L’achat d’un terrain vacant peut être une entreprise passionnante. Mais si vous ne vous renseignez pas sur le zonage du terrain avant d’acheter, vous pourriez découvrir que la construction de la maison de vos rêves ou l’ouverture d’un petit magasin sont strictement interdites.

Savoir simplement le nom de la désignation de zonage du terrain (comme “résidentiel” pour les maisons ou “commercial” pour les magasins et autres utilisations commerciales) ne suffit pas. Vous devez également vous renseigner sur les utilisations exactes autorisées dans le cadre de la désignation de zonage attribuée, et sur les restrictions qui pourraient donc s’appliquer à vous en tant que propriétaire foncier.

Qu’est-ce que le zonage et comment vous affecte-t-il ?

Le zonage d’une propriété est généralement régi par des lois locales (aussi parfois appelées ordonnances), qui divisent le terrain en différentes zones ou “zones”. L’utilisation d’une zone de terrain est limitée aux fins autorisées dans la zone applicable.

Le but du zonage est généralement d’organiser l’utilisation des terres pour une efficacité et une habitabilité maximales. Les entreprises commerciales, par exemple, sont généralement plus efficaces et prospères lorsqu’elles sont regroupées à proximité les unes des autres (dans une zone “commerciale”), et la plupart des gens préféreront construire une maison sur une propriété dans une zone où les utilisations industrielles sont interdites, pour éviter la possibilité qu’une usine bruyante et puante surgisse à côté.

Types courants de désignations de zonage

Les désignations de zonage et les utilisations autorisées sous chaque désignation varient d’une région à l’autre. Les désignations de zonage communes peuvent inclure :

• Zones “résidentielles” permettant les maisons ou autres unités d’habitation.
• Zones “commerciales” permettant l’exploitation de magasins de détail, de bureaux, de restaurants, de théâtres, etc.
• Lieux “industriels”, où les entreprises de fabrication (usines) sont autorisées.
• Lieux “ruraux” pour les fermes et autres terres ouvertes.
• Les zones “historiques”, offrant une protection aux structures qui ont une importance historique.
• Les zones “environnementales”, qui protègent les régions naturelles sensibles.
• Les zones “esthétiques”, prescrivant l’apparence des structures dans la zone zonée.

Les types de zonage sont parfois décomposés davantage, en sous-types. Par exemple, le zonage “résidentiel” peut comprendre plusieurs sous-types, chacun permettant une densité différente de maisons (comme “Résidentiel 1” pour les maisons unifamiliales uniquement, “Résidentiel 2” pour les duplex, triplex et quadruplex, et “Résidentiel 3” pour toute habitation contenant plus de quatre unités).

Plusieurs zones peuvent également s’appliquer à une propriété. Par exemple, un terrain zoné rural pourrait aussi se trouver dans une zone environnementale, ou aussi dans une zone esthétique (ou dans les trois à la fois).

Toute façon dont vous prévoyez d’aménager ou d’utiliser la propriété doit être conforme à toutes les désignations de zonage applicables, de sorte que vous devez examiner toutes leurs exigences avant d’acheter un terrain sur lequel vous souhaitez construire.

Une désignation de zonage ” rural ” pourrait, par exemple, permettre une seule maison sur la propriété, ou restreindre le nombre et la taille de toute dépendance. Si le terrain se trouve également dans une zone “environnementale”, la construction sur certaines parties du terrain pourrait être interdite, ou vous pourriez devoir maintenir un habitat animal non perturbé (comme les arbres ou les prés existants) sur le terrain.

Si le terrain se trouve également dans une zone “esthétique”, vous pourriez devoir utiliser certaines couleurs de peinture et certains matériaux de construction, construire en respectant certains paramètres de hauteur, ou soumettre les plans de construction à l’approbation d’un comité d’examen avant de commencer la construction.

Les ordonnances de zonage dépendent de l’emplacement du terrain

Chaque localité utilise couramment ses propres abréviations pour les différents types de zonage. Par exemple, dans un endroit, le zonage “R1” peut indiquer une zone “résidentielle”, et dans un autre, “R1” peut décrire une zone “rurale”.

De plus, certains endroits ont des schémas de “zonage cumulatif”, qui autorisent toute utilisation considérée comme moins nuisible ou impactante que l’utilisation zonée. Par exemple, les zones industrielles peuvent être classées comme ayant l’impact le plus élevé, suivies des zones commerciales et des zones résidentielles. Donc, si vous êtes vraiment désireux de construire une maison dans une zone industrielle, le zonage cumulatif pourrait vous permettre de le faire.

Ne comptez pas sur ce système existant dans toutes les zones, cependant. Un autre endroit pourrait ne pas utiliser le zonage cumulatif et plutôt n’autoriser que l’utilisation exacte spécifiée par la zone désignée.

Comment se renseigner sur le zonage d’une propriété

Le vendeur de la propriété (ou l’agent immobilier, le cas échéant) devrait être en mesure de vous indiquer la désignation du zonage du terrain. C’est aussi une excellente politique de confirmer ce qu’on vous dit en regardant une carte de zonage de la région.

Les bureaux gouvernementaux locaux qui s’occupent de l’utilisation des terres et du zonage peuvent probablement vous fournir une copie de la carte de zonage applicable. Jetez également un coup d’œil au zonage des propriétés voisines, pour vous assurer que les autres utilisations autorisées dans la zone ne poseront pas de problème. Si, par exemple, vous ne souhaitez pas vivre près d’une ferme ou d’une usine, assurez-vous que les propriétés voisines ne permettent pas de telles utilisations.

Obtenez également une copie des ordonnances de zonage applicables et examinez leurs exigences Si vous avez besoin d’aide pour déchiffrer le langage des ordonnances ou pour déterminer lesquelles sont applicables, un avocat spécialisé en immobilier dans la région peut vous aider.

Vous pourriez faire modifier le zonage

Que faire si vous aimez un terrain particulier, mais que son zonage ne vous permet pas de l’utiliser comme vous le souhaitez ? Par exemple, vous voulez peut-être vendre les légumes que vous avez l’intention de cultiver sur le terrain en exploitant un petit stand de vente au détail à la ferme. Cependant, vous découvrez que la désignation de zonage ” rural ” de la propriété interdit toute activité commerciale à cet endroit.

Vous n’êtes pas nécessairement sans chance. Parfois, vous pouvez faire modifier le zonage. (Voir l’article de Nolo “Can Zoning Be Changed to Allow Your Use of Vacant Land ?”.)

Alternativement, vous pourriez être en mesure d’obtenir une variance ou une exemption de zonage pour permettre une utilisation interdite par le zonage actuel. Vérifiez auprès du service de zonage local si l’une de ces démarches est possible et, le cas échéant, quelles seraient les prochaines étapes.

L’obtention d’une dérogation, d’une variance ou d’un changement de zonage impliquera probablement beaucoup de paperasse, de frais, de tracas et de temps. De plus, il n’y a aucune garantie de succès. Si l’utilisation interdite est particulièrement importante pour vous, trouver une autre propriété compatible avec votre utilisation pourrait être la meilleure solution.

Si vous êtes fixé sur une propriété particulière, cependant, vous devriez inclure une clause dans le contrat d’achat du terrain conditionnant l’achat à l’obtention préalable de la dérogation ou du changement de zonage nécessaire. La clause doit prévoir une certaine période pendant laquelle vous pouvez annuler le contrat et recevoir le remboursement de votre dépôt d’argent si vous n’êtes pas convaincu de pouvoir obtenir le zonage dont vous avez besoin. Un avocat expérimenté ou un autre professionnel de l’immobilier peut vous aider à rédiger une clause conditionnelle efficace pour y parvenir.

Investir dans le zonage maintenant pour éviter les problèmes plus tard

S’informer sur le zonage du terrain avant d’acheter peut vous aider à ne pas faire l’erreur d’acheter un terrain ” merveilleux ” que vous ne pourrez pas utiliser comme vous le souhaitez après en être propriétaire.