Quando ho iniziato a lavorare con un agente immobiliare per acquistare il mio primo affitto anni fa, una delle domande iniziali che mi fece fu: “Che classe di proprietà stai cercando?”

Ho pensato tra me e me “Classe? Sono in ritardo per inglese?”

Il mio agente immobiliare (gentilmente) ha descritto che la classe del bene generalmente indicava il “voto” che avrebbe ricevuto in base ad una classifica dalla A alla D (pensate alle pagelle del liceo). Quando ho fatto pressione su di lei per avere maggiori indicazioni, questo è stato il suo unico consiglio per me: “Stai lontano dalla D”.

Così naturalmente, come un nuovo investitore, se la D era la peggiore, allora le attività di classe A devono essere il miglior investimento. (A chi non piacciono i voti in pagella?)

Oggi so che non è così…

Lascia che ti spieghi.

Cosa significa veramente “Classe” nel Real Estate?

Molti investitori definiscono l’asset class solo in base all’età della casa:

• Classe A: Case costruite negli ultimi 10 anni
• Classe B: Case costruite negli ultimi 10-20 anni
• Classe C: Case costruite negli ultimi 20-30 anni
• Classe D: Case costruite negli ultimi 30 anni

Ma trovo che questa definizione sia troppo stretta. La classe del bene è molto più dinamica della semplice età di una proprietà.

È un po’ come la classifica dei colori su una collina di sci: verde, blu, nero e diamante. (OK, il diamante non è un colore… ma seguitemi!) Questa classifica si basa sul grado di pendenza all’interno della stazione. Se sei abituato a sciare piste blu sulla tua montagna di casa, quando visiti un’altra montagna e scii una pista blu lì, potrebbe sembrare più facile (come una verde) o più difficile (come una nera) in confronto.

Perché questo? Il blu è blu è blu… giusto?

Sbagliato.

Non c’è solo il grado della pendenza della montagna in gioco qui. C’è l’inclinazione della collina, la lunghezza della corsa, ostacoli come rocce e alberi, e altri fattori intra-montani in gioco.

Questo vale per la definizione delle classi di attività da città a città. Un bene di classe B (prendete la mia casa, per esempio) nella mia città sarebbe un bene di classe C in una città a 10 miglia a sud di me e forse un bene di classe A in una città a 20 miglia a ovest di me.

Ma secondo la definizione di età di cui sopra, la mia casa è tecnicamente un bene di classe D.

Perché è importante valutare le classi di beni immobiliari?

Quando si classifica correttamente un bene, si può ragionevolmente prevedere come quel bene potrebbe funzionare e quale tipo di inquilino vorrebbe quel bene. Più “classificato” è il bene complessivo, ci si può ragionevolmente aspettare un inquilino “più classificato”.

Comprendendo la classe dell’asset, possiamo proiettare affitti più alti, meno posti liberi (perché l’inquilino vuole rimanere e costruire la sua vita), e meno costi di manutenzione.

Come possiamo guardare in modo olistico alla classe di un bene?

Quando cerco in un mercato, suddivido la classe del bene che sto cercando in base a quattro fattori per ottenere un quadro olistico di ciò che sta accadendo oltre alla semplice età della proprietà.

Questi quattro fattori sono:

• La proprietà
• L’accessibilità
• Le comodità
• La vivibilità

Caratteristiche degli immobili di classe A, B, C, D

Classe A

La proprietà: Costruito negli ultimi anni, ha finiture di lusso e si trova in un’ottima zona. La manutenzione e il CapEx sono di solito molto bassi a causa dell’età della proprietà.

L’accessibilità: Gli affitti sono di solito molto alti e così i valori delle proprietà. Di conseguenza, le persone ad alto reddito e gli investitori ben capitalizzati sono di solito in grado di permettersi queste aree.

I servizi: Di solito si trova vicino a grandi servizi (pensa a Whole Foods, Nordstrom, Starbucks, ecc.), spazi aperti e parchi, e ottime scuole: La criminalità è bassa. Quando si tratta di case unifamiliari, c’è grande orgoglio della proprietà, in quanto la zona è per lo più occupata dai proprietari.

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Classe B

La proprietà: Costruito negli ultimi 20 anni in una buona zona e ha finiture di qualità da costruttore. La manutenzione e il CapEx sono più alti a causa dell’età della proprietà. Assicuratevi di preventivare eventuali aggiornamenti meccanici.

L’accessibilità: Nel complesso, questa classe di beni ha il più basso tasso di sfitto. Gli affitti sono moderatamente alti e attraggono le persone con reddito medio. La proprietà è anche più accessibile per la maggior parte degli investitori. Un BRRR è possibile per preservare il capitale, anche se raccogliere grandi quantità di capitale potrebbe essere difficile.

I servizi: C’è ancora un buon accesso ai servizi, alle scuole e al lavoro.

La vivibilità: La criminalità è bassa. Quando si tratta di case unifamiliari, c’è ancora un forte senso di orgoglio poiché l’occupazione da parte del proprietario è alta e il mix di inquilini è inferiore al 25-30%. In una recessione, qualcuno in un bene di classe A potrebbe vivere in un bene di classe B.

Classe C

La proprietà: L’età della proprietà diventa una zona grigia. L’area deve essere fortemente valutata. Generalmente, la manutenzione è più alta e la proprietà ha un disperato bisogno di aggiornamento e riparazione, compresi i componenti meccanici, il tetto e altri componenti strutturali.

L’accessibilità: Gli affitti sono da bassi a moderati, rendendo questo bene più abbordabile per le persone a basso reddito. La proprietà è anche più accessibile per la maggior parte degli investitori. Un BRRRR è possibile per preservare il capitale e raccogliere equità a causa dei problemi che possono essere risolti.

I servizi: L’accesso a buoni servizi, scuole e posti di lavoro non sono una garanzia. Potresti vedere più negozi di alimentari economici, banchi dei pegni, negozi di controllo dei contanti e scuole di livello medio-basso nel mix.

La vivibilità: Il crimine è moderato e generalmente non violento. Ci può essere un certo senso di proprietà quando il mix di inquilini si avvicina al 50%.

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Classe D

La proprietà: Questa classe è spesso chiamata “zona di guerra”. Il quartiere è più vecchio o in una grave fase di abbandono.

L’accessibilità: Le proprietà sono poco costose ma ad un occhio inesperto sembrano avere un buon flusso di cassa. Tuttavia i costi di riparazione e le altre spese sono anche molto alti (facendoti chiedere se il flusso di cassa ne vale la pena). Gli affitti possono essere ampiamente sovvenzionati. Ci può essere poca o nessuna conservazione del capitale con questa classe di beni.

I servizi: Non c’è un accesso decente a buoni servizi, scuole o lavori (se l’inquilino ha un lavoro).

La vivibilità: Il crimine è alto e spesso violento. Il mix di inquilini si avvicina al 75-100% con un orgoglio di proprietà molto basso. Anche le forze dell’ordine esitano a visitare queste zone!

Quale classe di proprietà vuoi nel tuo portafoglio?

Per me, amo le attività di classe B, in quanto questa classificazione soddisfa i miei criteri di investimento per una proprietà stabile che è accessibile sia per l’affittuario che per l’investitore. Queste proprietà offrono anche buoni servizi e una buona vivibilità.

Inoltre, c’è la macroeconomia in gioco, in quanto il bene di classe B tende ad essere il più resiliente. Quando il mercato è in crescita, i residenti nelle proprietà di classe C si sposteranno in classe B per accedere a migliori alloggi, servizi e scuole. E quando il mercato è in calo, i residenti delle proprietà di Classe A si ridimensionano, e possono ancora accedere a buone abitazioni, servizi e scuole nelle aree di Classe B.

La classe B è compressa sia in tempi buoni che cattivi, mantenendo il vostro killer numero uno del profitto – i posti di lavoro – basso.

Un’altra ragione per cui mi piacciono le attività di classe B è che come investitore value-add (o BRRRR), posso tirare tutte e quattro le leve dell’investimento conservativo (conservazione del capitale, flusso di cassa, apprezzamento e benefici fiscali). Inoltre, posso capitalizzare sui problemi di manutenzione differita e lasciare molto poco del mio denaro nella proprietà.

Come risultato, posso sovraccaricare la mia ricchezza attraverso il riciclaggio continuo del mio capitale per creare flussi durevoli di reddito. E chi non lo vuole?

Alla fine, non potrei essere più felice con il mio portafoglio che guadagna “B”.