https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: I proprietari terrieri dovrebbero entrare in contratti di locazione di petrolio e gas visti i bassi prezzi del gas naturale di oggi?

Risposta: Dipende…

Spiegazione

I proprietari terrieri della Pennsylvania devono considerare attentamente come l’attuale basso prezzo del gas naturale possa influire negativamente sulle offerte di contratti di locazione di petrolio e gas da parte delle compagnie energetiche. Come dico spesso su All Things Marcellus, le compagnie del gas sono molto intelligenti e i loro landman capiscono come presentare ai proprietari terrieri il contratto di locazione del gas e altre offerte per assicurarsi le firme. Una tecnica molto comune tra i proprietari terrieri delle compagnie è quella di usare i bassi prezzi del gas naturale come strumento per convincere i proprietari terrieri a firmare cattivi contratti di locazione del gas e altri accordi.

Tecnica comune dei proprietari terrieri in un cattivo mercato dei prezzi del gas naturale

I proprietari terrieri spiegheranno che a causa dei bassi prezzi del gas naturale, la compagnia del gas non ha le risorse finanziarie per fare offerte di leasing con bonus più alti o con percentuali di royalty più alte. L’argomento continua che la compagnia del gas è in gravi difficoltà finanziarie ed è notevole e sorprendente che la compagnia stia facendo qualsiasi offerta per affittare la vostra proprietà. Il landman spiega poi che i bassi prezzi del gas naturale hanno distrutto il budget di leasing della compagnia del gas e che la compagnia non è in grado di offrire alcuna compensazione aggiuntiva per acro o una percentuale di royalty più alta dato il basso prezzo del gas naturale. Il landman conclude spiegando quanto siate fortunati a ricevere un’offerta e come il landman sia scioccato dal fatto che la compagnia del gas sia persino in grado di farvi le attuali offerte di leasing in questo mercato al ribasso.

A prima vista, questo può sembrare avere senso: siete fortunati ad avere un’offerta e dovreste cogliere al volo questa opportunità di leasing. Tuttavia, quando si considerano completamente tutti gli aspetti dell’offerta di locazione, può diventare evidente che si può essere meglio serviti rifiutando e negoziando l’attuale offerta di locazione rifiutando l’attuale offerta e aspettando che il mercato del gas naturale si riprenda.

I proprietari terrieri devono esaminare accuratamente la loro situazione personale e unica

Ci sono molti fattori complicati che ogni proprietario terriero deve considerare accuratamente quando pesa qualsiasi offerta di locazione dei loro diritti di petrolio e gas. Un’offerta di affitto può essere ragionevolmente accettabile per una persona, ma la stessa offerta può essere completamente inaccettabile e inappropriata per un’altra persona. La chiave per prendere la decisione giusta è capire la vostra situazione specifica e considerare pienamente tutti i fattori rilevanti quando si pesa il contratto di locazione del gas o altre offerte.

Esempio di offerta di locazione di petrolio e gas per la valutazione del proprietario terriero

Un esempio di offerta di locazione di petrolio e gas che potrebbe non avere senso per alcuni proprietari in questo basso mercato del prezzo del gas naturale è la seguente offerta:

• 10 anni di locazione primaria di petrolio e gas;

• $1,000 per acro di pagamento bonus; e

• 12.5% di royalties per il gas naturale prodotto, ma i costi di post-produzione come il trasporto e le tasse di raccolta del gasdotto sono dedotti dai pagamenti delle royalties del proprietario terriero.

Valutazione del bonus di 1.000 dollari per acro

Inizialmente, a mio parere l’unico aspetto veramente attraente di questa offerta è il pagamento del bonus di 1.000 dollari per acro. Questo significa che se la direzione dell’azienda approva il titolo e accetta ufficialmente il contratto di locazione del gas eseguito, l’azienda pagherà al proprietario terriero 1.000 dollari per acro tipicamente entro 90 o 120 giorni dopo che il proprietario terriero ha eseguito e presentato il contratto di locazione di petrolio e gas all’azienda. Anche se 1.000 dollari per acro è certamente una bella somma di denaro, i proprietari terrieri della Pennsylvania si sono assicurati in passato pagamenti di bonus per il leasing fino a 6.000 dollari per acro o più. Tuttavia, anche se i proprietari terrieri della Pennsylvania possono essersi assicurati bonus per acro molto più alti in passato, un bonus di 1.000 dollari per acro può essere un’offerta ragionevole per una determinata area in questo momento. Poi di nuovo, in questo attuale basso mercato dei prezzi del gas naturale, ho recentemente rappresentato un proprietario terriero nel sud-ovest della Pennsylvania che ha firmato il più alto contratto di locazione con bonus per acro che io abbia mai negoziato. Tutti i proprietari terrieri devono considerare tutti i fattori rilevanti quando pesano le offerte di bonus per acro nelle locazioni di petrolio e gas a pagamento.

La conclusione qui è che i mercati di leasing del gas cambiano costantemente, e ogni proprietario terriero deve considerare attentamente i mercati di leasing passati, i mercati di leasing attuali e i possibili mercati di leasing futuri quando giudica il bonus per acro offerto. Naturalmente, il bonus per acro è solo una delle tante questioni da considerare quando si contempla la possibilità di entrare in un contratto di locazione di petrolio e gas.

Valutazione di un contratto di locazione di 10 anni a termine primario

Un’offerta di locazione di 10 anni a termine primario dovrebbe essere evitata quando possibile. Pensate al motivo per cui dovreste stipulare un contratto di locazione di 10 anni ora con una società che attualmente ha un piccolo budget di leasing a causa degli attuali bassi prezzi del gas naturale. Un contratto di locazione di 10 anni per petrolio e gas dà all’azienda almeno 10 anni per trivellare e non significa assolutamente che vi siano garantite le royalties entro 10 anni. Ricordate, ci sono tipicamente molti modi in cui le compagnie del gas possono estendere i contratti di locazione oltre il loro termine primario senza produzione di gas o royalties pagate al proprietario della proprietà. Un contratto di locazione di dieci anni è troppo lungo e dovrebbe essere evitato quando possibile. Un contratto di locazione di 10 anni di per sé porterà molti proprietari terrieri informati a rifiutare l’offerta di locazione del gas e a cercare opportunità migliori in futuro.

Royalty del 12,5% per il gas naturale con piena valutazione dei costi di post-produzione

Infine, ma forse la cosa più importante, l’offerta di royalty del 12,5% con piena deduzione dei costi di post-produzione è la peggiore royalty possibile per il proprietario terriero consentita dalla legge della Pennsylvania. Per dirla semplicemente, un proprietario terriero della Pennsylvania non può fare peggio del 12,5% di royalty con deduzioni complete. Ho rappresentato pochissimi proprietari terrieri dal 2008 che hanno firmato contratti di locazione per royalties inferiori al 15% e molti proprietari terrieri della Pennsylvania si sono assicurati contratti di locazione fino al 21% in mercati di locazione molto forti. Se state considerando un’offerta di leasing al 12,5%, dovete capire che questa è la più bassa percentuale di royalty consentita dalla legge della Pennsylvania e che non vi verrà mai offerta una percentuale di royalty inferiore in futuro. Tuttavia, è sempre possibile che non riceviate alcuna offerta di affitto in futuro, ma se c’è una fornitura abbondante di gas naturale nella vostra zona potete ragionevolmente aspettarvi offerte di affitto future e non potete fare peggio del 12,5% di royalty con deduzioni complete dei costi post-produzione.

Sommario della valutazione di un’offerta di locazione di gas campione

In sintesi, 1.000 dollari per acro di bonus può sembrare attraente, ma nel mercato attuale con i prezzi del gas naturale bassi del decennio, dopo una valutazione dettagliata si può ragionevolmente pensare che in futuro potrebbero essere disponibili offerte migliori. Inoltre, con pochissime perforazioni che si verificano in Pennsylvania molti proprietari terrieri possono beneficiare di tempo per il mercato per recuperare potenzialmente tale che le aziende di gas sono in una posizione migliore per offrire più favorevole petrolio e gas locazioni ai proprietari terrieri.

Ricordo, questo blog e tutte le informazioni sui nostri siti web non sono consigli specifici per ogni singolo proprietario terriero e tutti i proprietari terrieri che stanno seriamente considerando un’offerta di locazione di petrolio e gas o qualsiasi accordo di gas naturale dovrebbero consultare un avvocato esperto di petrolio e gas prima di prendere qualsiasi decisione o firmare qualsiasi contratto.

Douglas A. Clark, Esq. – Protecting Pennsylvania Landowners