Ez év novemberében a kaliforniai választókat már másodszor kérik fel arra, hogy a Costa-Hawkins bérlakás törvényben (“Costa Hawkins”) foglalt, a bérleti díjak ellenőrzésére vonatkozó állami korlátozásokat hatályon kívül helyezzék. Az alábbiakban összefoglaljuk a 21. javaslatot, amelyet támogatói a bérleti díjak megfizethetőségéről szóló törvénynek (“21. javaslat”) neveznek, és annak a kaliforniai lakásbérbeadókra és bérlőkre gyakorolt lehetséges hatásait.
A 10. javaslat és Costa-Hawkins
Az elődjét, a 10. javaslatot 2018-ban a választók közel 60%-a elutasította. Ez hatályon kívül helyezte volna Costa-Hawkinst, és lehetővé tette volna a helyi önkormányzatok számára, hogy bármilyen típusú bérlakásra vonatkozóan bérleti díj-szabályozást fogadjanak el. Az 1995-ben elfogadott Costa-Hawkins lehetővé teszi a helyi önkormányzatok számára a lakbérszabályozás bevezetését és alkalmazását, kivéve a) az 1995. február 1-je után először elfoglalt lakásokat, és b) a lakások bizonyos kategóriáit, például a társasházakat, a sorházakat és az egylakásos házakat. A Costa-Hawkins által védett bérbeadók jelenleg a piaci árakra emelhetik a bérleti díjat, ha a bérlő elhagyja a lakást.
Prop. 21
Ha a választók elfogadják, a Prop. 21 lehetővé tenné a helyi önkormányzatok számára a lakások bérleti díjának szabályozását, kivéve a) az elmúlt tizenöt (15) évben először elfoglalt lakásokat és b) az olyan természetes személyek tulajdonában lévő lakásokat, akik legfeljebb két (2) külön jogcímmel rendelkező lakást birtokolnak, mint például az egylakásos házak, társasházak és bizonyos duplexek, vagy osztott érdekeltségek, mint például a közösségi lakásprojektek és a lakásszövetkezetek. A 21. javaslat továbbra is lehetővé tenné, hogy az éves lakbéremelés helyi korlátai szigorúbbak legyenek, mint a jelenlegi országos korlát. Az olyan üres lakások esetében, ahol az előző bérlő önként elhagyta, elhagyta vagy jogszerűen kilakoltatták a lakóegységből, a 21. javaslat az új bérleti jogviszony első három (3) évében a közvetlenül megelőző bérleti jogviszonyban érvényes bérleti díjhoz képest tizenöt százalékos (15%-os) kombinált lakbéremelési felső határt írna elő. Ez a hároméves lakbéremelési felső határ a helyi törvények által egyébként engedélyezett lakbéremeléseken felül érvényesülne.
Tenant Protection Act of 2019
A 21. javaslat a 2019. évi bérlővédelmi törvény 2020. januári bevezetését követi, amely az éves lakbéremelésekre vonatkozóan államszerte öt százalék (5%) és a fogyasztói árindex százalékos változása vagy tíz százalék (10%) közötti felső határt vezetett be, attól függően, hogy melyik az alacsonyabb. A 2019. évi bérlővédelmi törvény, bár úgy tekinthető, hogy az országban az egyik legerősebb, államilag bevezetett lakbéremelési felső határt és bérlői védelmet biztosítja, nem érinti az üresedés-ellenőrzést, vagyis a bérbeadók jelenleg képesek az új bérleti szerződések kezdeti bérleti díjait meghatározni. Elfogadása esetén a 21. javaslat gyakorlatilag kizárná a Costa-Hawkins által jelenleg védett bérbeadók azon lehetőségét, hogy a kezdeti bérleti díjakat piaci árakon állapítsák meg, ha ez az előző bérlő bérleti díjához képest több mint tizenöt százalékos (15%-os) növekedést eredményezne.
A 21. javaslat támogatása
A 21. javaslat támogatói azt állítják, hogy az intézkedés nagyobb pénzügyi biztonságot nyújtana a bérlőknek, csökkentené a hajléktalanságot, és segítene enyhíteni az államszerte tapasztalható lakhatási válságot. A Prop. 21 kampányt az Aids Healthcare Foundation támogatja, és neves támogatói között van Bernie Sanders szenátor, Maxine Waters képviselő, a Kaliforniai Demokrata Párt és a dél-kaliforniai ACLU.
A Prop. 21 ellenzői
A Prop. 21 ellenzői szerint a javasolt törvényi változások ártanának a bérlőknek, mivel visszatartanák a magánszektorbeli építőket attól, hogy több megfizethető lakást hozzanak forgalomba, és csökkentenék az ingatlanok értékét, ami kevesebb bevételt jelentene a közösségeknek. A Kaliforniaiak a Felelős Lakhatásért kampányt vezeti a kezdeményezés ellen, a többi ellenző között Gavin Newsom kormányzó, a Howard Jarvis Adófizetők Egyesülete, a kaliforniai NAACP állami konferenciája és a Kaliforniai Idősek Kongresszusa is.
Az elfogadáshoz szükséges szavazatok
A Prop. 21 elfogadásához és állami törvénnyé válásához a javaslatra leadott szavazatok több mint ötven százalékának (50%) “igennel” kell szavaznia.
Authored by Reuben, Junius & Rose, LLP Attorney Michael Corbett.
A jelen frissítésben tárgyalt kérdések nem minősülnek jogi tanácsadásnak, és nem jön létre ügyvédi ügyfélkapcsolat a címzettekkel. Az olvasóknak jogi tanácsadóval kell konzultálniuk, mielőtt az itt szereplő bármely információra hagyatkoznának. A Reuben, Junius & Rose, LLP egy teljes körű szolgáltatást nyújtó ingatlanjogi iroda. Szakterületünk a földhasználat, a fejlesztés és a jogosultsági jog. Tranzakciós szolgáltatások széles körét is nyújtjuk, beleértve a bérbeadást, felvásárlást és értékesítést, korlátolt felelősségű társaságok és más szervezetek alapítását, hitelezést/kiváltási támogatást, felosztási és társasházi munkát.