Lorsque j’ai commencé à travailler avec un agent immobilier pour acheter ma première location il y a des années, l’une des premières questions qu’elle m’a posées était : ” Quelle classe de propriété recherchez-vous ?”

Je me suis dit : “Classe ? Je suis en retard pour l’anglais ?”

Mon agent immobilier a (gentiment) décrit que la classe du bien indiquait généralement la “note” qu’il recevrait en fonction d’un classement de A à D (pensez aux bulletins scolaires du lycée). Lorsque j’ai fait pression sur elle pour obtenir plus de conseils, c’est le seul conseil qu’elle m’a donné : “Restez loin de D”.

Donc naturellement, comme un nouvel investisseur, si D était le pire, alors les actifs de classe A doivent constituer le meilleur investissement. (Qui n’aime pas avoir des A sur son bulletin ? !)

Aujourd’hui, je sais que ce n’est pas le cas…

Laissez-moi vous expliquer.

Que signifie vraiment “classe” dans l’immobilier ?

De nombreux investisseurs définissent la classe d’actifs purement par l’âge de la maison :

• Classe A : Maisons construites au cours des 10 dernières années
• Classe B : Maisons construites au cours des 10-20 dernières années
• Classe C : Maisons construites au cours des 20-30 dernières années
• Classe D : Maisons construites au cours des 30 dernières années

Mais je trouve cette définition trop étroite. La classe de l’actif est bien plus dynamique que le simple âge d’une propriété.

C’est un peu comme le classement des couleurs sur une piste de ski : vert, bleu, noir et diamant. (OK, le diamant n’est pas une couleur… mais accrochez-vous !) Ce classement est basé sur le degré de la pente au sein de la station. Si vous avez l’habitude de skier des pistes bleues sur votre montagne natale, lorsque vous visitez une autre montagne et que vous y skiez une piste bleue, elle peut vous sembler plus facile (comme une verte) ou plus difficile (comme une noire) comparativement.

Pourquoi ? Le bleu est le bleu est le bleu… n’est-ce pas ?

Faux.

Il y a plus que le degré de la pente de la montagne en jeu ici. Il y a l’inclinaison de la colline, la longueur de la course, les obstacles tels que les rochers et les arbres, et d’autres facteurs intra-montagne en jeu.

Cela vaut pour la définition des classes d’actifs de ville à ville. Un actif de classe B (prenez ma maison, par exemple) dans ma ville serait un actif de classe C dans une ville située à seulement 10 miles au sud de moi – et peut-être un actif de classe A dans une ville située à seulement 20 miles à l’ouest de moi.

Mais selon la définition de l’âge ci-dessus, ma maison est techniquement un bien de catégorie D.

Pourquoi l’évaluation immobilière des classes d’actifs est-elle importante ?

Lorsque vous classez correctement un actif, vous pouvez raisonnablement prévoir comment cet actif pourrait se comporter et quel type de locataire voudrait cet actif. Plus l’actif global est “classé”, on peut raisonnablement s’attendre à un locataire “classé”.

En comprenant la classe d’actifs, on peut projeter des loyers plus élevés, une vacance plus faible (parce que le locataire veut rester et construire sa vie), et des coûts de maintenance plus faibles.

Comment pouvons-nous regarder de manière holistique la classe d’un actif ?

Lorsque je recherche un marché, je décompose la classe de l’actif que je recherche en fonction de quatre facteurs pour obtenir une image holistique de ce qui se passe au-delà de l’âge de la propriété.

Ces quatre facteurs sont :

• La propriété
• L’abordabilité
• Les commodités
• L’habitabilité

Caractéristiques des biens immobiliers de classe A, B, C, D

Classe A

La propriété : Construit au cours des dernières années, a des finitions de luxe, et est dans une grande zone. L’entretien et le CapEx sont généralement très faibles en raison de l’âge de la propriété.

L’abordabilité : Les loyers sont généralement très élevés, tout comme la valeur des propriétés. Par conséquent, les personnes à haut revenu et les investisseurs bien capitalisés sont généralement en mesure de se permettre ces zones.

Les commodités : Généralement situés à côté de grandes commodités (pensez à Whole Foods, Nordstrom, Starbucks, etc.), d’espaces ouverts et de parcs, et de grandes écoles.

La qualité de vie : La criminalité est faible. Lorsqu’il s’agit de maisons individuelles, il y a une grande fierté de propriété, car la zone est principalement occupée par des propriétaires.

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Classe B

La propriété : Construit au cours des 20 dernières années dans une bonne zone et avec des finitions de qualité constructeur. L’entretien et les dépenses d’investissement sont plus élevés en raison de l’âge de la propriété. Assurez-vous de budgétiser d’éventuelles mises à niveau mécaniques.

L’abordabilité : Dans l’ensemble, cette classe d’actifs a le taux d’inoccupation le plus bas. Les loyers sont modérément élevés et attirent les personnes à revenu moyen. La propriété est également plus abordable pour la plupart des investisseurs. Un BRRRR est possible pour préserver le capital, bien que la récolte de grandes quantités d’équité pourrait être difficile.

Les commodités : Il y a toujours un bon accès aux commodités, aux écoles et aux emplois.

La qualité de vie : La criminalité est faible. Lorsqu’il s’agit de maisons unifamiliales, il y a encore un fort sentiment de fierté puisque l’occupation par le propriétaire est élevée et que le mélange de locataires est inférieur à 25 à 30 %. En cas de récession, un habitant d’un bien de classe A pourrait vivre dans un bien de classe B.

Classe C

La propriété : L’âge de la propriété devient une zone grise. Cette zone doit être fortement évaluée. Généralement, l’entretien est plus élevé et la propriété a désespérément besoin d’être mise à jour et réparée, y compris les composants mécaniques, le toit et d’autres composants structurels.

L’abordabilité : Les loyers sont faibles à modérés, ce qui rend ce bien plus abordable pour les personnes à faible revenu. Le bien est également plus abordable pour la plupart des investisseurs. Un BRRRR est possible pour préserver le capital et récolter des capitaux propres en raison des problèmes qui peuvent être résolus.

Les commodités : L’accès aux bonnes commodités, aux écoles et aux emplois n’est pas une garantie. Vous pouvez voir plus d’épiceries bon marché, de prêteurs sur gage, de magasins de vérification d’argent et d’écoles de rang faible à moyen dans le mélange.

La vivabilité : La criminalité est modérée et généralement non violente. Il peut y avoir un certain sentiment de propriété lorsque le mélange de locataires approche 50 pour cent.

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Classe D

La propriété : Cette classe est souvent appelée la “zone de guerre”. Le quartier est plus ancien ou dans un stade grave de négligence.

L’abordabilité : Les propriétés sont peu coûteuses, mais à l’œil non averti, elles semblent bien rapporter de l’argent. Pourtant, les coûts de réparation et les autres dépenses sont également très élevés (ce qui vous fait vous demander si le cash flow en vaut même la peine). Les loyers peuvent être largement subventionnés. Il peut y avoir peu ou pas de préservation du capital avec cette classe d’actifs.

Les commodités : Il n’y a pas d’accès décent aux bonnes commodités, aux écoles ou aux emplois (si le locataire a même un emploi).

L’habitabilité : La criminalité est élevée et souvent violente. Le mélange de locataires approche les 75 à 100 % avec une très faible fierté de la propriété. Même les forces de l’ordre hésitent à se rendre dans ces quartiers !

Quelle classe de propriété voulez-vous dans votre portefeuille ?

Pour moi, j’aime les actifs de classe B, car cette classification répond à mes critères d’investissement pour une propriété stable qui est abordable pour le locataire et l’investisseur. Ces biens offrent également de bonnes commodités et une bonne habitabilité.

De plus, la macroéconomie entre en jeu, car l’actif de classe B a tendance à être le plus résilient. Lorsque le marché est à la hausse, les résidents des propriétés de classe C passeront à la classe B pour accéder à de meilleurs logements, équipements et écoles. Et lorsque le marché est à la baisse, les résidents des propriétés de classe A réduisent leur taille, et ils peuvent toujours accéder à de bons logements, des commodités et des écoles dans les zones de classe B.

La classe B est comprimée dans les bons et les mauvais moments, ce qui maintient votre tueur de profit numéro un – les vacances – à un faible niveau.

Une autre raison pour laquelle j’aime les actifs de classe B est qu’en tant qu’investisseur à valeur ajoutée (ou BRRRR), je peux tirer les quatre leviers de l’investissement conservateur (préservation du capital, flux de trésorerie, appréciation et avantages fiscaux). En outre, je peux capitaliser sur les problèmes de maintenance différée et laisser très peu de mon propre argent dans la propriété.

En conséquence, je peux supercharger mon patrimoine grâce au recyclage continu de mon capital pour créer des flux de revenus durables. Et qui ne veut pas de ça ?

En fin de compte, je ne pourrais pas être plus heureux avec mon portefeuille qui gagne des “B”.