I costi di costruzione degli uffici negli Stati Uniti del 2019 erano in aumento, secondo il rapporto trimestrale sui costi di costruzione del quarto trimestre 2019 in Nord America di Rider Levett Bucknall. Le città che hanno mostrato i maggiori aumenti dei costi di costruzione su base annua includono Seattle al 6,20%, Chicago al 6,29% e San Francisco al 7,79%.

I costi di costruzione rigidi per gli edifici per uffici a New York City variavano tra $ 300 e $ 600 per piede quadrato di superficie lorda; a San Francisco il costo rigido era di ben $ 525 per piede quadrato; mentre il mercato degli uffici di Denver vantava un costo di costruzione degli uffici relativamente più accessibile, che variava tra $ 165 e $ 260 per piede quadrato.

In questo articolo esaminiamo alcuni dei fattori che contribuiscono al costo di costruzione di immobili per uffici, così come quali sono i costi medi di costruzione degli uffici oggi.

Fattori che influenzano i costi di costruzione degli uffici

Le variabili che influenzano il prezzo della costruzione di uffici commerciali negli Stati Uniti includono:

• Localizzazione e regione
• Tipo di struttura e design
• Dimensione dell’edificio
• Requisiti del codice edilizio
• Standard e caratteristiche
• Qualità e qualità dei materiali usati
• Costi generali della manodopera
• Si costo del lavoro
• Tasso di disoccupazione nella costruzione
• Esperienza e tariffe dell’appaltatore generale

Sia l’uso primario che quello secondario dell’edificio per uffici in costruzione hanno un impatto significativo sul costo di costruzione. Per esempio, un grande ufficio con sede centrale in un mercato di uffici top 10 come Manhattan costerà di più da costruire rispetto a un piccolo ufficio aziendale in un mercato suburbano secondario come Georgetown, Texas.

I costi di costruzione variano anche tra le proprietà che hanno un uso esclusivamente impiegatizio e quelle che incorporano anche spazi commerciali o unità che possono ospitare inquilini che pranzano. Il grado di costruzione e i requisiti variano anche dallo spazio per uffici di base allo spazio per uffici medici – queste variazioni influenzano quanto costa costruire lo spazio.

Costi medi di costruzione degli uffici per mercato

Cumming Corp. è una delle aziende leader nel paese per la gestione dei progetti e la consulenza sui costi, con 30 uffici in tutto il mondo. Recentemente, l’azienda ha dato uno sguardo approfondito ai costi di costruzione per piede quadrato negli Stati Uniti. La ricerca presenta i costi 2019 per piede quadrato di superficie lorda per tutti gli edifici di tipo immobiliare completati entro i limiti delle città dei principali mercati. L’elenco presenta una buona stima del punto di partenza, senza tener conto del costo di acquisizione del terreno sviluppabile nel distretto commerciale della città, del lavoro sul sito, delle condizioni uniche del sito, delle tasse e dei permessi di costruzione e di altri costi soft.

I maggiori costi di costruzione degli uffici si trovano sulla costa orientale, raggiungendo i 1.026 dollari al piede quadrato per i grattacieli per uffici a New York City, e sulla costa occidentale, dove i costi di costruzione degli uffici di San Francisco salgono appena sopra i 1.000 dollari al piede quadrato. La ricerca della Cumming Corp. trova anche che lo spazio per uffici di Denver è il più basso costo di costruzione, con costi di costruzione di immobili per uffici che variano tra i 135 dollari per piede quadrato per edifici per uffici a un piano, e i 485 dollari per piede quadrato di edifici per uffici di alto livello.

Office Construction vs. Office Build-Out

La costruzione di un edificio per uffici è solo una parte del lavoro. Dopo il completamento dell’involucro, lo spazio per uffici stesso deve ancora essere costruito. Conosciuto anche come TI o miglioramenti dell’inquilino, l’allestimento dell’ufficio può includere elementi come pareti e porte interne, bagni privati, condutture, impianti elettrici e idraulici, impianti di illuminazione, pavimenti e pittura.

Chi paga per l’allestimento dello spazio ufficio?

La parte che paga il conto per l’allestimento dell’ufficio dipende da come viene negoziato il contratto di locazione dell’ufficio commerciale, così come dalla domanda di spazio ufficio nel mercato. A volte il padrone di casa paga per la costruzione dello spazio per uffici, e altre volte l’inquilino fa il lavoro a sue spese in cambio di una riduzione dell’affitto (noto anche come affitto gratuito). In alternativa, i costi di costruzione possono essere divisi tra il padrone di casa e l’inquilino.

Anche se questo non detta un risultato particolare di tali accordi, ci sono tendenze osservabili nelle indennità di miglioramento dell’inquilino a seconda della vacanza nel mercato. Quando la disponibilità di uffici è alta, gli inquilini possono avere più influenza nell’ottenere riduzioni d’affitto più significative, o avere il padrone di casa che si occupa dei miglioramenti dell’inquilino, mentre quando la disponibilità è bassa e i potenziali inquilini possono non avere molte opzioni tra cui scegliere, sono i padroni di casa che hanno il terreno più alto.

Come la planimetria degli uffici influisce sui costi di costruzione

L’Office Cost Benchmarking Report 2019 di JLL nota che il costo medio della costruzione di spazi per uffici è aumentato del 12% nel 2018. L’azienda divide il build-out degli uffici in tre categorie:

• Progressive: pianta dell’ufficio aperta senza uffici chiusi, destinata a un ambiente altamente collaborativo.
• Moderato: piccoli spazi di lavoro, 10% di uffici chiusi e un mix di sale conferenze e spazi collaborativi con una pianta “agile”.
• Tradizionale: grandi spazi di lavoro, 30% di uffici chiusi, numerose sale conferenze e uno spazio collaborativo.

Oltre a queste tre categorie di uffici, JLL include una ripartizione dei prezzi per ogni stile di planimetria:

• Base: budget basso e focalizzato sulla funzione, con tecnologia ed estetica di base.
• Medio: materiali medi con illuminazione e design migliorati.
• Alto: materiali e finiture di alta qualità con un focus sull’estetica e i dettagli.

Costi medi di costruzione di spazi per uffici:

• Progressivo: da $147 a $167 per piede quadrato affittabile
• Moderato: $170 a $196 per piede quadrato affittabile
• Tradizionale: $193 a $224 per piede quadrato affittabile

Costi vari di costruzione dell’ufficio:

• Spazio per ufficio esecutivo: $96 a $157 per piede quadrato
• Struttura fitness: $155 a $210 per piede quadrato
• Centro conferenze: $150 a $205 per piede quadrato
• Pranzo e cucina per dipendenti: $162 a $241 per piede quadrato
• Mobili per ufficio: $28 a $80 per piede quadrato

Sommario

I costi medi di costruzione di un ufficio possono variare molto a seconda del mercato in cui stai costruendo. I fattori che influenzano il costo della costruzione di uno spazio per uffici includono il codice di costruzione e i requisiti di zonizzazione, la qualità e il grado dei materiali usati, e il costo generale del lavoro.

Dopo che un edificio per uffici è stato costruito, lo spazio interno deve ancora essere costruito per un inquilino. I costi di costruzione o di TI variano molto anche a seconda del tipo di piano interno dell’ufficio usato. I costi di costruzione di un ufficio non includono elementi come mobili e infissi, o spazi ad uso speciale come spazi per conferenze e fitness, o ristoranti per i dipendenti.

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