Amikor évekkel ezelőtt először kezdtem el dolgozni egy ingatlanügynökkel, hogy megvásároljam az első albérletemet, az egyik első kérdés, amit feltett nekem, az volt: “Milyen osztályú ingatlant keres?”

Azt gondoltam magamban: “Osztály? Elkéstem az angolról?”

Igazságügynököm (finoman) leírta, hogy az eszköz osztálya általában azt jelzi, hogy milyen “osztályzatot” fog kapni egy A-tól D-ig tartó rangsor alapján (gondoljunk a középiskolai bizonyítványokra). Amikor nyomást gyakoroltam rá további útmutatásért, ez volt az egyetlen tanácsa számomra: “

Így természetesen, mint egy új befektető, ha a D a legrosszabb, akkor az A osztályú eszközöknek kell a legjobb befektetést jelenteniük. (Ki nem szereti az egyest a bizonyítványában?!)

Most már tudom, hogy ez nem így van…

Hadd magyarázzam el.

Mit jelent valójában az “osztály” az ingatlanoknál?

Sok befektető pusztán az otthon kora alapján határozza meg az eszközosztályt:

• A osztály: Az elmúlt 10 évben épült lakások
• B osztály: Az elmúlt 10-20 évben épült lakások
• C osztály: Az elmúlt 20-30 évben épült lakások
• D osztály: Az elmúlt 30 évben épült házak

De ezt a meghatározást túl szűknek találom. Az eszközosztály sokkal dinamikusabb, mint pusztán az ingatlan kora.

Ez nagyjából olyan, mint a színsorrend a síterepen: zöld, kék, fekete és gyémánt. (OK, a gyémánt nem szín… de tartsatok velem!) Ez a rangsor az üdülőterületen belüli lejtőfokozaton alapul. Ha hozzászoktál ahhoz, hogy kék pályákat síelsz az otthoni hegyedben, amikor meglátogatsz egy másik hegyet, és ott kék pályát síelsz, lehet, hogy könnyebbnek (mint a zöld) vagy nehezebbnek (mint a fekete) fogod érezni összehasonlításképpen.

Miért van ez? A kék az kék az kék… nem?

Tévedés.

Nem csak a hegy lejtésének a mértéke játszik itt szerepet. A hegy dőlése, a pálya hossza, az olyan akadályok, mint a sziklák és fák, és egyéb hegységen belüli tényezők is szerepet játszanak.

Ez igaz az eszközosztályok meghatározására városról városra. Egy B osztályú vagyontárgy (például az otthonom) az én városomban C osztályú vagyontárgy lenne egy tőlem mindössze 10 mérföldre délre fekvő városban – és talán A osztályú vagyontárgy egy tőlem mindössze 20 mérföldre nyugatra fekvő városban.

A fenti kormeghatározás szerint azonban az otthonom technikailag egy D vagyontárgy.

Miért van jelentősége az eszközosztályok ingatlanértékelésének?

Ha megfelelően osztályoz egy eszközt, akkor ésszerűen meg tudja jósolni, hogy az adott eszköz hogyan teljesíthet, és milyen típusú bérlő szeretné az adott eszközt. Minél “osztályozottabb” az általános eszköz, ésszerűen lehet “osztályozottabb” bérlőre számítani.

Az eszközosztály megértésével magasabb bérleti díjakat, alacsonyabb üresedést (mert a bérlő maradni akar, és ki akarja építeni az életét) és alacsonyabb karbantartási költségeket vetíthetünk előre.

Hogyan tekinthetjük holisztikusan egy eszköz osztályát?

Amikor egy piacon kutatok, négy tényező alapján bontom le a keresett eszköz osztályát, hogy holisztikus képet kapjak arról, hogy mi történik az ingatlan korán túl.

Ez a négy tényező:

• Az ingatlan
• A megfizethetőség
• A kényelem
• A lakhatóság

Az A, B, C, D osztályú ingatlanok jellemzői

A osztály

Az ingatlan: Az elmúlt években épült, luxus kivitelezéssel rendelkezik, és nagyszerű környéken található. A karbantartás és a CapEx általában nagyon alacsony az ingatlan kora miatt.

A megfizethetőség: A bérleti díjak általában nagyon magasak, és az ingatlanok értéke is. Ennek eredményeként a magas jövedelműek és a tőkeerős befektetők általában megengedhetik maguknak ezeket a területeket.

A felszereltség:

Az élhetőség: A bűnözés alacsony. Ha egy családi házakról van szó, nagy a tulajdonosi büszkeség, mivel a terület többnyire saját tulajdonú.

Related: B osztályú ingatlanok

B osztály

Az ingatlan: Az elmúlt 20 évben épült egy jó környéken, és építőipari minőségű kivitelezéssel rendelkezik. A karbantartás és a CapEx magasabb az ingatlan kora miatt. Ügyeljen arra, hogy az esetleges mechanikai frissítésekre költségvetést készítsen.

A megfizethetőség: Összességében ebben az eszközosztályban a legalacsonyabb az üresedési ráta. A bérleti díjak mérsékelten magasak és vonzzák a közepes jövedelműeket. Az ingatlan a legtöbb befektető számára is megfizethetőbb. A BRRRR lehetséges a tőke megőrzése érdekében, bár a nagy mennyiségű saját tőke learatása nehéz lehet.

A kényelem: Továbbra is jó a hozzáférés a kényelemhez, az iskolákhoz és a munkahelyekhez.

Az élhetőség: A bűnözés alacsony. Ha egy családi házakról van szó, még mindig erős a büszkeség érzése, mivel a tulajdonosok aránya magas, és a bérlők aránya nem éri el a 25-30 százalékot. Egy recesszióban valaki egy A osztályú eszközben egy B osztályú eszközben élhet.

C osztály

Az ingatlan: Az ingatlan kora szürke zónává válik. A területet erősen értékelni kell. Általában a karbantartás magasabb, és az ingatlan sürgősen korszerűsítésre és javításra szorul, beleértve a gépészeti, tető- és egyéb szerkezeti elemeket is.

A megfizethetőség: A bérleti díjak alacsonyak vagy mérsékeltek, így ez az eszköz megfizethetőbb az alacsonyabb jövedelműek számára. Az ingatlan a legtöbb befektető számára is megfizethetőbb. A BRRRR a megoldható problémák miatt lehetséges a tőke megőrzése és a tőke betakarítása.

A kényelem: A jó felszereltséghez, iskolákhoz és munkahelyekhez való hozzáférés nem garancia. Több olcsó élelmiszerboltot, zálogházat, készpénzfelvételi üzletet és alacsony vagy közepes besorolású iskolákat láthat a keverékben.

Az élhetőség: A bűnözés mérsékelt és általában nem erőszakos. Lehet némi tulajdonosi érzés, mivel a bérlői összetétel megközelíti az 50 százalékot.

Related: Hogyan értékeljük az A, B és C osztályú ingatlanokat

D osztály

Az ingatlan: Ezt az osztályt gyakran nevezik “háborús övezetnek”. A környék régebbi vagy az elhanyagoltság súlyos stádiumában van.

A megfizethetőség: Az ingatlanok olcsók, de a gyakorlatlan szem számára úgy tűnik, hogy jól kasszáznak. Ugyanakkor a javítási költségek és egyéb kiadások is nagyon magasak (ami elgondolkodtat, hogy egyáltalán megéri-e a cash flow). A bérleti díjak nagyrészt támogatottak lehetnek. A tőkemegőrzés ebben az eszközosztályban kevéssé vagy egyáltalán nem lehetséges.

A felszereltség: Nincs megfelelő hozzáférés a jó kényelmi szolgáltatásokhoz, iskolákhoz vagy munkahelyekhez (ha a bérlőnek egyáltalán van munkája).

Az élhetőség: A bűnözés magas és gyakran erőszakos. A bérlői keveredés megközelíti a 75-100 százalékot, nagyon alacsony tulajdonosi büszkeséggel. Még a rendfenntartó erők is vonakodnak ezeket a területeket látogatni!

Melyik osztályú ingatlant szeretné a portfóliójában?

Nekem a B osztályú eszközök tetszenek, mivel ez a besorolás megfelel a befektetési kritériumoknak a stabil, a bérlő és a befektető számára egyaránt megfizethető ingatlanok tekintetében. Ezek az ingatlanok jó felszereltséget és jó élhetőséget is kínálnak.

Ezeken kívül makrogazdasági tényezők is szerepet játszanak, mivel a B osztályú eszközök általában a legellenállóbbak. Amikor a piac fellendülőben van, a C osztályú ingatlanok lakói feljebb költöznek a B osztályba, hogy jobb lakhatáshoz, kényelemhez és iskolákhoz jussanak. Amikor pedig a piac hanyatlik, az A osztályú ingatlanok lakói leépülnek, és a B osztályú területeken még mindig hozzáférhetnek a jó lakhatáshoz, a kényelemhez és az iskolákhoz.

A B osztály jó és rossz időkben egyaránt tömörül, így a profit első számú gyilkosa – az üresedés – alacsonyan marad.

Egy másik ok, amiért szeretem a B osztályú eszközöket, hogy értéknövelő (vagy BRRRRR) befektetőként a konzervatív befektetés mind a négy karját (tőkemegőrzés, cash flow, értéknövekedés és adókedvezmények) meg tudom húzni. Ezenkívül kihasználhatom a halasztott karbantartási problémákat, és nagyon kevés saját pénzt hagyhatok az ingatlanban.

Az eredmény az, hogy a tőkém folyamatos újrahasznosítása révén tartós jövedelemáramlások létrehozása érdekében szuperül fel tudom tölteni a vagyonomat. És ki ne szeretné ezt?

Végeredményben nem is lehetnék boldogabb azzal, hogy a portfólióm “tiszta négyeseket” keres.