私は数年前に私の最初の賃貸を購入するために不動産業者と仕事を始めたとき、彼女が私に尋ねた最初の質問の一つは、 “あなたは、プロパティのどのクラスを求めていますか？

I thought to myself “Class?”. 私、英語に遅刻してる？”

私の不動産業者は、（優しく）一般的に資産のクラスは、それが（高校の成績表を考える）A〜Dのランキングに基づいて受け取るだろう “グレード “を示したことを説明しました。 私はより多くの指導のために彼女に圧力をかけたとき、これは私への彼女の唯一のアドバイスだった。 「8049>

だから当然、新しい投資家のように、もしDが最悪なら、Aクラスの資産が最高の投資になるに違いないと思ったわけです。 (

今日、私はそれがそうでないことを知っています…

説明しましょう。

不動産における「クラス」の本当の意味とは何でしょうか。

• クラス A: 過去 10 年間に建てられた住宅
• クラス B: 過去 10-20 年間に建てられた住宅
• クラス C: 過去 20-30 年間に建てられた住宅
• クラス D: 住宅の年齢によって純粋に資産クラスを定義する投資家は少なくない。 過去30年間に建てられた住宅

しかし、私はこの定義が狭すぎると感じています。 資産のクラスは、単に築年数よりもはるかに動的なものなのです。

それは、スキー場の色のランキング、つまり緑、青、黒、ダイヤモンドによく似ています。 (このランキングは、リゾート内の斜面の度合いに基づいています。 自分の山で青いゲレンデに慣れていると、他の山で青いゲレンデを滑ったとき、比較的簡単に（緑のように）、あるいは難しく（黒のように）感じられるかもしれませんね。 青は青なんだから・・・ね？

違います。

ここには、山の傾斜の度合いだけでなく、それ以上のものが作用している。 坂の傾斜、滑走距離、岩や木などの障害物、その他の山間部の要因が絡んできます。

これは、町から町へ資産クラスを定義する場合にも当てはまります。 私の町でクラス B の資産 (たとえば、私の自宅) は、私のわずか 10 マイル南の町ではクラス C の資産となり、おそらく私のわずか 20 マイル西の町ではクラス A の資産となります。

しかし、上記の年齢の定義によれば、私の家は厳密にはDクラスの資産なのです。

Why Does Property Evaluating Asset Classes Matter?

資産を適切に分類すると、その資産がどのように機能し、どのようなテナントがその資産を欲しがるかを合理的に予測することが可能になります。 資産全体が「高級」であればあるほど、「高級」なテナントを合理的に予想することができます。

アセットクラスを理解することで、賃料の上昇、空室の減少（テナントが滞在して生活を築きたいから）、メンテナンスコストの減少を予測することができます。

どのようにして資産のクラスを総合的に見ることができるのか？

私がマーケットを検索するときは、物件の築年数を超えて何が起こっているかを総合的に把握するために、4つの要素に基づいて探している資産のクラスを分解しています。

この4つの要素とは：

• The property
• The affordability
• The amenities
• The livability

Class A, B, C, D Real Estate

Class A

The property.の特性とは：

Class Aの特性とは：

The affordable

The amenities

The livability

。 ここ数年に建てられ、高級な仕上げが施され、素晴らしいエリアにある。 また、メンテナンスと設備投資は、物件の古さにより、通常、非常に低くなります。 家賃は通常、非常に高く、資産価値も高い。 その結果、高所得者や資本力のある投資家は、通常、これらの地域を購入することができます。

The Amenities（アメニティ）。 通常、素晴らしい設備（ホールフーズ、ノードストローム、スターバックスなど）、オープンスペースや公園、素晴らしい学校の隣に位置しています。 犯罪は少ない。 一戸建てを扱う場合、この地域はほとんどが持ち家であるため、所有者としての誇りがあります。

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クラスB

プロパティ。 過去20年間に良いエリアに建てられ、ビルダーグレードの仕上げが施されている。 築年数が経過しているため、メンテナンスとCapExは高めに設定されています。 最終的なメカニカルアップグレードの予算は必ず確保してください。

アフォーダビリティ。 全体として、このアセットクラスは最も低い空室率となっています。 賃料は適度に高く、中間所得者層を惹きつけます。 また、ほとんどの投資家にとって、より手頃な価格の物件です。 大量のエクイティを収穫することは難しいかもしれないが、資本を維持するためにBRRRは可能である。

The Amenities: アメニティ、学校、仕事へのアクセスはまだ良好です。

The Livability（住みやすさ）。 犯罪は少ないです。 一戸建てを扱う場合、持ち家率が高く、テナントミックスが25〜30％以下であるため、プライドがまだ強く残っている。 不景気になると、Aクラスの資産の人がBクラスの資産に住む可能性がある。

Class C

The Property: 物件の築年数はグレーゾーンになる。 このあたりは強く評価する必要がある。 一般的にメンテナンスは高く、機械、屋根、その他の構造部品を含め、更新や修理が切実に必要な物件です。

手ごろな価格。 賃料は低～中程度であるため、この資産は低所得者にとってより手頃な価格となっている。 また、ほとんどの投資家にとっても、より手頃な価格の物件です。 BRRRRは、解決することができる問題のために資本を維持し、株式を収穫することが可能です。

The Amenities。 良いアメニティ、学校、仕事へのアクセスは保証されていません。 また、格安食料品店、質屋、現金預け入れ店、低・中ランクの学校などが多く見られるかもしれない。

The Livability: 犯罪は中程度で、一般的に非暴力的です。 テナント構成が50％に近づくと、所有者意識が芽生えるかもしれない。

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Dクラス

物件。 このクラスは、しばしば「戦場」と呼ばれます。 近隣の築年数が経過していたり、放置状態が深刻な段階である。

The Affordability: 物件は安価だが、素人目にはキャッシュフローが良さそうに見える。 しかし、修繕費なども非常に高い（キャッシュフローが見合っているのかさえ疑問になる）。 家賃は補助が多いかもしれない。 このクラスの資産では、資本保全はほとんどないかもしれません。

The Amenities:

The Amenities: 良いアメニティ、学校、仕事（テナントが仕事を持っている場合）への適切なアクセスはありません。

The Livability（住みやすさ）。 犯罪は多く、しばしば暴力的です。 テナント比率は75～100％に近づきつつあり、所有者としての誇りは非常に低くなっている。 警察でさえ、これらの地域を訪れるのをためらうだろう

どのクラスの物件をポートフォリオに入れたいですか？

私にとっては、Bクラスの資産が大好きです。この分類は、賃借人と投資家の両方にとって手頃な価格の安定した物件という私の投資基準を満たすものだからです。 また、これらの物件はアメニティも充実しており、住みやすさも抜群です。

また、Bクラス資産は最も弾力的である傾向があるため、マクロ経済が作用しているのです。 市場が上昇基調にあるとき、Cクラスの物件に住んでいた住民は、より良い住宅、アメニティ、学校にアクセスするためにBクラスに移動する。 そして、市場が下降しているときには、Aクラスの不動産の居住者はダウンサイジングし、Bクラスの地域の良い住宅、アメニティ、学校にアクセスすることができるのです。

私がBクラス資産を好きなもう1つの理由は、バリューアッド（またはBRRRR）投資家として、保守的投資の4つのレバー（資本保全、キャッシュフロー、評価、税効果）をすべて引くことができることです。 さらに、私は繰延メンテナンスの問題を利用し、自分の資金をほとんど物件に残さないことができるのです。

その結果、私は自分の資本を継続的にリサイクルして、耐久性のある収入源を作り出し、自分の富を超充電することができるのです。

最終的に、私は自分のポートフォリオが「ストレートB」を獲得していることに、これ以上ないほど満足しています。