Gli investitori immobiliari ottimisti che aspettano con ansia un’ondata di immobili in difficoltà per colpire il mercato dovranno probabilmente aspettare molto più a lungo di quanto abbiano immaginato.
È vero che la pandemia di coronavirus ha spinto la nostra economia in acque turbolente e senza dubbio un periodo di recessione; tuttavia, il risultato di questo periodo senza precedenti non è lo stesso flash di vendite in difficoltà che abbiamo visto nella Grande Recessione. Invece, stiamo assistendo a un lento e graduale aggiustamento dell’attuale mercato della domanda e dell’offerta, che spinge il valore e i prezzi di alcuni beni verso il basso e altri verso l’alto.
Per far sì che i valori immobiliari crollino, la domanda del mercato deve essere spostata. In questo momento, i valori immobiliari in molti mercati, in particolare per le case unifamiliari e le abitazioni residenziali, sono in aumento. L’inventario basso, i tassi ipotecari storicamente bassi e l’alta domanda stanno creando la tempesta perfetta per i prezzi per aumentare, non per diminuire.
Una nuova recessione porta una diversa classe di immobili in difficoltà
Ma non tutti i mercati e le classi di attività sono stati colpiti allo stesso modo. Alcuni settori immobiliari commerciali, come gli hotel, la vendita al dettaglio e alcuni spazi per uffici, hanno visto una completa inversione di tendenza per quanto riguarda la domanda. Improvvisi e bruschi cali nella capacità degli affittuari di pagare i loro affitti o di operare le loro attività sono stati una delle principali cause di allarme, con conseguente mancanza di domanda e diminuzione dei valori.
La realtà di milioni di americani che sono diventati improvvisamente disoccupati ha mandato onde d’urto attraverso l’industria dei mutui. Gli acquirenti di debiti in sofferenza, o gli investitori immobiliari che investono in prestiti ipotecari non performanti, hanno guardato la crisi e supposto che ci sarebbe stata un’ondata di carta insoluta che avrebbe colpito il mercato, dato che l’aumento delle morosità ipotecarie avrebbe messo sotto pressione il sistema bancario e finanziario. Tuttavia, l’allentamento quantitativo, tra gli altri interventi federali come ulteriori sussidi di disoccupazione, piani di forbearance, assegni di stimolo e altri sostegni federali, ha fornito a mutuatari, affittuari e istituzioni finanziarie il sostegno di cui avevano bisogno per evitare che le vendite in sofferenza salissero alle stelle.
Grandi e piccoli investitori sono seduti in disparte in attesa che le porte si aprano e inizi il diluvio, ma è improbabile che accada in modo generalizzato come è successo tra il 2008 e il 2012. Ad aprile 2020, Prequin, un fornitore di dati e analisi, ha scoperto che nello spazio di private equity e venture capital, c’erano 1,48 trilioni di dollari in polvere secca, che è il capitale impegnato dagli investitori che è attualmente inutilizzato dall’azienda. C’è un sacco di denaro inattivo in questo momento. Mentre i prezzi per le classi di attività in difficoltà non sono vicini al fondo, sono in declino, e certi investitori stanno approfittando dei valori più bassi e dei tassi di cap più alti nei mercati che sono stati colpiti più duramente fino ad ora.
Mentre è probabile che più immobili in difficoltà colpiranno lentamente il mercato, nuove politiche potrebbero determinare il tipo di immobili in difficoltà che diventano disponibili, potenzialmente fermandone alcuni del tutto. Gli investitori in attesa di immobili in difficoltà devono essere in questo per il lungo raggio e cercare opportunità nel momento presente, che potrebbe essere utilizzando il riutilizzo adattivo di immobili commerciali di valore inferiore o avvicinandosi agli investitori illiquidi che non possono cavalcare la tempesta. I responsabili politici hanno chiarito che ulteriori aiuti sono in arrivo in una forma o nell’altra. A seconda della profondità e del tipo di aiuto, è improbabile che gli acquirenti in difficoltà saranno accolti con l’opportunità che si aspettavano.