Le marché de la location d’appartements à Chicago a connu l’une de ses saisons de location les plus actives depuis des années, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers devant s’adapter à de nouvelles réglementations apparemment chaque semaine alors que la pandémie de coronavirus a remodelé de nombreux aspects de la vie quotidienne. Les locataires passent plus de temps que jamais dans leur appartement, ce qui les oblige à réévaluer la fonctionnalité des espaces qu’ils louent, ce qui a entraîné un plus grand nombre de déménagements cette saison.

En tant qu’ILS le plus fiable de Chicago, Domu est au courant des grandes données relatives au comportement des locataires, ainsi que des tendances de prix pour les appartements de Chicago avec des détails granulaires jusqu’au niveau du quartier. Pour notre mise à jour du marché d’automne, nous avons décidé d’inclure certaines des tendances que nous observons au cours des trois premiers trimestres complets de 2020, par rapport à la même période des années précédentes, afin d’ajuster la saisonnalité prononcée du marché.

Voici une sélection des aperçus les plus dignes d’intérêt :

Une série de 6 ans de croissance des loyers touche à sa fin

Jusqu’à cet été, Chicago a connu une tendance à la hausse du prix moyen des loyers à l’échelle de la ville qui a débuté en 2013, avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 1,43 %. Cependant, à la fin du troisième trimestre 2020, pour la première fois en six ans, nous voyons le loyer moyen à l’échelle de la ville chuter de 3 pour cent à 1 702 $, en dessous des niveaux de 2017.

Le plus grand moteur de la baisse des loyers est une offre excédentaire d’appartements à Chicago au cours de 2020. Cela a poussé de nombreux propriétaires, en particulier les exploitations indépendantes de type mom-and-pop, à sabrer rapidement leurs prix pour éviter les vacances à long terme. En ajoutant cette réaction à l’incertitude économique, les locataires de Chicago ont eu plus d’options qu’ils n’en avaient vues depuis des années. Et cela a donné à ceux qui souffraient de tensions financières un répit bien nécessaire.

Il est important de souligner que cette analyse est basée sur les loyers annoncés, et non sur le loyer effectif net, qui devient une stratégie de plus en plus populaire utilisée par les gestionnaires immobiliers pour montrer aux locataires leurs économies mensuelles au prorata. Cela signifie qu’après tous les rabais et concessions qui commencent à inonder le marché, les prix sont encore plus bas que ce qui est indiqué dans ce rapport.

Les plus fortes baisses de loyer autour du Loop et près des universités

Les moyennes peuvent cacher beaucoup de détails, mais si nous plongeons profondément dans les données, l’histoire varie nettement quartier par quartier.

Par exemple, Lakeshore East a connu l’une des plus fortes baisses de loyers avec une chute de 13 pour cent d’une année sur l’autre, tandis que d’autres zones dans et autour du Loop ont également connu des baisses de loyers allant de 4 pour cent à 7 pour cent.

Les loyers de Hyde Park ont chuté de 7 pour cent en partie en raison de la baisse de la demande des étudiants qui ont été incités à suivre leurs cours à distance ce semestre en raison de Covid-19.

Défiant les attentes, certains quartiers de Chicago sur le côté nord, y compris Rogers Park, Andersonville et Lincoln Square, ont enregistré une croissance des loyers d’environ 5 pour cent, avec une forte demande de jeunes Chicagoans pariant sur le style de vie 24/7 de ces zones, ou simplement parce qu’ils recherchaient des appartements avec plus d’espace, par rapport à ce qu’ils peuvent obtenir plus près du Loop.

Le quartier proche du sud de Bronzeville est certainement une aberration dans la saison de location 2020, connaissant une augmentation sans précédent de la demande, avec des locataires affluant vers les appartements listés sur Domu dans cette zone, associée à une croissance des loyers de 19 pour cent. De même, les loyers dans le quartier dynamique de Pilsen ont également connu une croissance de 4 pour cent, contrairement aux tendances à l’échelle de la ville.

Si les tendances à la croissance des loyers que nous avons observées dans certains quartiers peuvent s’expliquer par une augmentation de la demande, dans certains cas, le changement du prix moyen des loyers est le résultat d’une offre excédentaire d’unités de luxe et haut de gamme biaisant la moyenne plus élevée.

La plus grande offre d’appartements à Chicago depuis des années

La pandémie de coronavirus a fait que de nombreux appartements qui n’étaient pas sur le marché depuis des années sont soudainement devenus vacants, car les locataires ont été confrontés au défi de devoir transformer leur appartement en bureau, ou parce qu’ils voulaient avoir accès à un balcon ou un patio pour avoir accès à l’air frais pendant le verrouillage, ou dans certains cas, parce que le locataire a été touché par des difficultés économiques suite au nombre sans précédent de licenciements et de mises à pied.

Quelle que soit la raison derrière le déménagement des locataires, la saison 2020 a vu un nombre inégalé d’appartements listés sur Domu, ainsi qu’une demande historiquement élevée de la part des locataires. Cependant, dans ce brassage d’appartements tout à fait inhabituel, quelques quartiers ont connu des augmentations de l’offre plus importantes que d’autres.

En prenant la moyenne de la ville d’environ 20 pour cent comme point de référence, les quartiers du côté nord, y compris Andersonville, Rogers Park, Edgewater et Lincoln Square, ont connu une plus petite augmentation de l’inventaire par rapport à la moyenne globale de la ville, ce qui suggère que les locataires de ces quartiers étaient légèrement plus susceptibles de renouveler leurs baux. Alors que les locataires à la recherche d’appartements dans le West Loop, Pilsen, Old Town et Lakeview avaient plus d’options qu’ils n’en avaient vu depuis des années.

Une vague d’expulsions imminente ?

Les expulsions ont été en tête des préoccupations des locataires et des propriétaires en 2020. Les principales questions autour de ce sujet sont de savoir si les expulsions seront autorisées ou non pendant une crise de santé publique, et quelles sont les options disponibles pour les propriétaires lorsque leurs locataires sont incapables de payer leur loyer — en partie ou dans sa totalité. Des milliers de locataires à travers la ville ont été incapables de payer leur loyer et ils pourraient être confrontés à une expulsion lorsque le moratoire sur les expulsions de l’Illinois sera levé.

Domu ne suit pas les informations spécifiques sur les expulsions des locataires ou des propriétaires, cependant notre plateforme fournit des directives générales sur ce sujet, et sur la base du niveau d’intérêt de ces pages, nous estimons que c’est une question qui pourrait affecter plus de vingt fois plus de locataires et de propriétaires cette année, que ce que nous avons vu les années précédentes.

Surinventaire de luxe, certaines unités plus grandes voient leur loyer augmenter

En regardant spécifiquement l’évolution du loyer par type d’unité pour les principaux quartiers de Chicago, le Loop est aux prises avec des baisses de prix dans toutes les tailles d’unités, mais particulièrement parmi les studios ; car cette zone a été affectée de manière disproportionnée par les troubles sociaux et par les séquelles causées par les détaillants en difficulté.

En attendant, les unités plus grandes, en particulier le petit inventaire des unités de 4+ chambres à louer, ont conservé leurs prix dans de nombreux quartiers, et ont même signalé une croissance des loyers dans certains cas, poussés par des locataires aisés à la recherche de plus d’espace.

Les studios, qui constituent une partie non négligeable du parc d’appartements de Chicago, connaissent une performance mitigée, avec des quartiers comme River North montrant une augmentation marquée du prix moyen des loyers, mais dans ce cas, le changement est davantage motivé par une offre excédentaire d’unités de luxe, que la réponse d’une demande accrue. Alors que les studios dans les quartiers populaires comme le West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park et Logan Square, continuent d’être aussi populaires que jamais auprès des jeunes locataires, en particulier ceux qui peuvent considérer le risque du coronavirus comme un facteur moins important dans leur processus de décision.

Bien que ces informations puissent être utiles pour les propriétaires qui s’apprêtent à mettre un appartement en vente, nous devons souligner que dans les conditions actuelles du marché, le prix est primordial pour assurer le succès d’une mise en vente, et la meilleure façon de déterminer un prix de loyer compétitif est de regarder des unités comparables. Domu offre des statistiques détaillées sur notre site web avec les prix moyens interquartiles par quartier et par type d’unités pour tous les quartiers où il y a suffisamment d’inventaire, pour plus de détails à ce sujet visitez notre page quartiers.

Les locataires attendent de voir ce qui se passe

Les tendances nationales indiquent une poussée des déménagements temporaires, les locataires attendant de voir ce qui se passe avec la crise du coronavirus et l’économie. Les utilisateurs de Domu ne sont pas différents, les locations à court terme voyant une demande accrue alors que certains locataires de Chicago sont en attente.

Qui cherche des solutions de logement temporaire en 2020 ? Certains locataires s’installent dans des banlieues et des zones moins fréquentées pour mieux respecter les directives de distanciation sociale, et les étudiants locataires peuvent retourner chez leurs parents jusqu’à ce que les campus s’ouvrent complètement à une capacité normale. Certains locataires profitent de l’arrivée du travail à distance et des classes virtuelles en recherchant plus d’espace dans leur maison de location.

Des retards prévus à venir – Que peuvent faire les propriétaires ?

Les locataires prennent plus de temps pour trouver un appartement. Dans certains cas, ils peuvent commencer le processus jusqu’à 38 pour cent plus tôt que d’habitude, car l’incertitude instillée par l’environnement actuel a forcé de nombreux locataires à être plus scrupuleux dans leur processus de sélection d’appartements.

Que peuvent faire les propriétaires pour surmonter ces conditions de marché uniques ? Pour commencer, les propriétaires seraient avisés de jouer sur les points forts de leur propriété locative lorsqu’ils publient leurs annonces. L’époque où le balcon ou la véranda arrière n’était qu’un élément secondaire est révolue ! Les balcons et autres espaces d’agrément en plein air sont plus populaires que jamais, de sorte qu’un propriétaire qui se prépare à mettre en vente son appartement ou son condo à Chicago devrait faire de son mieux pour rendre ces espaces attrayants pour les locataires potentiels en balayant tout excès de feuilles ou en patchant les fissures embêtantes dans le béton.

La cuisine est également un point central chez les locataires pendant la pandémie — à tel point que les réfrigérateurs étaient en rupture de stock dans de nombreuses grandes surfaces d’électroménager au troisième trimestre 2020. Les locataires profitent au maximum de la quarantaine en s’adonnant à des activités telles que la pâtisserie, et les propriétaires seraient donc bien avisés de s’attaquer de front à toute carence dans la cuisine. Une cuisine rutilante avec des appareils électroménagers plus récents peut aider à attirer plus de locataires dans les listes de location.