A Tysons sétálható városi központtá alakításának terve méretproblémával küzd.

A sűrű, sétálható utcahálózat kialakítására törekedve Fairfax megye Tysonsban a nagy, 10 hektárnál nagyobb – egyes területeken 20 hektárnál nagyobb – összevont fejlesztési projekteket ösztönzi (a területrendezési rendelet 6-506. cikke). Az elképzelés szerint ezek a projektek elég nagyok ahhoz, hogy hozzájáruljanak egy új, kisebb utcákból álló hálózat kialakításához, amely a gyalogosoknak alternatívát nyújt Tysons széles, autóközpontú útjaival szemben.

De néha az ingatlantulajdonosok nem akarnak összevonni. És ahogy Emily Hamilton írta a GGWash számára júniusban, a nagy fejlesztések “általában nem biztosítják a gyalogosok által kedvelt változatos és finom szemcséjű épített környezetet”. Más szóval, a gyalogoshálózatra való törekvés egyúttal megnehezíti Tysons számára, hogy olyan helyeket alakítson ki, ahol a gyalogosok szívesen sétálnának.

Ezzel a problémával összefüggésben a múlt hónapban Fairfax megye felügyelőbizottsága jóváhagyta egy olyan jelentős Tysons-fejlesztés átminősítési kérelmét, amely az egyik legkisebb telekkel rendelkezik.

A jrs@tysons LLC által javasolt 26 emeletes vegyes felhasználású épület területének mérete 1,1 hektárral a legkisebb a Tysons átfogó terv 2010-es elfogadása óta benyújtott nagyobb területrendezési kérelmek közül, a terv legutóbbi éves jelentése szerint.

A felügyelőtanács a megyei tervbizottság javaslatára egyhangúlag jóváhagyta az átminősítési kérelmet, így a projekt a tervezési fázisba léphet.

“Véleményem szerint … a terv teljesítménycéljainak mostani teljesítésén túl a jogos átminősítés katalizátora lesz a további jelentős beruházásoknak ezen a viszonylag fejletlen területen, amely stratégiailag két Tysons metróállomás között helyezkedik el” – mondta Phillip Niedzielski-Eichner tervezési biztos a szeptember 16-i ülésen.

A Watson Street 8130 alatti ingatlanon jelenleg a JR’s Stockyards Inn, egy 1974-es steakhouse működik. Az étterem tulajdonosai és üzemeltetői, Jim és Karen Wordsworth le akarják rombolni az éttermet, és helyére egy 270 láb magas épületet építenének, amelyben több mint 220 lakás és 3000 négyzetméternyi földszinti üzlethelyiség, valamint háromszintes mélygarázs lenne. Az ingatlan nagy része negyed mérföldön belül van a Tysons Corner metrótól.

John McGranahan, a jrs@tysons ügyvédje elmondta a felügyelőbizottságnak, hogy Wordsworthék már több mint egy évtizede próbálják megközelíteni a szomszédos ingatlanokat egy nagyobb fejlesztés összevonása érdekében, “eredménytelenül”. Rámutatott a testületnek, hogy a leglogikusabb terület a konszolidációra, ha az erőfeszítés sikeres lett volna, csak kevesebb mint nyolc hektárra terjedt volna ki.

“Azt hiszem, ahogy a Tysons ügyek haladnak előre, sok nagy projektet már jóváhagytak” – mondta McGranahan. “Meg kell birkózni néhány olyan kérdéssel, ahol nem lehet elérni a 10 hektáros minimumot.”

A Tysons kerületben az ilyen kis telekméretre való építkezéshez a felügyelőtanácsnak jóvá kellett hagynia a 10 hektáros követelménytől való eltérést. A tervtanács eredetileg a felmentés elutasítását javasolta, de megváltoztatta a véleményét, amikor a jrs@tysons szabadtéri fejlesztéseket hajtott végre, és beleegyezett, hogy további 350.000 dollárt fizet a Tysons Grid of Streets Közlekedési Alapba – körülbelül a felét annak, amennyibe a megye szerint az új épület melletti rácsos utca megépítése fog kerülni.

A fejlesztő azt is vállalta, hogy .57 hektárnyi közparkot épít a helyszínen, és a lakóegységek legalább 20%-át a megye Workforce Dwelling Unit bérleti programjához fogja rendelni, fenntartva a kedvezményes bérleti díjakat a területi mediánjövedelem 120%-áig keresők számára.

Walter Alcorn felügyelő az ülésen kiegészítette a projektet, mondván, hogy ez modell lehet más fejlesztési projektek számára a Tysons Comprehensive Plan céljainak előmozdítására nagy összevont területek nélkül. Mások egyetértettek: ha Tysons valódi sűrűségre törekszik, a tisztviselőknek és a fejlesztőknek az ehhez hasonló példákat kell megvizsgálniuk, hogy kitalálják, hogyan töltsék ki a kisebb területeket, miközben a városi rácsháló tervét megtartják.