A veteránok a szerencsétlen körülmények miatt gyakran kérdezik, hogyan használhatják a VA-hitelt a kizárás után. Más szóval, ha egy VA-hitellel finanszírozott otthont elárvereznek, a veteránok továbbra is igénybe vehetik-e a VA-hitelből származó előnyeiket? Igen, de vannak bizonyos korlátozások. Ebben a cikkben elmagyarázzuk, hogyan használhatják a veteránok a VA-hitelüket egy elárverezés után.

Közelebbről a következő témákkal foglalkozunk:

• VA-hitel áttekintés
• Kizárás, definíció
• VA-hitel jogosultsági szempontok
• Hogyan használjuk a VA-hitelt a kizárás után
• záró gondolatok

A veteránok 0 dollárral is vásárolhatnak lakást

{Sponsored} A VA Home Loan kínál $0 Down nélkül PMI. Tudja meg, hogy jogosult-e erre a hatalmas otthonvásárlási előnyre. Prequalify today!

VA Loan Overview

The Department of Veterans Affairs-administered VA loan programme serves as the US Government’s solution to provide military members and veterans a path to homeownership. Bár a VA valójában nem nyújt hitelt a hitelfelvevőknek, a bankok és más magánhitelezők által nyújtott VA-hitelek egy részét garantálja.

És ennek a kormányzati támogatásnak köszönhetően a VA hitelprogram a következő óriási előnyöket biztosítja a veteránok számára:

• Nincs szükség előlegre
• alacsony kamatlábak (a VA részleges garanciájával járó csökkent hitelezői kockázat miatt)
• Nincs magán jelzálogbiztosítás vagy PMI, szükséges
• A VA IRRRL “streamline” refinanszírozási programjához való hozzáférés

Az első lakásvásárlók többsége számára a 20%-os előleg megtakarítása jelenti a legnagyobb akadályt a lakásvásárlás előtt. Ez a valóság teszi a VA-hitel “no-down” jellemzőjét olyan vonzóvá a jogosult hitelfelvevők számára – anélkül vásárolhatnak otthont, hogy több tízezer dollárt (vagy többet) kellene megtakarítaniuk az előlegre.

És ez a no-down előny – csakúgy, mint a fent vázolt egyéb előnyök – kritikus hídként szolgál a lakástulajdonhoz való visszatéréshez azon veteránok számára, akik egy korábbi házukkal már átmentek az elárverezési folyamaton. Végeredményben, amikor a veteránok megtapasztalják a házuk elárverezésének pénzügyi katasztrófáját, minden lehetséges előnyre szükségük van ahhoz, hogy újjáépítsék vagyonukat.

A következő néhány szakaszban elmagyarázzuk mind az elárverezési folyamatot, mind pedig – ami még fontosabb – azt, hogy a veteránok hogyan használhatják fel a VA-hitelből származó előnyeiket az elárverezést követően egy másik otthon megvásárlására.

Foreclosure, Defined

A zárolás olyan jogi eljárás, amely lehetővé teszi a hitelezők számára, hogy visszaszerezzék a hitelfelvevőnek a nem teljesített jelzáloghitelen fennálló tartozását. Egyszerűbben fogalmazva, amikor a hitelfelvevő nem teljesíti a hiteltörlesztést, az árverezés lehetővé teszi a bank (vagy más hitelező) számára, hogy a jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonjogát átvegye és eladja. Az eljárás célja, hogy a végrehajtásból származó bevételt a hitelezőnek a fennálló hitelegyenleg kifizetésére fordítsák.

Az, hogy egyetlen jelzáloghitel-fizetés elmulasztása nem jelenti azt, hogy a hitelező azonnal jön és elveszi az otthonát. Általában a nemfizetés azután következik be, hogy a hitelfelvevő meghatározott számú havi részletet elmulasztott. És minden államban más-más törvények határozzák meg az elárverezési folyamatot, többek között:

• Milyen értesítésekkel kell a hitelezőknek ellátniuk a hitelfelvevőt és nyilvánosan közzétenniük
• A lakástulajdonos lehetőségei a hiteltörlesztés naprakésszé tételére és a végrehajtás elkerülésére
• Az ingatlan tényleges értékesítésének folyamata és ütemezése

A végrehajtás, vagyis az ingatlan tényleges lefoglalása és újraértékesítése jelenti a végső lépést a jellemzően hosszadalmas elárverezést megelőző folyamat után. Mivel a lakás lefoglalása nem egyszerű vagy gyors folyamat, a hitelezők általában számos alternatívát kínálnak a hitelfelvevőknek a végrehajtás helyett, elkerülve ezzel a mindkét félre nézve negatív következményeket.

Míg a VA-hitelfelvevők jóval kisebb arányban szembesülnek a végrehajtás alá vonással, mint nem VA-hiteles társaik, a veteránok otthonát mégis elárverezik a hitelezők. És amikor ez megtörténik – az otthon elvesztésének azonnali negatívumán túlmenően – az elárverezés tönkreteszi a hitelpontszámot, ami szinte lehetetlenné teszi egy másik otthon vásárlását.

Szerencsére, ha egy VA-hiteles ingatlant elárvereztek, a veteránoknak van néhány kulcsfontosságú lakásvásárlási előnyük, nevezetesen az, hogy másodszor is igénybe vehetik a VA-hitelt – bár bizonyos korlátozásokkal.

VA-hitel jogosultsági szempontok

Hogy megértsék, hogyan vehetik igénybe a VA-hitelt egy elárverezés után, a veteránoknak először meg kell érteniük, hogyan működik a VA-hitel jogosultság. Mint fentebb említettük, a Veteránügyi Minisztérium garantálja a VA-hitelek egy részét. Pontosabban, a VA garantálja a VA-hitelek 25%-át, jelenleg legfeljebb 127 600 dollárig (bár ez a szám A) évente kiigazított, és B) nagyobb egyes magasabb megélhetési költségű területeken). Így anélkül, hogy előlegre lenne szükségük, a jogosult veteránok legfeljebb 510 400 dollárig (127 600 dollár jogosultság x 4) vehetnek fel kölcsönt.

De mi van akkor, ha az elárverezett ház ára kevesebb, mint 510 400 dollár?

Amikor egy veterán igénybe veszi a VA-hitelt, jogosultságának egy részét leköti a jelzálog. Tehát, ha egy veterán egy 200 000 dolláros házat vásárol, 50 000 dollárnyi jogosultságot köt le (200 000 dollár x 25%). De, mint már említettük, a teljes jogosultság 127 600 USD (510 400 USD x 25%). Ebben a forgatókönyvben:

• Mínusz 1. kölcsön jogosultság: -50 000 $
• Egyenlő a fennmaradó jogosultsággal: $77,600

A 77,600 $ maradék jogosultsággal a veteránnak ebben a példában elegendő jogosultsága maradna egy 310,400 $ (77,600 $ x 4) értékű otthon megvásárlására, még az elárverezett otthonra felvett hitelben lekötött 50,000 $ veszteségének figyelembevétele után is.

Mint azonban a következő szakaszban bemutatjuk, a veteránok még mindig bizonyos korlátozásokkal szembesülnek a VA-hitel jogosultságának felhasználása során az elárverezést követően.

Hogyan lehet felhasználni a VA-hitelt az elárverezés után

Az első – és legfontosabb – tény, amit a veteránoknak meg kell érteniük a VA-hitelük elárverezés utáni felhasználásával kapcsolatban, hogy elveszítik az összes jogosultságot, amelyet az elárverezett otthonban kötöttek le. A fenti példát folytatva ez azt jelenti, hogy a veterán elveszíti az elárverezett ingatlanban lekötött 50 000 USD jogosultságot (MEGJEGYZÉS: a veteránok visszaszerezhetik ezt a jogosultságot, de csak akkor, ha teljes egészében visszafizetik a VA-nak).

A következő, hogy a veteránoknak figyelembe kell venniük az elárverezés utáni határidőket. Amikor a hitelfelvevők egy elárverezést követően hagyományos finanszírozást keresnek, általában legalább hét évet kell várniuk. A VA-hitelt igénybe vevő veteránok sokkal rugalmasabb hitelkövetelményeket kapnak, ami azt jelenti, hogy a veteránoknak általában csak két évet kell várniuk a kizárást követően, hogy újra igénybe vehessék a VA-hitelüket.

Azoknak a veteránoknak pedig, akiknek a kizárás a pénzügyi nehézségek miatt történt, két évnél gyorsabban is igénybe vehetik a VA-hitelüket, bár az ilyen helyzetekre vonatkozó irányelvek hitelezőnként eltérőek.

A fentiek felvázolása után az alábbi lépéseket kell megtenniük a veteránoknak ahhoz, hogy a VA-hitelüket egy elárverezés után igénybe vehessék:

• 1. lépés: Ellenőrizze a VA-val, hogy mennyi VA-hitel jogosultsága maradt fenn az elárverezés után, és kérjen egy jogosultsági igazolást (COE) – a hitelezők segíthetnek ebben a folyamatban. Ez az összeg határozza meg, hogy mekkora összegű VA-hitelt vehet fel anélkül, hogy előleget kellene fizetnie.
• 2. lépés: Erősítse meg, hogy teljesítette az adott hitelező által előírt, a zár alá vétel utáni időszakot, amint azt már megbeszéltük, ami általában két év, de minősített pénzügyi nehézség esetén kevesebb.
• 3. lépés: Jelentkezzen egy későbbi VA-hitelért, és feleljen meg a hitelező hitelengedélyezési követelményeinek. Pusztán a fennmaradó VA-hiteljogosultság nem garantálja a lakáshitel jóváhagyását. A veteránoknak továbbra is meg kell felelniük a hitelező által előírt hitelpontszám-, adósság- és jövedelemkövetelményeknek.

Megjegyzendő, hogy bár a veteránoknak továbbra is meg kell felelniük a hitelező hitelkövetelményeinek, mint említettük, a VA-hitel hitelkövetelményei sokkal rugalmasabbak, mint a hagyományos hiteleké, így lehetővé teszik a gyorsított zárás utáni ütemezést.

Végső gondolatok

Míg egyetlen veterán sem akar átmenni a kizárási folyamaton, ennek a pénzügyi visszaesésnek nem kell tönkretennie a pénzügyi jövőjét. Feltételezve, hogy a veteránok még rendelkeznek VA-hitelre való jogosultsággal, és megfelelnek a hitelező hitel-, adósság- és jövedelmi követelményeinek, a VA-hitelük segítségével akár két év alatt is vásárolhatnak egy másik otthont a kizárást követően – ez sokkal jobb, mint a hagyományos hitelekhez kapcsolódó hétéves várakozási idő.

Maurice “Chipp” Naylon kilenc évet töltött gyalogsági tisztként a tengerészgyalogságnál. Jelenleg engedéllyel rendelkező CPA, ingatlanfejlesztésre és könyvelésre szakosodott.

VA lakáshitel útmutató	VA lakáshitel eszközök
Foreclosure Avoidance on VA Loans	Can You Buy A Foreclosure With A VA Loan?
VA-hitel jogosultság	A VA-hitel második alkalommal történő igénybevétele

Második alkalommal történő igénybevétel .