https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: Should Landowners Enter into Oil and Gas Leases Given Today’s Low Natural Gas Prices?

Answer:

Magyarázat

Az erdélyi földtulajdonosoknak gondosan meg kell fontolniuk, hogy a jelenlegi alacsony földgázár-piac hogyan befolyásolhatja negatívan az energiavállalatok olaj- és gázbérleti ajánlatát. Amint azt gyakran mondom az All Things Marcellus című műsoromban, a gázcégek nagyon okosak, és földbérlőik értik, hogyan kell bemutatni a földtulajdonosoknak a gázbérleti és egyéb ajánlatokat az aláírások biztosítása érdekében. Az egyik nagyon gyakori céges földműves technika jelenleg az, hogy az alacsony földgázárakat eszközként használják arra, hogy meggyőzzék a földtulajdonosokat, hogy rossz gázbérleti és egyéb megállapodásokat írjanak alá.

Gyakori földműves technika rossz földgázár-piacon

A földművesek elmagyarázzák a földtulajdonosoknak, hogy az évtizedes alacsony földgázárak miatt a gázcégnek nincsenek meg a pénzügyi forrásai ahhoz, hogy magasabb bérleti bónusz vagy magasabb jogdíjszázalékos lízingajánlatokat tegyen. Az érvelés azzal folytatódik, hogy a földgáztársaság súlyos pénzügyi nehézségekkel küzd, és figyelemre méltó és elképesztő, hogy a társaság bármilyen ajánlatot tesz az Ön ingatlanának bérbeadására. A földtulajdonos ezután elmagyarázza, hogy az alacsony földgázárak tönkretették a gázipari vállalat lízingköltségvetését, és a vállalat az alacsony földgázár miatt nem tud további hektáronkénti bónuszkompenzációt vagy magasabb jogdíjszázalékot felajánlani. A földhivatalnok azzal fejezi be, hogy elmagyarázza, milyen szerencsés, hogy Ön bármilyen ajánlatot kapott, és hogy a földhivatalnok megdöbbent, hogy a földgáztársaság egyáltalán képes a jelenlegi bérleti ajánlatokat tenni Önnek ezen a leértékelődött piacon.

Előre úgy tűnhet, hogy ennek van értelme, hogy Ön szerencsés, hogy bármilyen ajánlatot kapott, és hogy meg kell ragadnia ezt a bérleti lehetőséget. Ha azonban teljes mértékben mérlegeli a bérleti ajánlat minden szempontját, nyilvánvalóvá válhat, hogy a legjobban akkor járhat, ha elutasítja és megtárgyalja a jelenlegi bérleti ajánlatot, ha elutasítja a jelenlegi ajánlatot, és megvárja, amíg a földgázpiac helyreáll.

A földtulajdonosoknak alaposan meg kell vizsgálniuk személyes és egyedi helyzetüket

Számos bonyolult tényező van, amelyet minden földtulajdonosnak alaposan meg kell vizsgálnia, amikor mérlegeli az olaj- és gázjogok bérlésére vonatkozó bármely ajánlatot. Lehet, hogy egy bérleti ajánlat az egyik személy számára ésszerűen elfogadható, de egy másik személy számára az azonos ajánlat teljesen elfogadhatatlan és nem megfelelő lehet. A megfelelő döntés meghozatalának kulcsa az Ön egyedi helyzetének megértése és az összes releváns tényező teljes körű mérlegelése a gázbérleti vagy egyéb ajánlat mérlegelésekor.

Mintás olaj- és gázbérleti ajánlat a földtulajdonosok értékeléséhez

Egy példa egy olyan olaj- és gázbérleti ajánlatra, amely a jelenlegi alacsony földgázár-piacon egyes ingatlantulajdonosok számára nem feltétlenül ésszerű, a következő ajánlat:

• 10 éves elsődleges időtartamú olaj- és gázbérlet;

• 1.000 $/hektár bónuszfizetés; és

• 12.5% jogdíj a kitermelt földgáz után, de a kitermelés utáni költségek, mint például a csővezetékes szállítás és a gyűjtési díjak levonásra kerülnek a földtulajdonos jogdíjfizetéseiből.

$1,000 per Acre Bonus Evaluation

Az ajánlat egyetlen igazán vonzó aspektusa véleményem szerint az $1,000 per Acre bónuszfizetés. Ez azt jelenti, hogy ha a vállalat vezetősége jóváhagyja a tulajdonjogot és hivatalosan elfogadja a végrehajtott gázbérleti szerződést, a vállalat hektáronként 1000 dollárt fizet a földtulajdonosnak jellemzően 90 vagy 120 napon belül, miután a földtulajdonos végrehajtja és benyújtja az olaj- és gázbérleti szerződést a vállalatnak. Bár az 1000 dollár hektáronként mindenképpen szép összeg, a pennsylvaniai földtulajdonosok a múltban akár 6000 dolláros vagy ennél is magasabb bérleti bónuszkifizetéseket is biztosítottak hektáronként. Bár a pennsylvaniai földtulajdonosok a múltban sokkal magasabb hektáronkénti bónuszokat is biztosítottak, egy adott területre jelenleg egy 1000 dolláros hektáronkénti bónusz ésszerű ajánlat lehet. A jelenlegi alacsony földgázár-piacon viszont nemrégiben képviseltem egy délnyugat-pennsylvaniai földtulajdonost, aki a legmagasabb hektáronkénti bónuszbérleti szerződést írta alá, amelyről valaha is tárgyaltam. Minden földtulajdonosnak minden releváns tényezőt figyelembe kell vennie, amikor mérlegeli a fizetett olaj- és gázbérletekre vonatkozó hektáronkénti bónuszajánlatokat.

A következtetés az, hogy a gázlízingpiacok folyamatosan változnak, és minden földtulajdonosnak gondosan figyelembe kell vennie a múltbeli, a jelenlegi és a lehetséges jövőbeli lízingpiacokat a felajánlott hektáronkénti bónusz megítélésekor. Természetesen a hektáronkénti bónusz csak egy a sok megfontolandó kérdés közül, amikor fontolóra vesszük egy olaj- és gázbérlet megkötését.

10 éves elsődleges futamidejű bérleti szerződés értékelése

A 10 éves elsődleges futamidejű bérleti ajánlatot lehetőség szerint kerülni kell. Gondolja át, hogy miért kellene most 10 éves bérleti szerződést kötnie egy olyan vállalattal, amely jelenleg a jelenlegi alacsony földgázárak miatt kis lízingköltségvetéssel rendelkezik. A 10 éves olaj- és gázlízing legalább 10 évet ad a vállalatnak a fúrásra, és egyáltalán nem jelenti azt, hogy 10 éven belül garantált jogdíjat kap. Ne feledje, hogy a gázipari vállalatok jellemzően sokféleképpen meghosszabbíthatják a bérleti szerződéseket az elsődleges futamidőn túl anélkül, hogy gáztermelés vagy az ingatlan tulajdonosának fizetett jogdíjak lennének. A tízéves elsődleges időtartamú bérleti szerződés túl hosszú, és amikor csak lehetséges, kerülni kell. A 10 éves bérleti idő önmagában azt eredményezi, hogy sok tájékozott földtulajdonos elutasítja a gázbérleti ajánlatot, és jobb lehetőségeket keres a jövőben.

12,5%-os földgáz jogdíj teljes kitermelés utáni költséglevonással Értékelés

Végezetül, de talán a legfontosabb, hogy a 12,5%-os jogdíj ajánlat teljes kitermelés utáni költséglevonással a legrosszabb lehetséges földtulajdonosi jogdíj, amelyet a pennsylvaniai törvények megengednek. Egyszerűen fogalmazva, egy pennsylvaniai földtulajdonos nem járhat rosszabbul, mint a 12,5%-os jogdíj teljes levonással. 2008 óta nagyon kevés olyan földtulajdonost képviseltem, aki 15%-nál alacsonyabb jogdíjért írt alá bérleti szerződést, és sok pennsylvaniai földtulajdonosnak sikerült 21%-os bérleti szerződést kötnie a nagyon erős bérleti piacokon. Ha Ön 12,5%-os bérleti ajánlatot fontolgat, meg kell értenie, hogy ez a pennsylvaniai törvények által megengedett legalacsonyabb jogdíjszázalék, és hogy a jövőben soha nem fognak Önnek alacsonyabb jogdíjszázalékot felajánlani. Ugyanakkor mindig előfordulhat, hogy a jövőben nem kap bérleti ajánlatot, de ha az Ön területén bőséges földgázkínálat van, akkor ésszerűen számíthat jövőbeli bérleti ajánlatokra, és a 12,5%-os jogdíjnál rosszabbat nem tehet, teljes kitermelés utáni költséglevonással.

A földgázlízingajánlat-minta értékelésének összefoglalása

Összefoglalva, a hektáronkénti 1000 dolláros bónusz vonzónak tűnhet, de a jelenlegi piacon az évtizedes alacsony földgázárak mellett részletes értékelés után, részletes értékelés után ésszerűen gondolhatja, hogy a jövőben jobb ajánlatok is elérhetőek lehetnek. Továbbá, mivel Pennsylvaniában nagyon kevés fúrás történik, sok földtulajdonos számára előnyös lehet, ha időt hagyunk a piac esetleges helyreállására, hogy a gázipari vállalatok jobb helyzetben legyenek ahhoz, hogy kedvezőbb olaj- és gázbérleti szerződéseket kínáljanak a földtulajdonosoknak.

Ne feledje, ez a blog és a weboldalainkon található bármely információ nem egyedi tanácsadás az egyes földtulajdonosok számára, és minden földtulajdonosnak, aki komolyan fontolóra veszi az olaj- és gázbérleti ajánlatot vagy bármilyen földgázmegállapodást, konzultálnia kell egy tapasztalt olaj- és gázügyvéddel, mielőtt bármilyen döntést hozna vagy bármilyen szerződést aláírna.

Douglas A. Clark, Esq. – Protecting Pennsylvania Landowners