Une clé pour maîtriser quoi que ce soit est de comprendre le fondement ou la base de ce concept afin de pouvoir construire dessus. En tant qu’investisseurs, notre objectif de route est souvent de transformer l’argent en plus d’argent. Si c’est le cas, alors n’est-il pas important de comprendre ce qu’est l’argent, d’où il vient et comment il fonctionne au niveau de la base ?

À l’école, on ne nous enseigne pas l’argent à un niveau macro ou même micro. Beaucoup ne comprennent pas les concepts de base de l’argent, et encore moins comment l’argent fonctionne. Prendre du recul et regarder notre système monétaire dans son ensemble nous donne la possibilité de regarder les investissements avec une lentille plus large que de se concentrer sur une petite partie du grand schéma.

Beaucoup regardent les investissements en se concentrant uniquement sur l’actif spécifique. Ce serait comme regarder un match de football à travers une paille à boire. Vous pourriez être en mesure d’obtenir une image claire de la balle, mais vous ne savez pas vraiment ce qui se passe autour de la balle pour qu’elle monte et descende le terrain.

S’intéresser à l’actif et au marché serait comme regarder le même match de football à travers un tube en carton d’essuie-tout. Vous verriez certains des joueurs proches du ballon et vous comprendriez pourquoi le ballon bouge dans un sens ou dans l’autre. Mais si vous retirez la paille ou le tube et que vous regardez à travers une perspective complète et dégagée, vous verrez les entraîneurs qui appellent les jeux, la météo qui affecte les appels de jeu, l’équipe de coordinateurs en haut dans la boîte qui relaie les informations vers le bas aux entraîneurs et aux joueurs, et beaucoup d’autres facteurs importants.

Une perspective complète dans l’investissement regarderait l’ensemble du système – comment l’argent fonctionne et pourquoi toutes les parties sont incitées à faire ce qu’elles font. Comprendre cela vous permettra de répondre à certaines questions de base comme “Pourquoi devrais-je investir dans l’immobilier ?” ou vous aidera à voir des opportunités là où les autres passent à côté.

Si nous voulons commencer à la racine d’un investissement, il est vital de comprendre ce qu’est l’argent, comment il fonctionne et quelles sont les incitations derrière toutes les parties impliquées dans une transaction. Pour comprendre cela, je crois que nous devons comprendre notre système monétaire. Notre système monétaire est un jeu de passe-passe complexe mêlé de fumée et de miroirs dont on ne parle presque jamais, et encore moins qu’on enseigne. Dans cet article, je ferai de mon mieux pour décrire le fonctionnement du système monétaire des États-Unis et de nombreux autres pays. Je partagerai ensuite des exemples spécifiques de la façon dont cette information peut être utilisée dans l’investissement du monde réel en mettant l’accent sur l’immobilier.

Notre système monétaire

Notre système monétaire actuel aux États-Unis commence au Trésor américain. Le Trésor crée une obligation pour la mettre en vente lors d’une vente aux enchères d’obligations. Une obligation du Trésor est essentiellement une reconnaissance de dette qui stipule : “Si vous (l’acheteur) me donnez X dollars, je (le Trésor) vous donnerai Y% d’intérêt sur cet argent pendant Z ans, plus la totalité des X dollars en principal.”

Si le Trésor américain dit : “Nous aimerions vendre 1 000 milliards de dollars d’obligations”, qui se lève et les achète ? Les plus grandes banques du monde. Ensuite, ces banques cherchent des acheteurs pour ces obligations à un prix élevé. C’est là que la Réserve fédérale entre en jeu. La Réserve fédérale achète les obligations des grandes banques et leur transfère une belle somme d’argent électronique. Vous vous demandez peut-être où la Fed a trouvé tout cet argent. Ils l’ont créé de toutes pièces, non pas en imprimant, mais en faisant simplement un crédit électronique sur le compte des grandes banques à la Fed.

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Vous vous grattez peut-être la tête. Alors, laissez-moi vous expliquer : La grande banque X a acheté une obligation de 2 000 milliards de dollars et l’a vendue à la Réserve fédérale pour 2 000 milliards de dollars, plus une prime. La Fed dit alors : “Au lieu de vous envoyer un chèque, pourquoi ne pas simplement créditer le compte d’épargne que vous avez ici à la Fed ?” La grande banque X répond : “Bien sûr, allez-y.” En quelques coups de clavier, la Fed vient de créer 2 000 milliards de dollars de monnaie électronique qui se trouvent sur le compte de la Big Bank X.

Cela vous paraît absurde ? Voici une citation de notre ancien président de la Fed, Ben Bernanke, décrivant l’exemple du monde réel en 2012 lors d’une conférence à l’Université George Washington :

“Maintenant, vous pourriez poser la question, eh bien, la Fed sort et achète 2 000 milliards de dollars de titres – comment avons-nous payé pour cela ? Et la réponse est que nous avons payé ces titres en créditant les comptes bancaires des personnes qui nous les ont vendus, et ces comptes, dans les banques, sont apparus comme des réserves que les banques détiennent auprès de la Fed. La Fed est donc une banque pour les banques. Les banques peuvent détenir des comptes de dépôt auprès de la Fed, essentiellement, et ceux-ci sont appelés comptes de réserve. Et donc, au fur et à mesure des achats de titres, la façon dont nous les avons payés était essentiellement en augmentant le montant des réserves que les banques avaient sur leurs comptes avec la Fed.”

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Vous pouvez voir la conférence complète ici et cette citation exacte à 19:08 de la vidéo.

Alors maintenant, comme par magie, Big Bank X a tout cet argent sur son compte à la Fed. Que va faire Big Bank X avec tout ce nouvel argent sur ses comptes ? Eh bien, Big Bank X vient de faire assez bien en achetant des bons du trésor, alors pourquoi ne pas aller en acheter d’autres ? Elle retourne à la vente aux enchères d’obligations, achète d’autres obligations, et une fois encore, la Fed achète les obligations en créditant son compte. Le Trésor se retrouve ainsi avec un tas d’argent électronique que les banquiers lui ont versé. La grande banque X est belle et riche de ces primes. Et la Fed n’est pas affectée parce que tout ce qu’elle a fait est d’entrer une transaction sur l’ordinateur pour que cela se produise, et maintenant elle commence à percevoir les Y% d’intérêts sur les obligations qu’elle possède.

Si vous vous grattez encore la tête en pensant “Non, ils ne peuvent pas faire ça”, voici une citation tirée directement de Federal Reserve Bank of Boston, Putting It Simply (1984) : “Lorsque vous ou moi faisons un chèque, il doit y avoir suffisamment de fonds sur notre compte pour couvrir le chèque, mais lorsque la Réserve fédérale fait un chèque, il n’y a pas de dépôt bancaire sur lequel ce chèque est tiré. Lorsque la Réserve fédérale fait un chèque, elle crée de l’argent.”

Mais attendez ! Maintenant le trésor public a un tas d’argent. Que font-ils avec ? Ils le dépensent ! Ils le donnent à différentes parties du gouvernement, et ils le dépensent pour les routes, les ponts, les programmes sociaux et l’armée.

Les propriétaires et les employés des entreprises de construction, des organisations gouvernementales, et de toute autre entreprise/individu qui fait de l’argent avec ces dépenses gouvernementales mettent ensuite leurs chèques de paie dans leurs comptes bancaires pour les garder en sécurité.

Le système bancaire à réserve fractionnaire

Parce que nous et de nombreux autres pays utilisons un système bancaire à réserve fractionnaire, les banques peuvent maintenant prêter un pourcentage de ses dépôts totaux. Bien que les ratios de réserve puissent changer, dans de nombreux cas, les banques sont autorisées à prêter 90% de tous les dépôts et à garder 10% en réserve pour que les titulaires de comptes puissent retirer s’ils veulent leur argent. Cela signifie que 90 % de l’argent que les travailleurs de notre exemple ont gagné et placé dans leur banque finit par être prêté. Mais cet argent va quelque part, non ? Oui. Je vais donner un exemple spécifique pour expliquer où il va.

Pour un exemple spécifique mais très basique de la banque à réserve fractionnaire et de ce qu’elle fait à notre offre de monnaie, nous allons regarder un professeur d’école. Disons qu’une enseignante gagne 50 000 $ et que cet argent est déposé directement sur son compte bancaire. La banque peut alors prêter 45 000 dollars, soit 90 % de ses dépôts, et le fait. Supposons que cette banque décide de prêter 45 000 dollars à une entreprise pour l’achat d’un camion de travail. Le concessionnaire qui a vendu le camion prend alors le paiement de 45 000 $ et le dépose sur son compte bancaire. La banque prête ensuite 90 % de cette somme, soit 40 500 dollars, à une personne qui souhaite acheter un bateau. L’acheteur du bateau remet alors 40 500 dollars au vendeur, et ce dernier les dépose sur son compte. Puis la banque du vendeur de bateaux lui prête 90 %. Cela continue encore et encore jusqu’à ce que les 50 000 $ que le professeur a déposés se transforment en 500 000 $ de prêts bancaires.

Lorsque vous entendez dire qu’il n’y a pas d’argent imprimé, ils ne mentent pas. Les imprimantes ne fonctionnent peut-être pas, mais la monnaie est étirée à travers notre système bancaire. La réalité est que 92%-96% de toute la monnaie créée est formée dans ce système bancaire exact.

Cette augmentation constante de monnaie dans l’économie est sûre d’avoir un effet. Plus il y a de monnaie dans le cycle, plus les prix grimpent pour répondre à cette offre de monnaie. Les gens de tous les jours travaillent alors pour payer ces articles qui coûtent maintenant plus cher. Nous échangeons tous notre vie et notre temps ici sur Terre contre de l’argent pour acheter ces mêmes choses dont le coût ne cesse d’augmenter.

Quand le dollar vaut moins, cela facilite le remboursement de la dette existante

Que signifie tout cela ? Cela signifie que le Trésor américain prend des trillions et des trillions de dettes – environ 19,5 trillions de dollars lorsque j’ai écrit cet article, mais vous pouvez voir le chiffre de la dette en temps réel ici. Ils font cela en empruntant des dollars à la création auprès de la Fed, ce qui augmente l’offre de monnaie et provoque inévitablement de l’inflation.

Pourquoi le trésor voudrait-il de l’inflation ? Cela rend le chiffre de la dette massive moins douloureux et plus facile à payer. Je m’explique. Il y a quatre ans, dans notre exemple, le trésor a emprunté 2 000 milliards de dollars. Ces 2 trillions de dollars avaient peut-être un pouvoir d’achat capable d’acheter 100 porte-avions pour notre armée.

Mais 4 ans plus tard, depuis que les 2 trillions de dollars créés par magie ont fait leur chemin dans notre système bancaire et sont devenus 20 trillions de dollars de dette privée, l’offre de monnaie s’est amplifiée, et à cause de cela, les prix sur tout ont augmenté pour refléter l’offre excédentaire de monnaie. Cette augmentation des prix inclut les prix des porte-avions. Ainsi, le gouvernement a pu acheter 100 porte-avions pour 2 000 milliards de dollars, mais maintenant, ces 2 000 milliards de dollars ne lui permettront d’acheter que 90 porte-avions, car leur prix a augmenté en même temps que le reste. Cela signifie que leurs 100 porte-avions peuvent maintenant valoir 2,2 billions de dollars, mais qu’ils ne doivent toujours que les 2 billions de dollars fixes qu’ils ont empruntés. Lorsque le dollar vaut moins, cela facilite le remboursement de la dette existante.

L’inflation qui ronge le pouvoir d’achat est une pensée délicate à saisir, alors prenons un autre exemple. Joe achète une maison toute neuve en 1970 pour 22 000 dollars, ce qui était le prix médian des maisons neuves aux États-Unis en 1970 (vous pouvez trouver les données dans ce graphique). Joe trouve un banquier qui lui accorde un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans. Joe emprunte la totalité des 22 000 dollars. Au cours des 30 années suivantes, Joe rembourse son prêt. À mesure qu’il rembourse son prêt, le prix de sa maison, comme celui de tout le reste, augmente lentement en raison de l’inflation. Mais Joe n’aura-t-il jamais à payer plus de capital que les 22 000 $ convenus ? Non. La dette est un point de repère dans le temps, qui fige le pouvoir d’achat du dollar en 1970, même si tout le reste du monde continue à devenir plus cher.
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Le gouvernement l’a compris. Leur dette est plus facile à payer car le pouvoir d’achat du dollar se dilue à cause de l’inflation. En plus de cela, l’inflation accrue aide à faire glisser les niveaux de revenus vers le haut, poussant les individus dans des tranches d’imposition plus élevées, ce qui facilite la collecte de plus d’impôts pour payer tous ces intérêts sur la dette.

Si vous ne me croyez pas, prenez-le directement de la bouche de la Réserve fédérale :

“La diminution du pouvoir d’achat subie par les détenteurs d’argent en raison de l’inflation impartit des gains aux émetteurs d’argent” – St. Louis Federal Reserve Bank, Review, Nov. 1975, P.22.

Il y a une pièce du puzzle que nous n’avons pas couverte. Vous vous rappelez, au début, quand la Fed faisait des entrées informatiques pour acheter des obligations qui rapportent Y% d’intérêt ? Eh bien, cela signifie que le Trésor, qui a émis les obligations, doit à la Fed Y% d’intérêts plus le principal. Il faut bien que cela vienne de quelque part. Ah, oui, l’IRS va collecter cet argent pour le Trésor par le biais des impôts sur le revenu. Ouaip, notre argent durement gagné qui est taxé va au remboursement de la dette plutôt qu’à la réparation de nos écoles, de nos routes ou de toute autre chose utile.

Comment cela vous concerne

Si vous êtes arrivé jusqu’ici, vous vous dites peut-être “Comment diable cela me concerne-t-il ?”. C’est grandement le cas, et comprendre le fonctionnement de notre argent vous donne la possibilité de voir les choses différemment. Non seulement cela vous montrera comment notre système monétaire est une escroquerie, mais cela vous éclairera pour vous aligner sur l’issue inévitable de cette folie.

Pourquoi ne pas jouer le même jeu que notre gouvernement ? Rappelez-vous notre exemple de Joe achetant sa maison en 1970 avec des dettes ? Pourquoi ne pourrions-nous pas faire la même chose avec tous nos immeubles de placement ? J’ai dit plusieurs fois dans d’autres articles, “Les outils les plus puissants dans l’immobilier sont la dette et les taxes.” La dette gèle le pouvoir d’achat du dollar dans le temps, et l’immobilier est la classe d’actifs la plus favorable aux impôts qui soit.

Je ne peux que croire que la quantité d’argent faussement créée et injectée dans notre économie au cours des dernières années d’assouplissement quantitatif faisant son chemin dans le système bancaire entraînera une inflation. Cela peut prendre quelques années et quelques événements pour se produire parce qu’une grande partie de cet argent se trouve à l’étranger à ce stade. Mais je crois que lorsque vous augmentez la quantité de monnaie dans le système comme l’a fait notre gouvernement, nous sommes condamnés à voir le pouvoir d’achat du dollar diminuer. C’est pour cela que la dette est puissante, elle permet de mettre en réserve le pouvoir d’achat avant de voir les résultats inflationnistes des actions de notre gouvernement. En faisant cela, vous alignez simplement votre intérêt avec ceux qui sont en charge.

En définitive, notre système monétaire a deux voies : Il peut s’hyperinflater, ou l’Amérique devra procéder à une révision complète du système monétaire. Je crois personnellement que les pays perdront confiance dans le dollar et commenceront à échanger dans d’autres devises et à se débarrasser de leurs obligations américaines. Cela aura pour conséquence qu’une grande partie de notre argent d’assouplissement quantitatif reviendra de l’étranger, et nous entrerons en hyperinflation.

Dans l’un ou l’autre des scénarios, je veux détenir des actifs tangibles comme l’immobilier. Si les prix montent en flèche à cause de l’inflation, tant mieux pour les investisseurs immobiliers. Nous verrons une appréciation massive, des augmentations de loyer, et nous ne devrons toujours que notre dette initiale aux coûts inférieurs. Si les dollars s’effondrent dans un brasier et que nous avons une refonte complète, j’aimerais posséder quelque chose dont les gens ont encore besoin, de sorte que, quel que soit le prochain système monétaire qui entre en jeu, mes actifs vaudront beaucoup de la nouvelle monnaie.

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La compréhension du système monétaire peut également affecter les facteurs des opérations quotidiennes plutôt que de se limiter à l’analyse macro. Récemment, lors de l’achat d’un complexe d’appartements de plusieurs millions de dollars, j’ai négocié une augmentation de 5 % du LTV si je déposais la différence de 5 % dans un CD à leur banque. Jusqu’à ce que je fasse cette offre, j’étais coincé à un LTV de 75%. Une fois que j’ai fait cette offre, nous sommes passés à un LTV de 80%.

Pourquoi feraient-ils cela ? Parce qu’ils ont pu prêter 90% de mon CD à quelqu’un d’autre et gagner plus d’intérêts. J’étais content parce que j’allais retirer l’argent du CD dans 12 mois. Mais dans 12 mois, la banque doit-elle rappeler le prêt qu’elle a accordé sur mon dépôt de CD ? Non. Parce que j’ai compris le fonctionnement du système monétaire, j’ai pu emprunter 100 000 dollars supplémentaires. Ce qui, bien sûr, est une bonne chose, car cette dette sera probablement diluée par l’inflation.

Ou pourquoi ne pas prendre les concepts économiques du système monétaire et les concentrer sur un groupe démographique ou psychographique spécifique ? Par exemple, si le salaire minimum passe à 15 dollars de l’heure, que pensez-vous qu’il se passera ? Beaucoup disent : “Eh bien, tous les salariés à faible revenu seront remplacés par des robots.” Oui, peut-être certains, mais ce qui est démontré dans d’innombrables études, c’est que plus fréquemment les prix des articles qui sont un coût primaire pour les personnes de ce groupe démographique spécifique vont augmenter. C’est parce que la monnaie a été imposée à un groupe démographique, et dans un marché libre, les prix s’ajustent toujours à l’excès de monnaie. La capacité à louer (demande) augmentera alors que l’offre restera stagnante. Si le salaire minimum passe à 15 dollars de l’heure, pensez-vous que vous pouvez vous attendre à ce que les loyers des biens de classe C et D augmentent ? Absolument. Ce n’est pas une discussion pour savoir si c’est moralement bien ou mal ; c’est juste une question de fait quand il s’agit d’économie de marché libre.

Il est si important de comprendre comment fonctionne notre système monétaire et de comprendre pourquoi le gouvernement fait les choses qu’il fait. Avoir cette compréhension vous donnera la capacité de regarder les investissements à travers une perspective de lentille complète. Si vous pouvez comprendre, vous pouvez positionner vos propres investissements d’une manière qui s’aligne sur les intérêts de ceux qui appellent les coups, tout en vous protégeant si les choses s’écrasent et brûlent de la folie.

C’était une discussion assez approfondie. Des questions ? Comment utilisez-vous le système monétaire à votre avantage ?