Mi a negatív amortizáció?

A negatív amortizáció egy pénzügyi kifejezés, amely egy hitel tőkeegyenlegének növekedésére utal, amit az okoz, hogy nem fedezi az adott hitel után járó kamatokat. Például, ha egy hitel kamatfizetése 500 dollár, és a hitelfelvevő csak 400 dollárt fizet, akkor a 100 dolláros különbözet hozzáadódik a hitel tőkeegyenlegéhez.

A negatív amortizáció megértése

Egy tipikus hitelben a tőkeegyenleg fokozatosan csökken, ahogy a hitelfelvevő fizetéseket teljesít. A negatív amortizációs hitel lényegében a fordított jelenség, ahol a tőkeegyenleg növekszik, amikor a hitelfelvevő nem teljesíti a kifizetéseket.

A negatív amortizáció a jelzáloghitelek bizonyos típusaiban szerepel, például a fizetési opcióval rendelkező, változó kamatozású jelzáloghitelekben (ARM), amelyek lehetővé teszik a hitelfelvevők számára, hogy meghatározzák, hogy az egyes havi fizetések kamatrészéből mennyit akarnak fizetni. A kamat azon része, amelyet nem kívánnak fizetni, a jelzáloghitel tőkeegyenlegéhez adódik hozzá.

A negatív amortizációt tartalmazó jelzáloghitelek másik típusa az úgynevezett fokozatos törlesztésű jelzáloghitel (GPM). Ennél a modellnél az amortizációs ütemezést úgy alakítják ki, hogy az első kifizetések a később felszámítandó kamatnak csak egy részét tartalmazzák. Amíg ezek a részfizetések teljesülnek, a hiányzó kamatrészletet visszaadják a hitel tőkeegyenlegéhez. A későbbi fizetési időszakokban a havi törlesztések a teljes kamatösszeget tartalmazzák, így a tőkeegyenleg gyorsabban csökken.

Bár a negatív amortizáció rugalmasságot biztosít a hitelfelvevők számára, végül költségesnek bizonyulhat. Például egy ARM esetében a hitelfelvevő dönthet úgy, hogy éveken keresztül késlelteti a kamatfizetést. Bár ez rövid távon enyhítheti a havi törlesztőrészletek terhét, a hitelfelvevőket súlyos jövőbeli fizetési sokknak teheti ki abban az esetben, ha a kamatlábak később megugranak. Ebben az értelemben a hitelfelvevők által fizetett kamatok teljes összege végül sokkal nagyobb lehet, mintha kezdetben nem támaszkodtak volna a negatív amortizációra.

A negatív amortizáció valós példája

Mondjuk a következő hipotetikus példát: Mike, az első lakásvásárló a lehető legalacsonyabb szinten szeretné tartani a havi jelzáloghitel törlesztőrészleteit. Ennek elérése érdekében ARM-et választ, és úgy dönt, hogy a kamatnak csak egy kis részét fizeti a havi törlesztőrészletekből.

Tegyük fel, hogy Mike akkor vette fel a jelzáloghitelét, amikor a kamatlábak történelmi mélyponton voltak. Ennek ellenére havi jelzáloghitelének törlesztőrészletei havi jövedelmének jelentős százalékát emésztik fel – még akkor is, ha kihasználja az ARM által kínált negatív amortizáció előnyeit.

Noha Mike fizetési terve rövid távon segíthet neki a kiadásai kezelésében, hosszú távon nagyobb kamatkockázatnak is kiteszi őt, mert ha a jövőben a kamatlábak emelkednek, előfordulhat, hogy nem tudja megfizetni a kiigazított havi törlesztőrészleteit. Továbbá, mivel Mike alacsony kamatfizetési stratégiája miatt a hitelegyenlege lassabban csökken, mint egyébként csökkenne, a jövőben több tőkét és kamatot kell visszafizetnie, mintha egyszerűen csak a teljes kamatot és tőkét fizette volna minden hónapban.