Il piano per trasformare Tysons in un centro urbano percorribile ha un problema di dimensioni.

Nel perseguimento di una griglia stradale densa e percorribile, la contea di Fairfax incoraggia grandi progetti di sviluppo consolidato di più di 10 acri a Tysons (articolo 6-506 dell’ordinanza urbanistica) – 20 acri in alcune aree. L’idea è che questi progetti siano abbastanza grandi da contribuire a una nuova griglia di strade più piccole, dando ai pedoni un’alternativa alle strade larghe e auto-centriche di Tysons.

Ma a volte i proprietari non vogliono consolidare. E come ha scritto Emily Hamilton per GGWash a giugno, i grandi sviluppi “tendono a non fornire gli ambienti costruiti diversi e a grana fine che i pedoni tendono ad amare”. In altre parole, il perseguimento di una griglia pedonale rende contemporaneamente più difficile per Tysons sviluppare luoghi in cui i pedoni vogliono camminare.

È stato nel contesto di questo problema che il mese scorso, il consiglio di amministrazione della contea di Fairfax ha approvato una domanda di rizonazione per un importante sviluppo di Tysons con uno dei lotti più piccoli di sempre.

A 1,1 acri, la dimensione del distretto per l’edificio a uso misto di 26 piani proposto da jrs@tysons LLC è la più piccola di qualsiasi applicazione di zonizzazione importante da quando il piano globale di Tysons è stato adottato nel 2010, secondo l’ultimo rapporto annuale del piano.

Il consiglio dei supervisori ha approvato all’unanimità la domanda di ridenominazione su raccomandazione della commissione di pianificazione della contea, permettendo al progetto di passare alla fase di progettazione.

“La mia opinione … è che, oltre a soddisfare gli obiettivi di rendimento del piano, una rizonazione autorizzata sarà il catalizzatore per ulteriori investimenti significativi in questa zona relativamente sottosviluppata, strategicamente posizionata tra due stazioni della metropolitana Tysons”, il commissario per la pianificazione Phillip Niedzielski-Eichner ha detto in una riunione del 16 settembre.

La proprietà al 8130 Watson Street attualmente ospita JR’s Stockyards Inn, una steakhouse risalente al 1974. I proprietari e gestori del ristorante, Jim e Karen Wordsworth, vogliono radere al suolo il ristorante, sostituendolo con un edificio di 270 piedi con più di 220 appartamenti e 3.000 piedi quadrati di spazio di vendita al dettaglio al piano terra, nonché tre livelli di parcheggio sotterraneo. La maggior parte della proprietà si trova entro un quarto di miglio dalla Metro Tysons Corner.

John McGranahan, un avvocato di jrs@tysons, ha detto al consiglio di vigilanza che i Wordsworth si sono avvicinati alle proprietà vicine nel tentativo di consolidare uno sviluppo più grande per più di un decennio, “senza risultato”. Ha fatto notare al consiglio che l’area più logica per il consolidamento, se lo sforzo avesse avuto successo, avrebbe coperto solo meno di otto acri.

“Penso che come si ottiene Tysons casi andando avanti, un sacco di grandi progetti sono stati approvati”, McGranahan ha detto. “Dovrai lottare con alcuni di questi problemi dove non puoi arrivare a quel minimo di 10 acri.”

Costruire su un lotto così piccolo nel distretto di Tysons ha richiesto al Board of Supervisors di approvare una deroga al requisito dei 10 acri. La commissione di pianificazione originariamente ha raccomandato di negare la deroga, ma ha cambiato tono quando jrs@tysons ha apportato miglioramenti allo spazio aperto e ha accettato di pagare un extra di 350.000 dollari nel Tysons Grid of Streets Transportation Fund – circa la metà di quello che la contea pensa costerà costruire una strada a griglia adiacente al nuovo edificio.

Lo sviluppatore si è anche impegnato a costruire .57 acri di parco pubblico in loco, e destinerà almeno il 20% delle unità abitative al programma di affitto della contea Workforce Dwelling Unit, mantenendo affitti ridotti per coloro che fanno fino al 120% dell’Area Median Income.

Il supervisore Walter Alcorn ha completato il progetto durante la riunione, dicendo che potrebbe essere un modello per altri progetti di sviluppo per promuovere gli obiettivi del Tysons Comprehensive Plan senza grandi aree consolidate. Altri erano d’accordo: se Tysons sta puntando alla vera densità, i funzionari e gli sviluppatori dovranno guardare esempi come questo per capire come riempire spazi più piccoli mantenendo il piano della griglia urbana in pista.