Domu bietet detaillierte Statistiken auf unserer Website mit Interquartils-Durchschnittspreisen nach Viertel und nach Art der Einheiten für alle Viertel, in denen es genügend Inventar gibt, für weitere Details dazu besuchen Sie unsere Seite über die Stadtviertel.

Mieter warten ab, was passiert

Nationale Trends deuten auf einen Anstieg der vorübergehenden Umzüge hin, da die Mieter abwarten, was mit der Koronavirus-Krise und der Wirtschaft passiert. Die Nutzer von Domu sind nicht anders, und die Nachfrage nach Kurzzeitmieten steigt, da sich einige Mieter in Chicago in einer Warteschleife befinden.

Wer sucht im Jahr 2020 nach Lösungen für vorübergehenden Wohnraum? Einige Mieter ziehen in Vororte und weniger überfüllte Gegenden, um die Richtlinien zur sozialen Distanzierung besser einhalten zu können, und Studenten ziehen möglicherweise wieder zu ihren Eltern, bis die Universitäten wieder ihre volle Kapazität erreicht haben. Einige Mieter machen das Beste aus der Einführung von Fernarbeit und virtuellem Unterricht, indem sie mehr Platz in ihren Mietwohnungen suchen.

Vorhersehbare Verzögerungen – was können Vermieter tun?

Mieter brauchen länger, um eine Wohnung zu finden. In einigen Fällen beginnen sie den Prozess bis zu 38 Prozent früher als gewöhnlich, da die Unsicherheit, die das derzeitige Umfeld mit sich bringt, viele Mieter dazu gezwungen hat, bei der Auswahl ihrer Wohnungen gewissenhafter zu sein.

Was können Vermieter tun, um diese einzigartigen Marktbedingungen zu überstehen? Zunächst einmal sollten Vermieter die Stärken ihres Mietobjekts bei der Werbung für ihre Angebote ausspielen. Vorbei sind die Zeiten, in denen der Balkon oder die hintere Veranda nur eine Randnotiz war! Balkone und andere Freiflächen sind beliebter denn je, so dass Vermieter, die ihr Apartment oder ihre Eigentumswohnung in Chicago inserieren wollen, ihr Bestes tun sollten, um diese Flächen für potenzielle Mieter attraktiv zu gestalten, indem sie überschüssiges Laub wegfegen oder lästige Risse im Beton ausbessern.

Die Küche steht bei den Mietern während der Pandemie ebenfalls im Mittelpunkt – so sehr, dass Kühlschränke im dritten Quartal 2020 in vielen großen Haushaltswarengeschäften nicht mehr vorrätig waren. Die Mieter machen das Beste aus der Quarantänezeit, indem sie z. B. backen, so dass Vermieter gut beraten sind, etwaige Küchenmängel sofort zu beheben. Eine glänzende Küche mit neueren Geräten kann dazu beitragen, mehr Mieter für ein Mietangebot zu gewinnen.