空き地を購入することは、エキサイティングな試みであるかもしれません。 しかし、購入前にその土地がどのようにゾーニングされているかを調査しなければ、夢の家を建てたり、小さな店を開くことが厳しく禁止されていることに気づくかもしれない。

土地のゾーニング指定名（住宅用の「住宅」、店やその他のビジネス用途用の「商業」など）を知っているだけでは十分ではない。 また、割り当てられたゾーニング指定でどのような使用が許可されているか、そして、そのために地主としてどのような制限が適用されるかを正確に調べる必要があります。

ゾーニングとは何か、それはあなたにどう影響するのか プロパティのゾーニングは、通常、土地を異なる領域または「ゾーン」に分割する地域の法律（条例として知られていることもあります）によって管理されています。 土地の使用は、該当するゾーンで許可された目的に制限されます。

ゾーニングの目的は、通常、最大の効率性と居住性のために土地使用を組織化することです。 たとえば、商業事業は、（「商業」ゾーンで）近くに集まっている方が一般的に効率的で成功しやすく、ほとんどの人は、うるさい、臭い工場が隣に現れる可能性を避けるために、工業用途が禁止されているゾーンの土地に家を建てたいと思うでしょう。

Common Types of Zoning Designations

Zoning designation and the uses allowed under each designation vary to area. 一般的なゾーニング指定には、次のようなものがある：

• 住宅やその他の住居を許可する「住宅」地域、
• 小売店、オフィス、レストラン、劇場などの営業を許可する「商業」地域、
• 製造事業（工場）を許可する「工業」場所、
• 農場やその他のオープンランド用の「農村」場所。
• 「歴史的」地域は、歴史的意義のある建造物を保護する。
• 「環境」地域は、敏感な自然地域を保護する。
• 「美的」地域は、ゾーニングした地域で建造物がどう見えるかを規定する。

ゾーニングタイプがさらにサブタイプに分類されることもある。 例えば、「住宅」ゾーニングにはいくつかのサブタイプがあり、それぞれが異なる密度の住宅を許可している（一戸建て住宅のみの「住宅1」、二世帯住宅、三世帯住宅、四世帯住宅用の「住宅2」、4戸以上の住宅用の「住宅3」など）。 例えば、田舎にゾーニングされた土地は、環境ゾーン、または美的ゾーンにもあるかもしれません（または一度に3つすべて）。

あなたが不動産を開発または使用することを計画する任意の方法は、すべての該当するゾーニングの指定に準拠する必要がありますので、あなたが上に構築したい土地の一部を購入する前に、それらの要件のすべてを確認する必要があります。 また、土地が「環境」ゾーンにある場合、土地の特定の部分への建設が禁止されたり、土地にある邪魔にならない動物の生息地（既存の木や草地など）を維持しなければならないかもしれません。

また、土地が「美観」ゾーンにある場合、特定の塗装色や建築材料を使用したり、特定の高さの範囲内で建築したり、建築計画を提出し、建設を開始する前に審査委員会の承認を得る必要があるかもしれません。

Zoning Ordinance depends on the land’s Location

各地域は通常、各種ゾーニングを独自の略語で表しています。 たとえば、ある場所では「R1」ゾーニングが「住宅」ゾーンを示し、別の場所では「R1」が「農村」ゾーンを示すかもしれない。

また、ある場所では「累積ゾーニング」スキームがあり、ゾーニングされた用途より有害性や影響が少ないと考えられる用途は許可されるようになっている。 たとえば、工業地帯は最も影響が大きく、次に商業利用、そして住宅地は最も影響が小さいとランク付けされるかもしれません。 つまり、工業地帯にどうしても家を建てたい場合、累積的ゾーニングによってそれが可能になるかもしれないのだ。 別の場所では、累積ゾーニングを使用せず、代わりに指定されたゾーンで指定された正確な使用のみを許可するかもしれません。

How to Find Out About a Property’s Zoning

The property’s seller (or real estate agent, if applicable) should be tell you the zoning designation for the land.

How to Find About a Property’s Zoning

The Property’s seller (or real estate agent, if applicable) to have able to tell you a zoning designation for the land. また、その地域のゾーニングマップを見て、言われたことを確認するのも良い方法です。

土地使用とゾーニングを扱う地元の役所は、おそらく該当するゾーニングマップのコピーを提供してくれるでしょう。 また、地域の他の許可された用途が問題を提起しないことを確認するために、近くのプロパティのゾーニングを見てみましょう。 例えば、あなたが農場や工場の近くに住んでしたくない場合は、近くのプロパティは、そのようなuses.

また、適用されるゾーニング条例のコピーを取得し、その要件を確認するあなたが条例の言語を解読したり、適用されているかを決定する助けが必要な場合は、地域で経験豊富な不動産の弁護士が支援することができます。

You might get the Zoning Changed

What if you love a particular piece of land, but its zoning won’t allow you to use it the way you want to? たとえば、その土地で栽培する予定の野菜を、小さな小売りのファームスタンドを運営して売りたいとします。 しかし、その土地の「農村」ゾーニング指定が、その場所での商業活動を禁止していることがわかりました。

必ずしも運がないわけではありません。 ゾーニングを変更できる場合もあります。 (Nolo’s Article “Can Zoning Be Changed to Allow Your Use of Vacant Land?”)

あるいは、現在のゾーニングで禁止されている用途を許可するゾーニング分散または免除を取得できるかも知れません。 これらのいずれかが可能であるかどうかを確認するために地元のゾーニング部門に確認し、もしそうなら、次のステップは何でしょう。

放棄、分散、またはゾーニングの変更を取得するには、おそらく多くの書類作成、手数料、手間と時間がかかるでしょう。 さらに、成功の保証もありません。 禁止されている使用があなたにとって特に重要である場合、あなたの使用と互換性のある別のプロパティを見つけることが最善の解決策かもしれません。

ただし、特定のプロパティに設定されている場合は、最初に必要な放棄またはゾーン変更を得るために購入を条件に、土地購入契約書に条項を含める必要があります。 この条項は、あなたが必要なゾーニングを得ることができることに満足していない場合、契約をキャンセルし、あなたの手付金の返還を受け取ることができる一定の期間を許可する必要があります。 経験豊富な弁護士や他の不動産の専門家は、これを達成するために効果的なコンティンジェンシーを起草することができます。

Investigate Zoning Now to Avoid Problems Later

購入前に土地のゾーニングについて学ぶことは、それを所有した後に望むように使用できないいくつかの「素晴らしい」土地を購入するという間違いを犯さないようにすることができます

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