A chicagói lakáspiacon az elmúlt évek egyik legaktívabb bérleti szezonja volt, a bérbeadóknak és az ingatlankezelőknek látszólag minden héten új szabályozásokhoz kellett alkalmazkodniuk, mivel a Coronavírus-járvány a mindennapi élet számos aspektusát átformálta. A bérlők több időt töltenek a lakásaikban, mint valaha, ami arra kényszeríti őket, hogy átértékeljék az általuk bérelt terek funkcionalitását, ami azt eredményezte, hogy ebben a szezonban több bérlő költözött.

A Domu mint Chicago legmegbízhatóbb ILS-e, be van avatva a bérlők viselkedésére vonatkozó nagy adatokba, valamint a chicagói lakások árazási trendjeibe, egészen a környék szintjéig részletes részletességgel. Őszi piaci frissítésünkhöz úgy döntöttünk, hogy a piac kifejezett szezonalitásához igazodva a korábbi évek azonos időszakához képest 2020 első három teljes negyedévében megfigyelhető tendenciák közül néhányat beemelünk.

Itt van egy válogatás a leghíresebb meglátásokból:

Egy 6 éves bérleti díj növekedési sorozat véget ér

Az idei nyárig Chicagóban az egész városra kiterjedő átlagos bérleti díj emelkedő tendenciája 2013-ban kezdődött, 1,43 százalékos összetett éves növekedési rátával (CAGR). 2020 harmadik negyedévének végén azonban hat év óta először látjuk, hogy az egész városra kiterjedő átlagos bérleti díj 3 százalékkal, 1702 dollárra, a 2017-es szint alá csökken.

A bérleti díj csökkenésének legnagyobb hajtóereje, hogy Chicagóban 2020 folyamán túlkínálat van lakásokból. Ez sok főbérbeadót, különösen a független anya-és-pop-üzemeltetőket arra késztette, hogy gyorsan csökkentsék áraikat, hogy elkerüljék a hosszú távú üresedést. Rétegezze ezt a reakciót a gazdasági bizonytalanságra, és a chicagói bérlőknek több lehetőségük volt, mint évek óta bármikor. És ez a pénzügyi nehézségekkel küszködőknek egy nagyon is szükséges fellélegzést adott.

Fontos kiemelni, hogy ez az elemzés a meghirdetett bérleti díjakon alapul, és nem a nettó effektív bérleti díjon, amely egyre népszerűbb stratégiává válik az ingatlankezelők körében, hogy megmutassák a bérlőknek az arányos havi megtakarításaikat. Ez azt jelenti, hogy az összes kedvezmény és engedmény után, amelyek kezdik elárasztani a piacot, az árak még alacsonyabbak, mint amit ez a jelentés mutat.

A legnagyobb bérleti díjcsökkenés a Loop körül és az egyetemek közelében

Az átlagok sok részletet elrejthetnek, de ha mélyen belemerülünk az adatokba, a történet környékenként jelentősen eltér.

A Lakeshore East például az egyik legnagyobb bérleti díjcsökkenést szenvedte el 13 százalékos csökkenéssel az előző évhez képest, míg más területeken a Loopban és környékén szintén 4 és 7 százalék közötti bérleti díjcsökkenés volt tapasztalható.

A Hyde Park bérleti díjai 7 százalékkal csökkentek, részben azért, mert a Covid-19 miatt kisebb volt a kereslet a diákok részéről, akik ebben a félévben távoktatásra kényszerültek.

A várakozásokkal ellentétben néhány Chicago északi részén lévő városrész, köztük a Rogers Park, Andersonville és Lincoln Square körülbelül 5 százalékos bérleti díjnövekedést jelentett, mivel erős volt a kereslet a fiatal chicagóiak részéről, akik ezen területek 24/7 életstílusára fogadtak, vagy csak azért, mert nagyobb térrel rendelkező lakásokat kerestek ahhoz képest, amit a Loophoz közelebb kaphatnak.

A déli oldalhoz közeli Bronzeville környéke minden bizonnyal kiugró a 2020-as bérleti szezonban, ahol soha nem látott keresletnövekedést tapasztaltak, a bérlők özönlöttek a Domu által felsorolt lakásokhoz ezen a területen, 19 százalékos bérleti díjnövekedéssel párosulva. Hasonlóképpen, Pilsen vibráló negyedében a bérleti díjak szintén 4 százalékos növekedést tapasztaltak, ellentétben az egész városra kiterjedő trendekkel.

Míg az egyes városrészekben tapasztalt bérleti díj növekedési tendenciák a kereslet növekedésével magyarázhatók, néhány esetben az átlagos bérleti díj változása annak köszönhető, hogy a luxus és felső kategóriás lakások túlkínálata magasabbra torzítja az átlagot.

Évek óta a legnagyobb a chicagói lakások kínálata

A coronavírus-járvány következtében sok olyan lakás, amely évek óta nem volt a piacon, hirtelen megüresedett, mivel a bérlők azzal a kihívással szembesültek, hogy a lakásukat irodává kell alakítaniuk, vagy mert hozzáférést akartak kapni egy erkélyhez vagy teraszhoz, hogy a lezárás alatt friss levegőhöz jussanak, vagy egyes esetekben, mert a bérlőt a példátlan számú elbocsátást és szabadságolást követő gazdasági nehézségek érintették.

Bármi is állt a bérlők költözésének hátterében, a 2020-as szezonban példátlanul sok lakás szerepelt a Domuban, és a bérlők részéről is historikusan magas volt a kereslet. Azonban ebben a teljesen szokatlan lakások átrendeződésében néhány környéken nagyobb mértékben nőtt a kínálat, mint másokban.

A városszerte mért mintegy 20 százalékos átlagot véve viszonyítási alapnak, az északi oldalon található városrészek, köztük Andersonville, Rogers Park, Edgewater és Lincoln Square, a teljes városi átlaghoz képest kisebb készletnövekedést tapasztaltak, ami arra utal, hogy az ezeken a környékeken élő bérlők valamivel nagyobb valószínűséggel hosszabbították meg bérleti szerződésüket. Míg a West Loopban, Pilsenben, Old Townban és Lakeviewban lakást kereső bérlőknek több lehetőségük volt, mint évek óta.

Következő kilakoltatási hullám?

A kilakoltatások 2020-ban mind a bérlők, mind a bérbeadók körében a legfontosabbak voltak. A téma körüli fő kérdések közé tartozik, hogy közegészségügyi válsághelyzetben engedélyezik-e a kilakoltatásokat, és milyen lehetőségek állnak a bérbeadók rendelkezésére, ha bérlőik nem tudják fizetni a lakbért — akár részben, akár teljes egészében. Városszerte több ezer bérlő nem tudta fizetni a lakbért, és előfordulhat, hogy kilakoltatással kell szembenézniük, amikor az illinois-i kilakoltatási moratóriumot feloldják.

A Domu nem követi a kilakoltatásokra vonatkozó konkrét információkat sem a bérlők, sem a bérbeadók részéről, azonban a platformunk általános iránymutatásokat ad a témával kapcsolatban, és az ezen oldalak iránti érdeklődés alapján úgy becsüljük, hogy ez a kérdés több mint hússzor annyi bérlőt és bérbeadót érinthet idén, mint amennyit a korábbi években tapasztaltunk.

Túlkínálat a luxuskategóriában, néhány nagyobb egységnél bérleti díjnövekedés tapasztalható

Kifejezetten a bérleti díjak változását egységtípusonként vizsgálva Chicago legjobb környékeinél, a Loop minden egységméretben árcsökkenéssel küzd, de különösen a stúdiók körében; mivel ezt a területet aránytalanul nagy mértékben érintették a társadalmi zavargások és a küszködő kiskereskedők által okozott utóhatások.

Mindeközben a nagyobb egységek, különösen a kiadó 4+ hálószobás egységek kis állománya sok környéken megtartotta árait, sőt egyes esetekben még bérleti díjnövekedésről is beszámoltak, amit a több helyet kereső jómódú bérlők hajtottak.

A chicagói lakásállomány jelentős részét kitevő stúdiók vegyes teljesítményt mutatnak, az olyan környékeken, mint a River North, az átlagos bérleti díj jelentős növekedése figyelhető meg, de ebben az esetben a változást inkább a luxusegységek túlkínálata, mint a megnövekedett keresletre adott válaszreakció okozta. Míg az olyan népszerű területeken, mint a West Loop, a Humboldt Park, a Lincoln Park és a Logan Square, a stúdiók továbbra is ugyanolyan népszerűek a fiatal bérlők körében, mint valaha, különösen azok körében, akik a koronavírus kockázatát kevésbé tekintik tényezőnek a döntéshozatali folyamat során.

Míg ezek az információk hasznosak lehetnek a bérbeadók számára, akik lakásuk hirdetésére készülnek, hangsúlyoznunk kell, hogy a jelenlegi piaci körülmények között az árazás a legfontosabb a hirdetések sikerének biztosításához, és a versenyképes bérleti díj meghatározásának legjobb módja az összehasonlítható egységek vizsgálata. A Domu részletes statisztikákat kínál weboldalunkon a negyedek közötti átlagárakkal környékenként és egységtípusonként minden olyan környékre vonatkozóan, ahol elegendő készlet áll rendelkezésre, további részletekért látogasson el a környékekre vonatkozó oldalunkra.

A bérlők kivárják, mi történik

Az országos trendek az ideiglenes költözések megugrására utalnak, mivel a bérlők kivárnak, hogy mi történik a koronavírusválsággal és a gazdasággal. A Domu felhasználói sem különböznek ettől, a rövid távú bérlemények iránt megnövekedett keresletet tapasztalnak, mivel egyes chicagói bérlők várakozó állásponton vannak.

Kik keresnek ideiglenes lakhatási megoldásokat 2020-ban? Egyes bérlők külvárosokba és kevésbé zsúfolt területekre költöznek, hogy jobban betartsák a társadalmi távolságtartási irányelveket, a diákbérlők pedig hazaköltözhetnek a szüleikhez, amíg az egyetemek teljesen meg nem nyílnak a normál kapacitásig. Egyes bérlők kihasználják a távmunka és a virtuális tanórák megjelenését azzal, hogy több helyet keresnek bérlakásukban.

Késedelmek várhatóak – Mit tehetnek a bérbeadók?

A bérlők hosszabb időt vesznek igénybe a lakáskeresésnél. Egyes esetekben a szokásosnál akár 38 százalékkal korábban is elkezdhetik a folyamatot, mivel a jelenlegi környezet által szított bizonytalanság sok bérlőt arra kényszerített, hogy a lakásválasztás folyamatában még lelkiismeretesebben járjanak el.

Mit tehetnek a bérbeadók, hogy átvészeljék ezeket a különleges piaci körülményeket? Először is, a bérbeadóknak bölcsen tennék, ha a bérleményük erősségeire játszanának, amikor meghirdetik hirdetéseiket. Elmúltak azok az idők, amikor az erkély vagy a hátsó veranda csak utólagos szempont volt! Az erkélyek és más nyitott terek népszerűbbek, mint valaha, ezért a chicagói lakás vagy társasház hirdetésére készülő bérbeadónak mindent meg kell tennie annak érdekében, hogy ezek a terek vonzónak tűnjenek a leendő bérlők számára azáltal, hogy lesöpri a felesleges leveleket, vagy befoltozza a betonon lévő bosszantó repedéseket.

A konyha szintén a bérlők középpontjában áll a világjárvány idején — olyannyira, hogy 2020 harmadik negyedévében sok nagy háztartási gépboltban elfogytak a hűtőszekrények. A bérlők a legtöbbet hozzák ki a karanténéletből olyan törekvésekkel, mint a sütés, így a bérbeadók jól tennék, ha a konyhai hiányosságokat fejben kezelnék. Egy csillogó konyha újabb készülékekkel segíthet több bérlőt vonzani a bérleményekhez.