Les investisseurs immobiliers opportunistes qui attendent anxieusement qu’une vague de biens immobiliers en détresse arrive sur le marché vont probablement devoir attendre beaucoup plus longtemps qu’ils ne l’imaginaient.
Il est vrai que la pandémie de coronavirus a poussé notre économie dans des eaux turbulentes et sans doute une période de récession ; cependant, le résultat de cette période sans précédent n’est pas le même flash de ventes en détresse que nous avons vu dans la Grande Récession. Au lieu de cela, nous assistons à un ajustement lent et progressif de l’offre et de la demande du marché actuel, poussant la valeur et le prix de certains actifs vers le bas et d’autres vers le haut.
Pour que les valeurs immobilières s’effondrent, la demande du marché doit être déplacée. À l’heure actuelle, les valeurs immobilières dans de nombreux marchés, en particulier pour les maisons unifamiliales et les logements résidentiels, sont à la hausse. Le faible inventaire, les taux hypothécaires historiquement bas et la forte demande créent la tempête parfaite pour que les prix augmentent, et non pas diminuent.
Une nouvelle récession apporte une classe différente d’immobilier en difficulté
Mais tous les marchés et toutes les classes d’actifs ne sont pas affectés de la même manière. Certains secteurs de l’immobilier commercial, comme l’hôtellerie, le commerce de détail et certains espaces de bureaux, ont connu un virage complet en matière de demande. Les baisses soudaines et brutales de la capacité des locataires à payer leurs baux ou à exploiter leurs entreprises ont été une cause majeure d’alarme, entraînant un manque de demande et une baisse des valeurs.
La réalité de millions d’Américains devenant soudainement sans emploi a envoyé des ondes de choc dans l’industrie hypothécaire. Les acheteurs de créances en difficulté, ou les investisseurs immobiliers qui investissent dans des prêts hypothécaires non performants, ont regardé la crise et ont supposé qu’il y aurait un afflux de papier en défaut de paiement frappant le marché alors que la hausse des défaillances hypothécaires mettait la pression sur le système bancaire et financier. Cependant, l’assouplissement quantitatif, parmi d’autres interventions fédérales comme des allocations de chômage supplémentaires, des plans d’abstention, des chèques de relance et d’autres aides fédérales, a fourni aux emprunteurs, aux locataires et aux institutions financières le soutien dont ils avaient besoin pour empêcher les ventes en difficulté de monter en flèche.
Les grands et les petits investisseurs sont assis sur la touche et attendent que les portes s’ouvrent et que le déluge commence, mais il est peu probable que cela se produise de manière généralisée comme ce fut le cas entre 2008 et 2012. En avril 2020, Prequin, un fournisseur de données et d’analyses, a constaté que dans le domaine du capital-investissement et du capital-risque, il y avait 1,48 trillion de dollars de poudre sèche, c’est-à-dire de capital engagé par les investisseurs et actuellement inutilisé par l’entreprise. Il y a beaucoup d’argent qui reste inactif en ce moment. Alors que les prix des classes d’actifs en difficulté ne sont pas près de toucher le fond, ils sont en baisse, et certains investisseurs profitent des valeurs inférieures et des taux de capitalisation plus élevés dans les marchés qui ont été les plus touchés jusqu’à présent.
Bien qu’il soit probable que plus d’immobilier en difficulté atteigne lentement le marché, de nouvelles politiques pourraient déterminer le type d’immobilier en difficulté qui devient disponible, ce qui pourrait en arrêter une partie complètement. Les investisseurs qui attendent des biens immobiliers en difficulté doivent s’inscrire dans une perspective à long terme et rechercher des opportunités dans le moment présent, ce qui pourrait consister à utiliser la réutilisation adaptative de biens immobiliers commerciaux de moindre valeur ou à approcher les investisseurs illiquides qui ne peuvent pas résister à la tempête. Les responsables politiques ont clairement indiqué qu’une aide supplémentaire était prévue, sous une forme ou une autre. Selon l’ampleur et le type d’aide, il est peu probable que les acheteurs en difficulté rencontrent l’opportunité qu’ils attendaient.