Ce mois de novembre, les électeurs californiens seront invités pour la deuxième fois en autant d’années à renverser les restrictions à l’échelle de l’État sur le contrôle des loyers dans la loi sur le logement locatif Costa-Hawkins (“Costa Hawkins”). Ce qui suit fournit un résumé de la proposition 21, nommée par ses partisans comme la loi sur l’accessibilité des loyers (“Prop. 21”), et ses implications potentielles pour les propriétaires et les locataires résidentiels en Californie.
Prop. 10 et Costa-Hawkins
Son prédécesseur, la proposition 10, a été rejeté par près de 60% des électeurs en 2018. Il aurait abrogé Costa-Hawkins et permis aux gouvernements locaux d’adopter un contrôle des loyers sur tout type de logement locatif. Costa-Hawkins, adopté en 1995, permet aux gouvernements locaux de promulguer et d’utiliser le contrôle des loyers, sauf sur (a) les logements qui ont été occupés pour la première fois après le 1er février 1995, et (b) certaines catégories d’unités de logement, telles que les condominiums, les maisons en rangée et les maisons unifamiliales. Les propriétaires protégés par Costa-Hawkins sont actuellement autorisés à augmenter le loyer aux taux du marché lorsqu’un locataire libère un logement.
Prop. 21
Si elle est approuvée par les électeurs, la Prop. 21 permettrait aux gouvernements locaux d’adopter un contrôle des loyers sur les unités de logement, sauf pour (a) les logements occupés pour la première fois au cours des quinze (15) dernières années et (b) les unités appartenant à des personnes physiques qui ne possèdent pas plus de deux (2) unités de logement avec des titres distincts, tels que les maisons unifamiliales, les condominiums et certains duplex, ou des intérêts subdivisés, tels que les projets d’appartements communautaires et les coopératives de stock. La proposition 21 continuerait à autoriser des limites locales sur les augmentations de loyer annuelles plus restrictives que la limite actuelle au niveau de l’État. Pour les logements vacants où le locataire précédent a volontairement quitté le logement, l’a abandonné ou a été légalement expulsé, Prop. 21 imposerait, au cours des trois (3) premières années d’une nouvelle location, un plafond d’augmentation de loyer combiné de quinze pour cent (15%) du taux de location en vigueur pour la location précédente. Ce plafond d’augmentation de loyer sur trois ans s’ajouterait à toute augmentation de loyer autrement autorisée par la loi locale.
La loi sur la protection des locataires de 2019
La proposition 21 suit le déploiement en janvier 2020 de la loi sur la protection des locataires de 2019, qui a promulgué un plafond de contrôle des loyers à l’échelle de l’État sur les augmentations de loyer annuelles de cinq pour cent (5 %) plus le pourcentage de changement de l’indice des prix à la consommation ou dix pour cent (10 %), selon le plus bas des deux. La loi sur la protection des locataires de 2019, bien qu’elle soit considérée comme l’un des plafonds d’augmentation des loyers et des protections des locataires les plus solides du pays, n’affecte pas le décontrôle de la vacance, ce qui signifie que les propriétaires peuvent actuellement fixer les loyers initiaux pour les nouvelles locations. Si elle est adoptée, la Prop. 21 empêcherait effectivement les propriétaires actuellement protégés par Costa-Hawkins de fixer les loyers initiaux aux taux du marché si cela entraîne une augmentation de plus de quinze pour cent (15%) par rapport au taux de location du locataire précédent.
Soutien de la Prop. 21
Les partisans de la Prop. 21 soutiennent que la mesure offrirait une plus grande sécurité financière aux locataires, réduirait le nombre de sans-abri et contribuerait à atténuer une crise d’accessibilité au logement à l’échelle de l’État. La campagne Prop. 21 est parrainée par l’Aids Healthcare Foundation, et ses partisans notables comprennent le sénateur Bernie Sanders, la représentante de la Chambre des représentants Maxine Waters, le parti démocrate californien et l’ACLU du sud de la Californie.
Opposition à Prop. 21
Les opposants à Prop. 21 affirment que les changements statutaires proposés nuiraient aux locataires en décourageant les constructeurs du secteur privé de mettre sur le marché davantage de logements abordables et diminueraient les valeurs foncières, ce qui entraînerait une baisse des revenus pour les communautés. Californians for Responsible Housing mène la campagne d’opposition à cette initiative, avec d’autres opposants, dont le gouverneur Gavin Newsom, l’Association des contribuables Howard Jarvis, la Conférence d’État de la NAACP de Californie et le Congrès des aînés de Californie.
Votes nécessaires pour passer
Pour que Prop. 21 soit adoptée et devienne une loi de l’État, plus de cinquante pour cent (50%) des votes exprimés pour cette proposition doivent voter “oui”.
Authentifié par Reuben, Junius & Rose, LLP Avocat Michael Corbett.
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