Questo novembre, gli elettori della California saranno chiamati per la seconda volta in altrettanti anni a rovesciare le restrizioni statali sul controllo degli affitti nel Costa-Hawkins Rental Housing Act (“Costa Hawkins”). Quanto segue fornisce un riassunto della proposta 21, chiamata dai suoi proponenti come la legge sull’accessibilità degli affitti (“Prop. 21”), e le sue potenziali implicazioni per i proprietari e gli inquilini residenziali in California.
Prop. 10 e Costa-Hawkins
Il suo predecessore, Proposition 10, è stato respinto da quasi il 60% degli elettori nel 2018. Avrebbe abrogato Costa-Hawkins e permesso ai governi locali di adottare il controllo degli affitti su qualsiasi tipo di alloggio in affitto. La Costa-Hawkins, approvata nel 1995, permette ai governi locali di adottare e utilizzare il controllo degli affitti, tranne che per (a) le abitazioni che sono state occupate per la prima volta dopo il 1 febbraio 1995, e (b) alcune classi di unità abitative, come condomini, case a schiera e case unifamiliari. I proprietari protetti da Costa-Hawkins sono attualmente autorizzati ad aumentare l’affitto ai tassi di mercato quando un inquilino libera un’unità.
Prop. 21
Se approvato dagli elettori, il Prop. 21 permetterebbe ai governi locali di adottare il controllo degli affitti delle unità abitative, ad eccezione di (a) abitazioni occupate per la prima volta negli ultimi quindici (15) anni e (b) unità di proprietà di persone fisiche che possiedono non più di due (2) unità abitative con titoli separati, come case monofamiliari, condomini e alcuni duplex, o interessi suddivisi, come progetti di appartamenti comunitari e cooperative di stock. La Prop. 21 continuerebbe a permettere che i limiti locali sugli aumenti annuali degli affitti siano più restrittivi dell’attuale limite statale. Per i posti vacanti in cui l’inquilino precedente ha lasciato volontariamente, abbandonato o è stato legalmente sfrattato da un’unità abitativa, la Prop. 21 imporrebbe, nei primi tre (3) anni di una nuova locazione, un limite massimo di aumento dell’affitto combinato del quindici per cento (15%) dal tasso di affitto in vigore per la locazione immediatamente precedente. Questo limite triennale di aumento degli affitti sarebbe in aggiunta a qualsiasi aumento degli affitti altrimenti autorizzato dalla legge locale.
Tenant Protection Act del 2019
Prop. 21 segue il roll-out di gennaio 2020 del Tenant Protection Act del 2019, che ha emanato un limite di controllo degli affitti in tutto lo stato sugli aumenti annuali degli affitti del cinque per cento (5%) più la variazione percentuale dell’indice dei prezzi al consumo o il dieci per cento (10%), qualunque sia il minore. Il Tenant Protection Act del 2019, pur essendo considerato uno dei più forti limiti statali all’aumento degli affitti e alla protezione degli affittuari nel paese, non influisce sul decontrollo degli affitti vacanti, il che significa che i proprietari sono attualmente in grado di fissare gli affitti iniziali per i nuovi contratti d’affitto. Se passasse, la Prop. 21 precluderebbe efficacemente la capacità dei proprietari ora protetti dalla Costa-Hawkins di fissare affitti iniziali a tassi di mercato se ciò si traduce in un aumento superiore al quindici per cento (15%) rispetto al tasso di affitto del precedente inquilino.
Sostegno della Prop. 21
I sostenitori della Prop. 21 sostengono che la misura fornirebbe maggiore sicurezza finanziaria agli affittuari, ridurrebbe il fenomeno dei senzatetto e contribuirebbe ad alleviare la crisi dell’accessibilità degli alloggi a livello statale. La campagna Prop. 21 è sponsorizzata dalla Aids Healthcare Foundation, e tra i sostenitori di rilievo ci sono il senatore Bernie Sanders, il rappresentante della Camera Maxine Waters, il Partito Democratico della California, e l’ACLU della California meridionale.
Opposizione alla Prop. 21
I sostenitori della Prop. 21 affermano che i cambiamenti statutari proposti danneggerebbero gli affittuari scoraggiando i costruttori del settore privato dal portare sul mercato più unità abitative a prezzi accessibili e diminuirebbero i valori delle proprietà, con conseguente minor reddito per le comunità. Californians for Responsible Housing sta guidando la campagna di opposizione a questa iniziativa, con altri oppositori tra cui il governatore Gavin Newsom, la Howard Jarvis Taxpayer Association, la California NAACP State Conference, e il Congress of California Seniors.
Voti necessari per passare
Per far passare il Prop. 21 passi e diventi legge statale, più del cinquanta per cento (50%) dei voti espressi per questa proposta deve votare “sì”.
Autore della proposta è l’avvocato Michael Corbett di Reuben, Junius & Rose, LLP.
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