Il mercato degli appartamenti a Chicago ha visto una delle sue stagioni di affitto più attive da anni, con i proprietari e gli amministratori di proprietà che hanno bisogno di adattarsi a nuovi regolamenti apparentemente ogni settimana come la pandemia di Coronavirus ha rimodellato molti aspetti della vita quotidiana. Gli affittuari trascorrono più tempo che mai nei loro appartamenti, costringendoli a rivalutare la funzionalità degli spazi che affittano, il che ha portato a un maggior numero di traslochi in questa stagione.

Come ILS più affidabile di Chicago, Domu è al corrente di grandi dati relativi al comportamento degli affittuari, così come delle tendenze dei prezzi degli appartamenti di Chicago con dettagli granulari fino al livello del quartiere. Per il nostro aggiornamento autunnale del mercato abbiamo deciso di includere alcune delle tendenze che stiamo osservando nei primi tre trimestri del 2020, rispetto allo stesso periodo degli anni precedenti, per tenere conto della pronunciata stagionalità del mercato.

Ecco una selezione degli approfondimenti più interessanti:

Una striscia di 6 anni di crescita degli affitti arriva alla fine

Fino a quest’estate, Chicago ha sperimentato una tendenza al rialzo del prezzo medio degli affitti in tutta la città iniziata nel 2013, con un tasso di crescita annuale composto (CAGR) di 1,43%. Tuttavia, alla fine del Q3 2020, per la prima volta in sei anni, stiamo vedendo l’affitto medio in tutta la città scendere del 3 per cento a 1.702 dollari, al di sotto dei livelli del 2017.

Il driver principale del calo degli affitti è un eccesso di offerta di appartamenti a Chicago durante il 2020. Questo ha spinto molti proprietari, in particolare le operazioni indipendenti mom-and-pop, a tagliare rapidamente i loro prezzi per evitare i posti liberi a lungo termine. Stratificando questa reazione in cima all’incertezza economica, gli affittuari di Chicago hanno avuto più opzioni di quante ne abbiano viste negli ultimi anni. E ha dato a coloro che stavano soffrendo la tensione finanziaria una tregua tanto necessaria.

È importante sottolineare che questa analisi si basa sugli affitti pubblicizzati, e non sull’affitto effettivo netto, che sta diventando una strategia sempre più popolare usata dai gestori di proprietà per mostrare agli affittuari il loro risparmio mensile proporzionale. Questo significa che dopo tutti gli sconti e le concessioni che stanno iniziando a inondare il mercato, i prezzi sono ancora più bassi di quanto mostrato in questo rapporto.

Gli affitti più bassi intorno al Loop e vicino alle università

Le medie possono nascondere molti dettagli, ma se ci immergiamo nei dati, la storia varia notevolmente da quartiere a quartiere.

Per esempio, Lakeshore East ha visto uno dei più grandi cali negli affitti con un calo del 13% rispetto all’anno precedente, mentre altre aree dentro e intorno al Loop hanno avuto anch’esse un calo degli affitti tra il 4% e il 7%.

Gli affitti di Hyde Park sono scesi del 7% in parte a causa della minore domanda da parte degli studenti che sono stati spinti a seguire le loro lezioni in remoto questo semestre a causa di Covid-19.

Sfidando le aspettative, alcuni quartieri di Chicago sul lato nord tra cui Rogers Park, Andersonville e Lincoln Square hanno registrato una crescita degli affitti di circa il 5%, con una forte domanda da parte dei giovani di Chicago che puntano sullo stile di vita 24/7 di queste zone, o semplicemente perché cercavano appartamenti con più spazio, rispetto a quello che possono ottenere più vicino al Loop.

Il vicino quartiere sud di Bronzeville è certamente un’eccezione nella stagione degli affitti 2020, che ha sperimentato un aumento senza precedenti della domanda, con affittuari che si sono riversati su appartamenti elencati su Domu in quella zona, abbinati ad una crescita degli affitti del 19 per cento. Allo stesso modo, anche gli affitti nel vivace quartiere di Pilsen hanno visto una crescita del 4 per cento in contrasto con le tendenze di tutta la città.

Mentre le tendenze di crescita degli affitti che abbiamo visto in alcuni quartieri possono essere spiegate con l’aumento della domanda, in alcuni casi, il cambiamento del prezzo medio dell’affitto è il risultato di un eccesso di offerta di unità di lusso e di fascia alta che ha fatto salire la media.

La più grande offerta di appartamenti a Chicago da anni

La pandemia di coronavirus ha fatto sì che molti appartamenti che non erano stati sul mercato per anni siano diventati improvvisamente vacanti, perché gli affittuari si sono trovati di fronte alla sfida di dover trasformare il loro appartamento nel loro ufficio, o perché volevano avere accesso a un balcone o patio per avere accesso all’aria fresca durante la chiusura, o in alcuni casi, perché l’affittuario è stato colpito da difficoltà economiche in seguito al numero senza precedenti di licenziamenti e licenziamenti.

Qualunque sia il motivo che ha spinto gli affittuari a trasferirsi, la stagione 2020 ha visto un numero senza precedenti di appartamenti elencati su Domu, così come una domanda storicamente alta da parte degli affittuari. Tuttavia, in questo rimescolamento di appartamenti del tutto insolito, alcuni quartieri hanno visto un aumento dell’offerta maggiore di altri.

Prendendo come riferimento la media cittadina di circa il 20%, i quartieri del nord, tra cui Andersonville, Rogers Park, Edgewater e Lincoln Square, hanno visto un aumento minore dell’inventario rispetto alla media generale della città, il che suggerisce che gli affittuari di questi quartieri erano leggermente più propensi a rinnovare i loro contratti di locazione. Mentre gli inquilini in cerca di appartamenti nel West Loop, Pilsen, Old Town e Lakeview hanno avuto più opzioni di quante ne abbiano viste negli ultimi anni.

Un’imminente ondata di sfratti?

Gli sfratti sono stati in cima alle preoccupazioni sia degli affittuari che dei proprietari nel 2020. Le domande principali intorno a questo argomento includono se gli sfratti saranno consentiti o meno durante una crisi di salute pubblica, e quali opzioni sono disponibili per i proprietari quando i loro inquilini non sono in grado di pagare l’affitto – in parte o nella sua interezza. Migliaia di affittuari in tutta la città non sono stati in grado di pagare l’affitto e potrebbero trovarsi di fronte allo sfratto quando la moratoria sugli sfratti dell’Illinois sarà revocata.

Domu non tiene traccia di informazioni specifiche sugli sfratti da parte di affittuari o proprietari, tuttavia la nostra piattaforma fornisce linee guida generali su questo argomento, e in base al livello di interesse di queste pagine, stimiamo che questo è un problema che può interessare più di venti volte più affittuari e proprietari quest’anno, di quanto abbiamo visto negli anni precedenti.

Over-inventario di lusso, alcune unità più grandi vedono crescere gli affitti

Guardando specificamente il cambiamento degli affitti per tipo di unità per i quartieri più importanti di Chicago, il Loop sta lottando con cali di prezzo in tutte le dimensioni delle unità, ma in particolare tra i monolocali; poiché questa zona è stata colpita in modo sproporzionato dai disordini sociali e dalle conseguenze causate dai negozianti in difficoltà.

Nel frattempo, le unità più grandi, in particolare il piccolo inventario di unità di 4+ camere da letto in affitto, hanno mantenuto i loro prezzi in molti quartieri, e in alcuni casi hanno persino riportato una crescita degli affitti, spinti da affittuari benestanti che cercano più spazio.

Gli studi, che costituiscono una porzione considerevole dello stock di appartamenti di Chicago, stanno vedendo una performance mista, con quartieri come River North che mostrano un marcato aumento del prezzo medio di affitto, ma in questo caso, il cambiamento è più guidato da un eccesso di offerta di unità di lusso, che la risposta di una maggiore domanda. Mentre i monolocali in aree popolari come il West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park e Logan Square, continuano ad essere più popolari che mai tra i giovani affittuari, specialmente quelli che possono vedere il rischio del coronavirus come un fattore meno importante nel loro processo decisionale.

Mentre queste informazioni possono essere utili per i proprietari che si stanno preparando a mettere in vendita un appartamento, dobbiamo sottolineare che nelle attuali condizioni di mercato, il prezzo è fondamentale per garantire il successo di un annuncio, e il modo migliore per determinare un prezzo di affitto competitivo è guardare alle unità comparabili. Domu offre statistiche dettagliate sul nostro sito web con i prezzi medi interquartili per quartiere e per tipo di unità per tutti i quartieri dove c’è abbastanza inventario, per maggiori dettagli su questo visita la nostra pagina dei quartieri.

Gli affittuari aspettano di vedere cosa succede

Le tendenze nazionali indicano un aumento dei traslochi temporanei, dato che gli affittuari aspettano di vedere cosa succede con la crisi del coronavirus e l’economia. Gli utenti di Domu non sono diversi, con affitti a breve termine che vedono un aumento della domanda in quanto alcuni affittuari di Chicago sono in un modello di attesa.

Chi sta cercando soluzioni abitative temporanee nel 2020? Alcuni affittuari si stanno trasferendo nei sobborghi e in aree meno affollate per rispettare meglio le linee guida di allontanamento sociale, e gli affittuari studenti potrebbero tornare a casa con i loro genitori fino a quando i campus non si apriranno completamente alla capacità normale. Alcuni affittuari stanno approfittando dell’arrivo del lavoro a distanza e delle classi virtuali, cercando più spazio nelle loro case in affitto.

Si prevedono ritardi – Cosa possono fare i proprietari?

Gli affittuari stanno impiegando più tempo per trovare un appartamento. In alcuni casi possono iniziare il processo fino al 38% prima del solito, dato che l’incertezza instillata dall’ambiente attuale ha costretto molti affittuari ad essere più scrupolosi nel processo di selezione dei loro appartamenti.

Cosa possono fare i proprietari per superare queste condizioni di mercato uniche? Per cominciare, i proprietari farebbero bene a giocare sui punti di forza della loro proprietà in affitto quando pubblicizzano i loro annunci. Sono finiti i giorni in cui il balcone o la veranda posteriore sono un semplice ripensamento! I balconi e altri spazi all’aperto sono più popolari che mai, quindi un proprietario che si prepara a mettere in vendita il suo appartamento o condominio a Chicago dovrebbe fare del suo meglio per rendere questi spazi attraenti per i potenziali affittuari, spazzando via le foglie in eccesso o rattoppando le fastidiose crepe nel cemento.

La cucina è anche un punto focale tra gli affittuari durante la pandemia – tanto che i frigoriferi erano esauriti in molti negozi di elettrodomestici big box nel terzo trimestre del 2020. Gli affittuari stanno facendo la maggior parte della vita in quarantena con sforzi come la cottura, quindi i padroni di casa sarebbero ben consigliati di affrontare qualsiasi carenza della cucina a testa alta. Una cucina scintillante con elettrodomestici più recenti può aiutare ad attirare più inquilini negli annunci di affitto.