2019-ben az amerikai irodaépítési költségek emelkedtek a Rider Levett Bucknall 2019. negyedik negyedévi észak-amerikai negyedéves építési költségjelentése szerint. A városok közül Seattle 6,20%-kal, Chicago 6,29%-kal és San Francisco 7,79%-kal mutatta a legnagyobb növekedést az építési költségekben az előző évhez képest.

A New York-i irodaházak kemény építési költségei 300 és 600 dollár között mozogtak négyzetméterenként bruttó alapterületenként; San Franciscóban a kemény költség elérte az 525 dollárt négyzetméterenként; míg a denveri irodapiac viszonylag kedvezőbb irodaépítési költségekkel büszkélkedhetett, amelyek 165 és 260 dollár között mozogtak négyzetméterenként.

Ebben a cikkben megvizsgálunk néhány tényezőt, amelyek hozzájárulnak az irodaépítés költségeihez, valamint azt, hogy mennyi ma az átlagos irodaépítési költség.

Az irodaépítés költségeit befolyásoló tényezők

A kereskedelmi célú irodaépítés árát befolyásoló változók az Egyesült Államokban. többek között a következőket tartalmazzák:

• Helyszín és régió
• A szerkezet és a tervezés típusa
• Az épület mérete
• Az építési szabályzat követelményei
• Szabványok és jellemzők
• A felhasznált anyagok minősége és minősége
• Általánosság. munkaerőköltségek
• Az építőipari munkanélküliségi ráta
• A fővállalkozói tapasztalat és díjak

Az épülő irodaház elsődleges és másodlagos felhasználása egyaránt jelentős hatással van az építési költségekre. Például egy nagy vállalati központ irodája egy olyan top 10 irodapiacon, mint Manhattan, többe kerül, mint egy kis vállalati iroda egy másodlagos külvárosi piacon, például a texasi Georgetownban.

Az építési költségek a kizárólag fehérgalléros irodai használatra szolgáló ingatlanok és az olyanok között is eltérnek, amelyek kiskereskedelmi helyiségeket vagy olyan egységeket is tartalmaznak, amelyek étkező bérlőknek is otthont adhatnak. Az építési fokozat és a követelmények is eltérnek az egyszerű irodahelyiségektől az orvosi irodahelyiségekig – ezek a variációk befolyásolják, hogy mennyibe kerül a helyiségek megépítése.

Az átlagos irodaépítési költségek piac szerint

Aumming Corp. az ország egyik vezető, sokoldalú projektmenedzsment- és költségtanácsadó cége, amely világszerte 30 irodával rendelkezik. A cég a közelmúltban alaposan megvizsgálta az Egyesült Államokban az egy négyzetméterre jutó építési költségeket. A kutatás a 2019. évi bruttó alapterület négyzetlábankénti költségeit mutatja be a főbb piacok városhatárain belül elkészült összes ingatlantípusú épületre vonatkozóan. A lista egy jó kiindulási becslést mutat be, anélkül, hogy figyelembe venné a város üzleti negyedében lévő fejleszthető telek megszerzésének költségeit, a helyszíni munkálatokat, az egyedi helyszíni körülményeket, az építési díjakat és engedélyeket, valamint egyéb puha költségeket.

A legnagyobb irodaépítési költségek a keleti parton vannak – a New York-i irodaházak esetében elérik a 1026 dollárt négyzetlábanként -, valamint a nyugati parton, ahol a San Francisco-i irodaterületek építési költségei alig haladják meg az 1000 dolláros négyzetlábonkénti költséget. A Cumming Corp. kutatása szerint a denveri irodaházak építési költségei is a legalacsonyabbak: az irodaházak építési költségei az egyszintes irodaházak esetében 135 dollár/négyzetláb, a magas irodaházak esetében pedig 485 dollár/négyzetláb között mozognak.

Irodaépítés vs. irodaépítés

Az irodaház építése csak a munka egy része. A héjazat elkészülte után magát az irodahelyiséget még ki kell építeni. A TI-ként vagy bérlői fejlesztésekként is ismert irodai kialakítások olyan elemeket foglalhatnak magukban, mint a belső falak és ajtók, saját fürdőszobák, csatornarendszer, elektromos és vízvezeték-szerelés, világítótestek, padlóburkolat és festés.

Ki fizeti az irodahelyiség kialakítását?

Az, hogy ki állja az irodai kialakítás költségeit, attól függ, hogy a kereskedelmi irodabérletet hogyan tárgyalják meg, valamint attól, hogy a piacon mekkora a kereslet az irodahelyiségek iránt. Néha a bérbeadó fizeti az irodahelyiség kialakítását, máskor pedig a bérlő végzi el a munkát a saját költségén, cserébe a bérleti díj csökkentéséért (más néven ingyenes bérleti díjért). Alternatív megoldásként a kiépítési költségek megoszthatók a bérbeadó és a bérlő között.

Noha ez nem diktálja az ilyen megállapodások konkrét kimenetelét, megfigyelhető tendenciák figyelhetők meg a bérlői fejlesztési juttatásokban a piaci üresedéstől függően. Ha az irodák üresedése magas, a bérlők nagyobb befolyással rendelkezhetnek a jelentősebb bérleti díjcsökkentések elérésében, vagy abban, hogy a bérbeadó gondoskodjon a bérlői fejlesztésekről, míg ha az üresedés alacsony, és a leendő bérlőknek esetleg nincs sok lehetőségük, amelyek közül választhatnak, akkor a bérbeadók vannak előnyben.

How office floor plan affects build-out costs

A JLL 2019-es Office Cost Benchmarking Reportja megállapítja, hogy az irodaterületek átlagos kiépítési költsége 2018-ban 12%-kal nőtt. A cég három kategóriába sorolja az irodák kiépítését:

• Progresszív: nyitott irodai alaprajz, zárt irodák nélkül, nagymértékben együttműködő környezetnek szánva.
• Mérsékelt: kis munkaterek, 10% zárt iroda, valamint konferenciatermek és együttműködő terek keveréke “agilis” alaprajzzal.
• Tradicionális: nagy munkaterek, 30% zárt iroda, számos konferenciaterem és egy együttműködő tér.

A JLL e három irodakialakítási kategória mellett az egyes alaprajzstílusok ár szerinti bontását is tartalmazza:

• Bázis: alacsony költségvetésű és a funkcióra összpontosító, alapvető technológiával és esztétikával.
• közepes: átlagos anyagok, korszerűsített világítással és designnal.
• magas: kiváló minőségű anyagok és kivitelezés, az esztétikára és részletekre összpontosítva.

Az irodahelyiségek kialakításának átlagos költségei:

• Közepes: 147-167 dollár bérelhető négyzetlábanként
• Mérsékelt:
• Tradicionális: 193-224 $ bérelhető négyzetméterenként

Egyéb irodahelyiségek kialakítási költségei:

• Vezetői irodahelyiségek: $96 – $157 négyzetlábanként
• Fitness létesítmény: $155 – $210 négyzetlábanként
• Konferencia központ: $150 – $205 négyzetlábanként
• Munkavállalói étkező és konyha: $162 és $241 között négyzetlábanként
• Irodabútorok: $28 és $80 között négyzetlábanként

Összefoglaló

Az átlagos irodaépítési költségek nagyban változhatnak attól függően, hogy milyen piacon építkezik. Az irodahelyiségek építési költségeit befolyásoló tényezők közé tartoznak az építési szabályzat és az övezeti előírások, a felhasznált anyagok minősége és minősége, valamint az általános munkadíjak.

Az irodaház felépítése után a belső teret még ki kell alakítani a bérlő számára. A kiépítési vagy TIs költségek szintén nagymértékben eltérnek a felhasznált belső irodai alaprajz típusától függően. Az irodai kiépítési költségek nem tartalmazzák az olyan tételeket, mint a bútorok és berendezési tárgyak, vagy az olyan különleges használatú helyiségek, mint a konferencia- és fitneszterem vagy a dolgozói étkező.

Interdeklődik egy irodahelyiség bérlése iránt? Látogasson el a commercialcafe.com oldalra, ahol több mint 125.000 irodai, ipari és kiskereskedelmi hirdetést böngészhet az Egyesült Államokban.