En raison de circonstances malheureuses, les anciens combattants demandent souvent comment ils peuvent utiliser le prêt VA après une forclusion. En d’autres termes, lorsqu’une maison financée par un prêt VA est saisie, les anciens combattants peuvent-ils encore utiliser les avantages de leur prêt VA ? C’est possible, mais il existe certaines restrictions. Dans cet article, nous allons expliquer comment les anciens combattants peuvent utiliser leur prêt VA après une saisie.

Spécifiquement, nous couvrirons les sujets suivants :

• Vue d’ensemble du prêt VA
• Forclusion, définie
• Considérations sur le droit au prêt VA
• Comment utiliser le prêt VA après une forclusion
• Pensées finales

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Vue d’ensemble du prêt VA

Le programme de prêt VA administré par le ministère des Anciens Combattants sert de solution au gouvernement américain pour fournir aux militaires et aux anciens combattants un chemin vers l’accession à la propriété. Si le VA ne prête pas réellement aux emprunteurs, il garantit une partie des prêts VA consentis par les banques et autres prêteurs privés.

Et, grâce à ce soutien du gouvernement, le programme de prêt VA offre les énormes avantages suivants aux anciens combattants :

• Aucun acompte requis
• Taux d’intérêt bas (en raison de la diminution du risque du prêteur associé à la garantie partielle du VA)
• Aucune assurance hypothécaire privée, ou PMI, requise
• Accès au programme de refinancement “streamline” IRRRL du VA

Pour la majorité des acheteurs d’une première maison, l’épargne pour un acompte de 20% s’avère le plus grand obstacle à l’achat d’une maison. Cette réalité rend la caractéristique sans mise de fonds du prêt VA si attrayante pour les emprunteurs admissibles – ils peuvent acheter une maison sans économiser des dizaines de milliers de dollars (ou plus) pour une mise de fonds.

Et, cet avantage sans mise de fonds – ainsi que les autres avantages décrits ci-dessus – sert de pont critique pour le retour à la propriété pour les anciens combattants qui ont traversé le processus de forclusion avec une maison précédente. En fin de compte, lorsque les anciens combattants vivent la catastrophe financière d’une saisie de maison, ils ont besoin de tous les avantages possibles pour reconstruire leur patrimoine.

Dans les prochaines sections, nous expliquerons à la fois le processus de saisie et, plus important encore, comment les anciens combattants peuvent utiliser leurs avantages de prêt VA après une saisie pour acheter une autre maison.

Forclusion, définie

La forclusion est un processus légal qui permet aux prêteurs de récupérer le montant qu’un emprunteur doit sur un prêt hypothécaire en défaut. En termes simples, lorsqu’un emprunteur cesse de rembourser son prêt, la forclusion permet à la banque (ou à un autre prêteur) de prendre possession du bien hypothéqué et de le vendre. L’objectif de ce processus est d’utiliser le produit de la vente de saisie pour rembourser le solde du prêt au prêteur.

Cependant, manquer un seul paiement hypothécaire ne signifie pas qu’un prêteur viendra immédiatement prendre votre maison. En général, le défaut de paiement survient après qu’un emprunteur a manqué un nombre déterminé de paiements mensuels. Et, chaque État a des lois différentes qui décrivent le processus de forclusion, notamment :

• Le type d’avis que les prêteurs doivent à la fois fournir à un emprunteur et afficher publiquement
• Les options du propriétaire pour mettre à jour les paiements du prêt et éviter la forclusion
• Le processus et le calendrier pour la vente effective de la propriété

La forclusion, c’est-à-dire la saisie effective et la revente d’une propriété, représente l’étape finale après un processus de pré-forclusion généralement long. Comme la saisie d’une maison n’est pas un processus facile ou rapide, les prêteurs offrent généralement aux emprunteurs plusieurs alternatives en lieu et place de la forclusion, évitant ainsi les conséquences négatives pour les deux parties.

Bien que les emprunteurs de prêts VA soient confrontés à la forclusion à un taux beaucoup plus faible que leurs homologues qui n’ont pas de prêt VA, les anciens combattants voient leur maison saisie par les prêteurs. Et, lorsque cela se produit – en plus du négatif immédiat de la perte de votre maison – la forclusion dévaste votre pointage de crédit, ce qui rend l’achat d’une autre maison presque impossible.

Heureusement, lorsqu’une propriété bénéficiant d’un prêt VA a été saisie, les vétérans ont quelques avantages clés pour l’achat d’une maison, à savoir la possibilité d’utiliser le prêt VA une deuxième fois – bien qu’avec certaines restrictions.

Considérations sur le droit au prêt VA

Pour comprendre comment ils peuvent utiliser le prêt VA après une saisie, les vétérans doivent d’abord comprendre comment le droit au prêt VA fonctionne. Comme indiqué ci-dessus, le ministère des Anciens Combattants garantit une partie des prêts VA. Plus précisément, le VA garantit 25 % des prêts VA, actuellement jusqu’à 127 600 $ (bien que ce chiffre soit A) ajusté chaque année, et B) plus élevé dans certaines régions où le coût de la vie est plus élevé). Ainsi, sans avoir besoin d’un acompte, les vétérans éligibles peuvent emprunter jusqu’à 510 400 $ (127 600 $ de droit x 4).

Mais, que faire si votre maison saisie coûte moins de 510 400 $ ?

Lorsqu’un vétéran utilise le prêt VA, une partie de son droit devient liée à l’hypothèque. Ainsi, si un ancien combattant achète une maison de 200 000 $, 50 000 $ de droits sont engagés (200 000 $ x 25 %). Mais, comme nous l’avons vu, le droit total est de 127 600 $ (510 400 $ x 25 %). Dans ce scénario :

• Droit total garanti : 127 600 $
• Droit au 1er prêt moins : -50 000 $
• Droit restant : 77 600 $

Et, avec 77 600 $ de droits restants, l’ancien combattant dans cet exemple aurait suffisamment de droits restants pour acheter une maison de 310 400 $ (77 600 $ x 4), même en tenant compte de la perte des 50 000 $ immobilisés dans le prêt sur la maison saisie.

Cependant, comme nous l’illustrons dans la section suivante, les vétérans sont toujours confrontés à certaines restrictions dans l’utilisation de ce droit au prêt VA après une saisie.

Comment utiliser le prêt VA après une saisie

Le premier – et le plus important – fait que les vétérans doivent comprendre l’utilisation de leur prêt VA après une saisie est que vous perdez tous les droits que vous aviez liés à la maison saisie. En poursuivant l’exemple ci-dessus, cela signifie que le vétéran perd les 50 000 $ de droits liés à la propriété saisie (NOTE : les vétérans peuvent regagner ces droits, mais seulement s’ils remboursent la VA en totalité).

Puis, les vétérans doivent tenir compte des délais après la forclusion. Lorsque les emprunteurs cherchent un financement conventionnel à la suite d’une forclusion, ils doivent généralement attendre au moins sept ans. Pour les vétérans qui utilisent le prêt VA, ils reçoivent des exigences de crédit beaucoup plus souples, ce qui signifie que les vétérans n’ont généralement besoin d’attendre que deux ans après une forclusion pour utiliser à nouveau leur prêt VA.

Et, pour les vétérans qui ont fait face à une forclusion en raison d’une difficulté financière admissible, ils peuvent en fait être en mesure d’utiliser leur prêt VA plus rapidement que deux ans, bien que les politiques sur ces situations varient selon le prêteur.

Ayant exposé ce qui précède, voici les étapes que les vétérans doivent suivre pour utiliser leur prêt VA après une forclusion :

• Étape 1 : Confirmez avec la VA le montant du droit au prêt VA après forclusion qui vous reste en demandant un certificat d’éligibilité (COE) – les prêteurs peuvent vous aider dans ce processus. Ce montant détermine le montant du prêt VA que vous pouvez emprunter sans avoir à verser d’acompte.
• Étape 2 : Confirmez que vous avez respecté la période de post forclusion requise par le prêteur spécifique, comme discuté, généralement deux ans, mais moins avec une difficulté financière qualifiante.
• Étape 3 : Demandez un prêt VA ultérieur et répondez aux exigences d’approbation du prêt du prêteur. Le simple fait d’avoir un droit à un prêt VA restant ne garantit pas l’approbation du prêt immobilier. Les vétérans doivent toujours répondre aux exigences de score de crédit, de dette et de revenu mandatées par le prêteur.

À noter, bien que les vétérans doivent toujours répondre aux exigences de crédit du prêteur, comme indiqué, les exigences de crédit des prêts VA sont beaucoup plus flexibles que celles des prêts conventionnels, permettant ainsi l’accélération du délai post-forclusion.

Pensées finales

Bien qu’aucun vétéran ne veuille passer par le processus de forclusion, ce revers financier n’a pas besoin de détruire votre avenir financier. En supposant que les anciens combattants aient encore droit à un prêt VA et qu’ils puissent satisfaire aux exigences du prêteur en matière de crédit, de dette et de revenu, ils peuvent utiliser leur prêt VA pour acheter une autre maison en aussi peu que deux ans après une saisie – ce qui est bien mieux que la période d’attente de sept ans associée aux prêts conventionnels.

Maurice “Chipp” Naylon a passé neuf ans comme officier d’infanterie dans le corps des Marines. Il est actuellement un expert-comptable agréé spécialisé dans le développement immobilier et la comptabilité.

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