Az üres telek megvásárlása izgalmas vállalkozás lehet. De ha a vásárlás előtt nem vizsgálja meg, hogyan van az ingatlan övezeti besorolása, előfordulhat, hogy álmai otthonának felépítése vagy egy kis üzlet megnyitása szigorúan tilos.

A földterület övezeti besorolásának (például “lakóház” az otthonok esetében vagy “kereskedelmi” az üzletek és egyéb üzleti célú felhasználások esetében) egyszerű ismerete nem elég. Azt is meg kell tudnia, hogy pontosan milyen felhasználási módok engedélyezettek a kijelölt övezeti besorolás szerint, és ezért milyen korlátozások vonatkozhatnak Önre mint földtulajdonosra.

Mi az övezeti besorolás és hogyan érinti Önt?

A telek övezeti besorolását általában helyi törvények (néha rendeleteknek is nevezik) szabályozzák, amelyek a földterületet különböző területekre vagy “övezetekre” osztják. Egy földterület használatát az adott övezetben megengedett célokra korlátozzák.

A területrendezés célja általában a földhasználat megszervezése a maximális hatékonyság és élhetőség érdekében. A kereskedelmi vállalkozások például általában hatékonyabbak és sikeresebbek, ha közel csoportosulnak egymáshoz (egy “kereskedelmi” övezetben), és a legtöbb ember inkább olyan övezetben építene otthont, ahol az ipari felhasználás tilos, hogy elkerülje annak az esélyét, hogy a szomszédban egy hangos, büdös gyár létesüljön.

A területrendezési kijelölések gyakori típusai

A területrendezési kijelölések és az egyes kijelölésekben megengedett felhasználások területenként eltérőek. Az általános övezeti kijelölések a következők lehetnek:

• “Lakóterületek”, ahol lakások vagy más lakóegységek találhatók.
• “Kereskedelmi területek”, ahol kiskereskedelmi üzletek, irodák, éttermek, színházak stb. működhetnek.
• “Ipari területek”, ahol termelő vállalkozások (gyárak) működhetnek.
• “Vidéki területek”, ahol farmok és más szabad területek találhatók.
• “Történelmi” területek, amelyek védelmet nyújtanak a történelmi jelentőségű építményeknek.
• “Környezetvédelmi” területek, amelyek az érzékeny természeti területeket védik.
• “Esztétikai” területek, amelyek előírják, hogy az építményeknek hogyan kell kinézniük az övezetben.

Az övezeti típusokat néha tovább bontják, altípusokra. Például a “lakóövezeti” övezeti besorolás több altípust is tartalmazhat, amelyek mindegyike más-más lakássűrűséget tesz lehetővé (például “Lakóövezet 1” csak egylakásos családi házakra, “Lakóövezet 2” kétlakásos, háromlakásos és négylakásos házakra, és “Lakóövezet 3” minden olyan lakásra, amely négynél több egységet tartalmaz).

Egynél több övezet is vonatkozhat egy ingatlanra. Például a vidéki övezetbe sorolt földterület környezetvédelmi övezetbe is tartozhat, vagy esztétikai övezetbe is (vagy mindháromba egyszerre).

Az ingatlan fejlesztésének vagy használatának minden tervezett módjának meg kell felelnie az összes alkalmazandó övezeti besorolásnak, ezért át kell néznie az összes követelményt, mielőtt megvásárolja a telket, amelyre építkezni kíván.

A “vidéki” övezeti besorolás például csak egy házat engedélyezhet az ingatlanon, vagy korlátozhatja a melléképületek számát és méretét. Ha a telek “környezetvédelmi” övezetben is van, előfordulhat, hogy a telek bizonyos részein tilos az építkezés, vagy a telken zavartalan állati élőhelyet (például meglévő fákat vagy réteket) kell fenntartania.

Ha a telek “esztétikai” övezetben is van, előfordulhat, hogy bizonyos festékszíneket és építőanyagokat kell használnia, bizonyos magassági paramétereken belül kell építenie, vagy az építkezés megkezdése előtt be kell nyújtania az építési terveket egy felülvizsgálati bizottság jóváhagyására.

Az övezeti rendeletek a telek elhelyezkedésétől függnek

Minden település általában saját rövidítéseket használ a különböző övezeti típusokra. Például az egyik helyen az “R1” övezeti besorolás “lakóövezetet” jelölhet, egy másik helyen pedig az “R1” a “vidéki” övezetet.

Ezeken kívül egyes helyeken “kumulatív övezeti” rendszerek vannak, amelyek bármilyen olyan használatot megengednek, amelyet kevésbé károsnak vagy hatásosnak ítélnek, mint az övezeti besorolású használatot. Például az ipari övezetek a legnagyobb hatásúak közé sorolhatók, a következő a kereskedelmi használat, a legalacsonyabb hatásúak pedig a lakóövezetek. Ha tehát nagyon szeretne házat építeni egy ipari területen, a kumulatív övezeti besorolás lehetővé teheti ezt.

Ne számítson azonban arra, hogy ez a rendszer minden területen létezik. Előfordulhat, hogy egy másik helyen nem alkalmaznak kumulatív övezeti besorolást, és ehelyett csak a kijelölt övezet által meghatározott pontos felhasználást engedélyezik.

Hogyan tájékozódjon egy ingatlan övezeti besorolásáról

Az ingatlan eladójának (vagy adott esetben az ingatlanügynöknek) meg kell tudnia mondani a terület övezeti besorolását. Az is kiváló irányelv, hogy a terület övezeti térképének megtekintésével erősítse meg, amit mondanak Önnek.

A földhasználattal és övezeti besorolással foglalkozó helyi önkormányzati hivatalok valószínűleg rendelkezésére tudják bocsátani az alkalmazandó övezeti térkép egy példányát. Vessen egy pillantást a közeli ingatlanok övezeti besorolására is, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a területen megengedett egyéb felhasználási módok nem jelentenek-e problémát. Ha például nem szeretne farm vagy gyár közelében lakni, győződjön meg arról, hogy a közeli ingatlanok nem engedélyezik az ilyen felhasználást.

Szerezzen be egy példányt az alkalmazandó övezeti rendeletekből is, és tekintse át azok előírásait Ha segítségre van szüksége a rendeletek nyelvezetének megfejtésében, vagy annak meghatározásában, hogy mely rendeletek alkalmazandók, egy a környéken tapasztalt ingatlanjogász segíthet.

Elérheti az övezeti besorolás megváltoztatását

Mi van akkor, ha tetszik Önnek egy bizonyos földterület, de az övezeti besorolás nem teszi lehetővé, hogy úgy használja, ahogyan szeretné? Például lehet, hogy a földön termeszteni kívánt zöldségeket egy kis kiskereskedelmi mezőgazdasági stand üzemeltetésével szeretné értékesíteni. Azonban megtudja, hogy az ingatlan “vidéki” övezeti besorolása tiltja a kereskedelmi tevékenységet ezen a helyen.

Nem feltétlenül van szerencséje. Néha elérheti az övezeti besorolás megváltoztatását. (Lásd a Nolo “Meg lehet-e változtatni az övezeti besorolást, hogy lehetővé tegye az Ön számára az üres földterület használatát?” című cikkét.)

Alternatív megoldásként esetleg engedélyezhet egy övezeti eltérést vagy mentességet, hogy engedélyezze a jelenlegi övezeti besorolás szerint tiltott használatot. Érdeklődjön a helyi területrendezési osztályon, hogy lehetséges-e ezek egyike, és ha igen, mik lennének a következő lépések.

A felmentés, eltérés vagy területrendezési módosítás megszerzése valószínűleg sok papírmunkával, díjjal, vesződséggel és idővel jár. Továbbá nincs garancia a sikerre. Ha a tiltott használat különösen fontos az Ön számára, akkor a legjobb megoldás lehet egy másik, a használatnak megfelelő ingatlan keresése.

Ha azonban egy adott ingatlan mellett dönt, akkor a telekvásárlási szerződésbe bele kell foglalnia egy záradékot, amely az adásvételt a szükséges mentesítés vagy övezeti módosítás megszerzésétől teszi függővé. A záradéknak lehetővé kell tennie egy bizonyos időtartamot, amely alatt felbonthatja a szerződést, és visszakaphatja a foglalóját, ha nem elégedett azzal, hogy meg tudja szerezni a szükséges területrendezést. Egy tapasztalt ügyvéd vagy más ingatlanszakértő segíthet egy hatékony feltételes kikötés megfogalmazásában, hogy ezt elérje.

Kutassa ki a területrendezést most, hogy elkerülje a későbbi problémákat

A földterület területrendezésének megismerése a vásárlás előtt segíthet abban, hogy ne kövesse el azt a hibát, hogy olyan “csodálatos” földet vásárol, amelyet a birtoklása után nem tud úgy használni, ahogyan szeretne.