Le plan pour transformer Tysons en un centre urbain praticable a un problème de taille.

A la recherche d’un réseau de rues dense et praticable, le comté de Fairfax encourage les grands projets de développement consolidés de plus de 10 acres à Tysons (article 6-506 de l’ordonnance de zonage) – 20 acres dans certaines zones. L’idée est que ces projets sont assez grands pour contribuer à une nouvelle grille de petites rues donnant aux piétons une alternative aux larges routes de Tysons centrées sur les voitures.

Mais parfois les propriétaires ne veulent pas consolider. Et comme Emily Hamilton l’a écrit pour GGWash en juin, les grands développements “ont tendance à ne pas fournir les environnements bâtis diversifiés et à grain fin que les piétons ont tendance à aimer.” En d’autres termes, la poursuite d’une grille piétonne rend simultanément plus difficile pour Tysons de développer des endroits où les marcheurs veulent marcher.

C’est dans le contexte de ce problème que le mois dernier, le conseil des superviseurs du comté de Fairfax a approuvé une demande de rezonage pour un développement majeur de Tysons avec l’un des plus petits lots jamais réalisés.

Avec 1,1 acre, la taille du district pour le bâtiment à usage mixte de 26 étages proposé par jrs@tysons LLC est la plus petite de toutes les demandes de zonage majeures depuis l’adoption du plan global de Tysons en 2010, selon le dernier rapport annuel du plan.

Le conseil des superviseurs a approuvé la demande de rezonage à l’unanimité sur recommandation de la commission de planification du comté, permettant au projet de passer à la phase de conception.

“Mon point de vue … est que, au-delà de répondre maintenant aux objectifs de performance du plan, un rezonage autorisé sera le catalyseur d’autres investissements importants dans cette zone relativement sous-développée, stratégiquement positionnée entre deux stations de métro de Tysons”, a déclaré le commissaire à l’urbanisme Phillip Niedzielski-Eichner lors d’une réunion du 16 septembre.

La propriété du 8130 Watson Street abrite actuellement le JR’s Stockyards Inn, un steakhouse datant de 1974. Les propriétaires et exploitants du restaurant, Jim et Karen Wordsworth, veulent raser le restaurant et le remplacer par un immeuble de 270 pieds comprenant plus de 220 appartements et 3 000 pieds carrés d’espace commercial au rez-de-chaussée ainsi que trois niveaux de parking souterrain. La majeure partie de la propriété se trouve à moins d’un quart de mile du métro Tysons Corner.

John McGranahan, un avocat de jrs@tysons, a déclaré au conseil des superviseurs que les Wordsworth ont approché les propriétés voisines dans le but de consolider un développement plus important depuis plus d’une décennie, “en vain”. Il a fait remarquer au conseil que la zone la plus logique pour la consolidation, si l’effort avait été couronné de succès, n’aurait couvert que moins de huit acres.

“Je pense qu’à mesure que vous faites avancer les affaires de Tysons, beaucoup de grands projets ont été approuvés”, a déclaré McGranahan. “Vous allez devoir lutter avec certaines de ces questions où vous ne pouvez pas obtenir ce minimum de 10 acres.

Construire sur une si petite taille de lot dans le district de Tysons a nécessité que le conseil des superviseurs approuve une dérogation à l’exigence de 10 acres. Le conseil de planification avait initialement recommandé de refuser la dérogation, mais il a changé d’avis lorsque jrs@tysons a apporté des améliorations à l’espace ouvert et a accepté de verser 350 000 $ supplémentaires au fonds de transport Tysons Grid of Streets – environ la moitié de ce que le comté pense qu’il en coûtera pour construire une rue en grille adjacente au nouveau bâtiment.

Le promoteur s’est également engagé à construire .57 acres d’espace de parc public sur le site, et allouera au moins 20% des unités de logement au programme de location Workforce Dwelling Unit du comté, en maintenant des loyers réduits pour ceux qui gagnent jusqu’à 120% du revenu médian de la zone.

Le superviseur Walter Alcorn a complété le projet au cours de la réunion, en disant qu’il pourrait être un modèle pour d’autres projets de développement pour faire avancer les objectifs du plan global de Tysons sans grandes zones consolidées. D’autres personnes étaient d’accord : si Tysons vise une véritable densité, les responsables et les promoteurs devront s’inspirer d’exemples comme celui-ci pour trouver comment remplir des espaces plus petits tout en gardant le plan de grille urbaine sur les rails.