https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question : Les propriétaires fonciers devraient-ils conclure des baux pétroliers et gaziers compte tenu des bas prix du gaz naturel actuels ?

Réponse : Cela dépend…

Explication

Les propriétaires fonciers de Pennsylvanie doivent examiner attentivement comment le marché actuel des bas prix du gaz naturel peut avoir un impact négatif sur les offres de baux pétroliers et gaziers des sociétés d’énergie. Comme je le dis souvent sur All Things Marcellus, les compagnies gazières sont très intelligentes et leur landman comprend comment présenter les baux gaziers et autres offres aux propriétaires fonciers afin d’obtenir des signatures. Une technique de landman de la société très courante à l’heure actuelle est d’utiliser les prix bas du gaz naturel comme un outil pour convaincre les propriétaires fonciers de signer de mauvais baux de gaz et d’autres accords.

Technique de landman commune dans un marché de mauvais prix du gaz naturel

Les landmen expliqueront aux propriétaires fonciers qu’en raison des prix bas du gaz naturel de la décennie, la société gazière n’a pas les ressources financières nécessaires pour faire des offres de location de bonus de bail plus élevés ou de pourcentage de redevance plus élevé. L’argument est que la société gazière est dans une situation financière désastreuse et qu’il est remarquable et étonnant qu’elle fasse une offre de location pour votre propriété. Le propriétaire foncier explique ensuite que les faibles prix du gaz naturel ont détruit le budget de location de la société gazière et que celle-ci est incapable d’offrir une prime supplémentaire par acre ou un pourcentage de redevance plus élevé étant donné le faible prix du gaz naturel. Le propriétaire foncier conclut en expliquant à quel point vous avez de la chance de recevoir une quelconque offre et comment il est choqué que la société gazière soit même capable de vous faire les offres de location actuelles dans ce marché en baisse.

À première vue, cela peut sembler logique que vous ayez de la chance d’avoir une quelconque offre et que vous devriez sauter sur cette chance de louer. Cependant, lorsque vous considérez pleinement tous les aspects de votre offre de location, il peut devenir évident que vous seriez mieux servi en refusant et en négociant l’offre de location actuelle en refusant l’offre actuelle et en attendant que le marché du gaz naturel se rétablisse.

Les propriétaires fonciers doivent examiner en profondeur leur situation personnelle et unique

Il existe de nombreux facteurs compliqués que chaque propriétaire foncier doit examiner en profondeur lorsqu’il soupèse toute offre de location de ses droits pétroliers et gaziers. Une offre de location peut être raisonnablement acceptable pour une personne, mais l’offre identique peut être complètement inacceptable et inappropriée pour une autre personne. La clé pour prendre la bonne décision est de comprendre votre situation spécifique et de considérer pleinement tous les facteurs pertinents lors de la pondération de votre bail de gaz ou autre offre.

Exemple d’offre de bail pétrolier et gazier pour l’évaluation des propriétaires fonciers

Un exemple d’offre de bail pétrolier et gazier qui pourrait ne pas être logique pour certains propriétaires fonciers dans ce marché de bas prix du gaz naturel est l’offre suivante :

• Bail pétrolier et gazier de durée principale de 10 ans ;

• 1 000 $ par acre en prime ; et

• 12.Des redevances de 5 % pour le gaz naturel produit, mais les coûts de post-production, tels que les frais de transport par pipeline et de collecte, sont déduits des paiements de redevances du propriétaire foncier.

1 000 $ par acre de prime Évaluation

Initialement, à mon avis, le seul aspect vraiment attrayant de cette offre est le paiement de prime de 1 000 $ par acre. Cela signifie que si la direction de la société approuve le titre et accepte officiellement le bail gazier exécuté, la société versera au propriétaire foncier 1 000 $ par acre généralement dans les 90 ou 120 jours après que le propriétaire foncier ait exécuté et soumis le bail pétrolier et gazier à la société. Bien que 1 000 dollars par acre soit certainement une belle somme d’argent, les propriétaires fonciers de Pennsylvanie ont obtenu par le passé des primes de location pouvant atteindre 6 000 dollars par acre ou plus. Cependant, bien que les propriétaires fonciers de Pennsylvanie aient pu obtenir des primes par acre beaucoup plus élevées dans le passé, une prime de 1 000 $ par acre peut être une offre raisonnable pour une zone donnée à l’heure actuelle. Par ailleurs, dans le marché actuel où les prix du gaz naturel sont bas, j’ai récemment représenté un propriétaire foncier du sud-ouest de la Pennsylvanie qui a signé le bail avec le bonus le plus élevé par acre que j’ai jamais négocié. Tous les propriétaires fonciers doivent tenir compte de tous les facteurs pertinents lorsqu’ils évaluent les offres de bonus par acre dans les baux de pétrole et de gaz payés.

La conclusion ici est que les marchés de la location de gaz sont en constante évolution, et chaque propriétaire foncier doit examiner attentivement les marchés de location passés, les marchés de location actuels et les marchés de location futurs possibles lorsqu’il juge le bonus par acre offert. Bien sûr, le bonus par acre n’est qu’une des nombreuses questions à considérer lorsqu’on envisage de conclure un bail pétrolier et gazier.

Évaluation d’un bail de durée primaire de 10 ans

Une offre de bail de durée primaire de 10 ans devrait être évitée autant que possible. Réfléchissez à la raison pour laquelle vous devriez conclure un bail de 10 ans maintenant avec une entreprise qui a actuellement un petit budget de location en raison des faibles prix actuels du gaz naturel. Un bail pétrolier et gazier de 10 ans donne à la société au moins 10 ans pour forer et ne signifie absolument pas que vous êtes garanti de recevoir des redevances dans les 10 ans. N’oubliez pas qu’il existe de nombreuses façons pour les compagnies gazières de prolonger les baux au-delà de leur durée initiale sans que la production de gaz ou les redevances ne soient versées au propriétaire. Un bail de dix ans est trop long et doit être évité dans la mesure du possible. Une durée de bail de 10 ans en soi entraînera de nombreux propriétaires fonciers informés à rejeter l’offre de location de gaz et à chercher de meilleures opportunités à l’avenir.

Reye de gaz naturel de 12,5 % avec déductions complètes des coûts de postproduction Évaluation

Enfin, mais peut-être le plus important, l’offre de redevance de 12,5 % avec déductions complètes des coûts de postproduction est la pire redevance possible pour les propriétaires fonciers autorisée par la loi de la Pennsylvanie. Pour le dire simplement, un propriétaire foncier de Pennsylvanie ne peut pas faire pire que des redevances de 12,5 % avec des déductions complètes. J’ai représenté très peu de propriétaires fonciers depuis 2008 qui ont signé des baux pour des redevances inférieures à 15 % et de nombreux propriétaires fonciers de Pennsylvanie ont obtenu des baux allant jusqu’à 21 % dans des marchés de location très solides. Si vous envisagez une offre de bail à 12,5 %, vous devez comprendre qu’il s’agit du pourcentage de redevance le plus bas autorisé par la loi de Pennsylvanie et qu’on ne vous proposera jamais un pourcentage de redevance inférieur à l’avenir. Cependant, il est toujours possible que vous ne receviez aucune offre de location à l’avenir, mais s’il y a une offre abondante de gaz naturel dans votre région, vous pouvez raisonnablement vous attendre à de futures offres de location et vous ne pouvez pas faire pire que 12,5% de redevance avec des déductions complètes des coûts de post-production.

Résumé de l’évaluation d’un échantillon d’offre de location de gaz

En somme, la prime de 1 000 $ par acre peut sembler attrayante, mais dans le marché actuel avec des prix de gaz naturel bas pour la décennie, après une évaluation détaillée, on peut raisonnablement penser que de meilleures offres peuvent être disponibles à l’avenir. En outre, avec très peu de forage en Pennsylvanie, de nombreux propriétaires fonciers peuvent bénéficier en laissant le temps au marché de se rétablir potentiellement de sorte que les compagnies de gaz sont dans une meilleure position pour offrir des baux pétroliers et gaziers plus favorables aux propriétaires fonciers.

Rappellez-vous, ce blog et toute information sur nos sites Web ne sont pas des conseils spécifiques pour tout propriétaire foncier individuel et tous les propriétaires fonciers qui envisagent sérieusement une offre de bail de pétrole et de gaz ou tout accord de gaz naturel devraient consulter un avocat expérimenté en matière de pétrole et de gaz avant de prendre toute décision ou de signer tout contrat.

Douglas A. Clark, Esq. – Protecting Pennsylvania Landowners

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