Acquistare un terreno libero può essere un’impresa eccitante. Ma se non si indaga su come la proprietà è suddivisa in zone prima dell’acquisto, si potrebbe scoprire che costruire la casa dei propri sogni o aprire un piccolo negozio è severamente proibito.

Solo conoscere il nome della designazione di zona del terreno (come “residenziale” per le case o “commerciale” per negozi e altri usi commerciali) non è sufficiente. Dovete anche scoprire esattamente quali usi sono permessi sotto la designazione di zonizzazione assegnata, e quali restrizioni potrebbero quindi applicarsi a voi come proprietari terrieri.

Cos’è la zonizzazione e come vi riguarda?

La zonizzazione delle proprietà è tipicamente regolata da leggi locali (a volte conosciute anche come ordinanze), che dividono il terreno in diverse aree o “zone”. L’uso di un’area di terreno è limitato agli scopi consentiti nella zona applicabile.

L’obiettivo della zonizzazione è tipicamente quello di organizzare l’uso del terreno per la massima efficienza e vivibilità. Le attività commerciali, per esempio, sono comunemente più efficienti e di successo quando sono raggruppate insieme (in una zona “commerciale”), e la maggior parte delle persone preferisce costruire una casa su una proprietà in una zona dove gli usi industriali sono proibiti, per evitare la possibilità che una fabbrica rumorosa e puzzolente possa spuntare nella porta accanto.

Tipi comuni di designazioni di zonizzazione

Le designazioni di zonizzazione e gli usi permessi sotto ogni designazione variano da zona a zona. Le denominazioni comuni potrebbero includere:

• aree “Residenziali” che permettono case o altre unità abitative.
• aree “Commerciali” che permettono il funzionamento di negozi al dettaglio, uffici, ristoranti, teatri, e così via.
• luoghi “Industriali”, dove sono permesse attività di produzione (fabbriche).
• luoghi “Rurali” per fattorie e altri terreni aperti.
• Aree “storiche”, che offrono protezione alle strutture che hanno un significato storico.
• Aree “ambientali”, che proteggono regioni naturali sensibili.
• Aree “estetiche”, che prescrivono come le strutture devono apparire nell’area zonizzata.

I tipi di zonizzazione sono talvolta suddivisi ulteriormente, in sotto-tipi. Per esempio, la zonizzazione “residenziale” può includere diversi sottotipi, ognuno dei quali permette una diversa densità di case (come “Residenziale 1” solo per case unifamiliari, “Residenziale 2” per duplex, triplex e quadruplex, e “Residenziale 3” per qualsiasi abitazione contenente più di quattro unità).

Può anche essere applicata a una proprietà più di una zona. Per esempio, un terreno classificato come rurale potrebbe essere anche in una zona ambientale, o anche in una zona estetica (o in tutte e tre insieme).

Tutto il modo in cui pensate di sviluppare o usare la proprietà deve essere conforme a tutte le designazioni di zonizzazione applicabili, quindi dovete rivedere tutti i loro requisiti prima di comprare un pezzo di terra su cui volete costruire.

Una designazione di zonizzazione “rurale” potrebbe, per esempio, permettere solo una casa sulla proprietà, o limitare il numero e le dimensioni di qualsiasi annesso. Se il terreno è anche in una zona “ambientale”, la costruzione su certe porzioni di terreno potrebbe essere proibita, o potreste dover mantenere un habitat animale indisturbato (come alberi o prati esistenti) sul terreno.

Se il terreno si trova anche in una zona “estetica”, potrebbe essere necessario usare certi colori di vernice e materiali da costruzione, costruire entro certi parametri di altezza, o presentare piani di costruzione per l’approvazione di un comitato di revisione prima di iniziare la costruzione.

Le ordinanze di zonizzazione dipendono dalla posizione del terreno

Ogni località usa comunemente le proprie abbreviazioni per i vari tipi di zonizzazione. Per esempio, in un luogo, la zonizzazione “R1” potrebbe indicare una zona “residenziale”, e in un altro, “R1” potrebbe descrivere una zona “rurale”.

Inoltre, alcune località hanno schemi di “zonizzazione cumulativa”, che permettono qualsiasi uso che è considerato meno dannoso o impattante dell’uso in zona. Per esempio, le zone industriali potrebbero essere classificate come il più alto impatto, con l’uso commerciale dopo, e le zone residenziali il più basso impatto. Quindi, se siete davvero desiderosi di costruire una casa in una zona industriale, la zonizzazione cumulativa potrebbe permettervi di farlo.

Non contate però che questo sistema esista in tutte le zone. Un’altra località potrebbe non usare la zonizzazione cumulativa, e permettere solo l’uso esatto specificato dalla zona designata.

Come scoprire la zonizzazione di una proprietà

Il venditore della proprietà (o l’agente immobiliare, se applicabile) dovrebbe essere in grado di dirvi la designazione della zonizzazione del terreno. È anche un’ottima politica confermare ciò che vi è stato detto guardando una mappa di zonizzazione della zona.

Gli uffici governativi locali che si occupano dell’uso del territorio e della zonizzazione possono probabilmente fornirvi una copia della mappa di zonizzazione applicabile. Date anche un’occhiata alla zonizzazione delle proprietà vicine, per assicurarvi che altri usi consentiti nella zona non costituiscano un problema. Se, per esempio, non volete vivere vicino a una fattoria o una fabbrica, assicuratevi che le proprietà vicine non permettano tali usi.

Assicuratevi anche di ottenere una copia delle ordinanze di zonizzazione applicabili e rivedete i loro requisiti Se avete bisogno di aiuto per decifrare il linguaggio delle ordinanze o determinare quali sono applicabili, un avvocato immobiliare esperto della zona può aiutarvi.

Potreste far cambiare la zonizzazione

E se amate un particolare pezzo di terra, ma la sua zonizzazione non vi permette di usarlo come volete? Per esempio, forse vuoi vendere le verdure che intendi coltivare sul terreno gestendo un piccolo stand agricolo al dettaglio. Tuttavia, si scopre che la designazione di zona “rurale” della proprietà vieta qualsiasi attività commerciale in quel luogo.

Non siete necessariamente sfortunati. A volte è possibile far cambiare la zonizzazione. (Vedere l’articolo di Nolo “Si può cambiare la zonizzazione per permettere l’uso di un terreno libero?”

In alternativa, potreste essere in grado di ottenere una variante di zonizzazione o un’esenzione per permettere un uso proibito dalla zonizzazione attuale. Controllate con il dipartimento locale di zonizzazione per vedere se una di queste è possibile, e se sì, quali sono i passi successivi.

Ottenere una deroga, una variante o un cambiamento di zonizzazione probabilmente comporterà un sacco di scartoffie, tasse, problemi e tempo. Inoltre, non c’è garanzia di successo. Se l’uso proibito è particolarmente importante per voi, trovare un’altra proprietà compatibile con il vostro uso potrebbe essere la soluzione migliore.

Se siete fissati su una particolare proprietà, tuttavia, dovreste includere una clausola nel contratto di acquisto del terreno che condiziona l’acquisto all’ottenimento della rinuncia necessaria o del cambiamento di zona. La clausola dovrebbe consentire un certo periodo di tempo durante il quale è possibile annullare il contratto e ricevere la restituzione del vostro deposito di denaro se non siete soddisfatti di poter ottenere la zonizzazione di cui avete bisogno. Un avvocato esperto o un altro professionista del settore immobiliare può aiutarvi a redigere una clausola efficace per ottenere questo risultato.

Indagare sulla zonizzazione ora per evitare problemi in seguito

Imparare la zonizzazione del terreno prima di acquistarlo può aiutare a garantire che non facciate l’errore di acquistare un terreno “meraviglioso” che non potrete usare nel modo che desiderate dopo che lo avrete posseduto.

Si tratta di una clausola che vi aiuterà ad ottenere la restituzione dei soldi.