シカゴのアパート市場は、コロナウイルスの大流行が日常生活の多くの側面を再形成し、家主や不動産管理者は毎週新しい規制に対応する必要があったように、ここ数年で最も活発な賃貸シーズンのひとつとなりました。
シカゴで最も信頼されているILSとして、Domuはシカゴのアパートの賃借人の行動に関するビッグデータ、および近隣レベルまでの詳細な価格傾向を把握しています。 秋のマーケットアップデートでは、市場の顕著な季節性を調整するために、例年の同時期と比較して、2020年の最初の3四半期を通して見られる傾向のいくつかを含めることにしました。
6年連続の家賃上昇に終止符
今年の夏まで、シカゴでは2013年から始まった市全体の平均家賃価格の上昇傾向が続き、年平均成長率（CAGR）は1.43%でした。 しかし、2020年第3四半期末には、6年ぶりに市全体の平均家賃が3％下落し、2017年の水準を下回る1,702ドルとなりました。
家賃下落の最大の要因は、2020年にシカゴでアパートの供給が過剰になったことです。 これにより、多くの大家さん、特に独立系のパパママ経営者は、長期の空室を避けるため、すぐに値下げに走りました。 経済の不確実性に加えてこの反応を重ね、シカゴの賃借人はここ数年で見たことのないほど多くの選択肢を得たのです。
この分析は、広告賃料に基づいており、純実効賃料に基づいていないことを強調することが重要です。これは、不動産管理会社が賃借人に毎月の節約額を按分して示すために使用する、ますます一般的になっている戦略です。 つまり、市場に溢れ始めているすべての割引や譲歩の後では、価格はこのレポートに示されているものよりもさらに低くなっているのです。
Biggest Rent Drops Around the Loop and Near Universities
Averages can hide a lot of detail, but if we take a deep dive into the data, the story markedly vary neighborhood by neighborhood by the respective.
たとえば、Lakeshore East では、前年比 13% 減と最も大きな家賃の下落がありましたが、ループ周辺の他のエリアでは、4 ～ 7% の家賃下落がありました。
Hyde Park では、Covid-19 によって今学期の授業をリモートで受けるように促された学生からの需要が少なく、家賃は 7% 減少しました。
予想を裏切り、ロジャースパーク、アンダーソンビル、リンカーンスクエアなどシカゴ北側のいくつかの地区では、これらの地域の24/7ライフスタイルに賭ける若いシカゴ人からの強い需要、または単にループに近い場所で得られるものと比較して、より広い空間のアパートを探していたために約5パーセントの家賃増加を報告しています。
サウスサイドに近いブロンズビル地区は、2020年の賃貸シーズンにおいて、かつてないほどの需要の増加を経験し、その地域のドミューに掲載されたアパートメントに借り手が集まり、19パーセントの家賃上昇と対になりました。 同様に、活気ある地区であるピルゼンでも、市全体の傾向とは逆に4％の家賃の伸びが見られました。
いくつかの地区で見られた家賃の伸び傾向は、需要の増加によって説明できる一方で、平均家賃価格の変化は、高級・高額のユニットの供給過剰が平均を高く歪めている結果であるケースも見られます。
Biggest Supply of Chicago Apartments in Years
The coronavirus pandemic resulted a many years were not on the market suddenly, because renters were facing to have the challenge to turn your apartments into their office, or because they wanted to access a balcony or patio to get fresh air during lockdown, or some cases, the renter was affected by economic hardship after the unprexented number of layoffs and furloughs.
借り手が引っ越した理由が何であれ、2020年シーズンはドミューに掲載されるアパートの数が他に類を見ないほど多く、借り手の需要も歴史的に高いものとなりました。 しかし、この全く異例のアパートの入れ替わりの中で、いくつかの地域では、他の地域よりも供給が大きく増加しました。
市全体の平均約20％を基準にすると、アンダーソンビル、ロジャースパーク、エッジウォーター、リンカーンスクエアなどのノースサイドの地区は、市全体の平均と比較して在庫増加率が小さく、これらの地区の賃貸人は契約を更新する傾向がわずかに強かったことを示していると思われます。 ウエストループ、ピルゼン、オールドタウン、レイクビューでは、ここ数年来、賃貸物件の選択肢が広がっています。
迫り来る立ち退きの波？
2020年、賃借人と家主の双方にとって、立ち退きが最大の関心事となっている。 この話題の主な疑問は、公衆衛生上の危機の際に立ち退きが許されるのかどうか、また、テナントが家賃の一部または全額を支払うことができない場合、家主にどのような選択肢があるのか、などです。
Domu では、賃借人または家主からの立ち退きに関する特定の情報を追跡していませんが、当社のプラットフォームではこのトピックに関する一般的なガイドラインを提供しており、このページの関心の度合いから、今年は例年の 20 倍以上の賃借人と家主が影響を受ける問題だと推定しています。
Over-inventory of Luxury, Some Larger Units Seeing Rent Growth
シカゴの上位地区のユニットタイプ別家賃の変化を見ると、ループはすべてのユニットサイズにおいて価格下落に悩まされており、特にスタジオは、社会不安と小売業者の苦境による余波でこのエリアが不釣り合いになったため、価格下落しています。
一方、より大きなユニット、特に4ベッドルーム以上の賃貸用ユニットの少ない在庫は、多くの地域で価格を維持し、場合によっては、より広いスペースを求める裕福な賃借人に牽引されて、賃料の伸びさえ報告されています。
シカゴのアパートストックのかなりの部分を占めるステュディオは、リバーノースなどの地区で平均家賃価格の上昇が目立つものの、この場合の変化は、需要増加の反応よりも高級ユニットの過剰供給によってもたらされています。 ウェストループ、フンボルトパーク、リンカーンパーク、ローガンスクエアといった人気エリアのスタジオは、若い賃借人に相変わらず人気がありますが、特に、コロナウィルスのリスクを判断材料にするような賃借人は少ないようです。 ドムーでは、十分な在庫がある地域については、地域別・タイプ別の平均家賃の四分位値など、詳細な統計データをウェブサイトで提供しています。
Renters Waiting to What Happens
National trends point to be surge in temporary moves because renters are waiting out with what happens with the coronavirus crisis and the economy. ドミューのユーザーも同様で、シカゴの一部の賃借人が待機状態にあるため、短期賃貸の需要が増加しています。
2020年に仮住まいのソリューションを検討しているのは誰ですか？ 一部の賃貸人は、社会的距離のガイドラインをよりよく守るために、郊外や人の少ない地域に移転しており、学生の賃貸人は、キャンパスが完全に通常の容量に開放されるまで、両親の家に戻っている可能性があります。 また、リモートワークやバーチャル授業の導入に伴い、賃貸住宅に広いスペースを求めている人もいます。
Delay Expected Ahead – What Can Lord Do?
賃借人は、アパートを探すのに時間がかかっています。 現在の環境がもたらす不確実性により、多くの賃借人がアパート選びをより慎重に行わざるを得ないため、通常よりも38％も早くプロセスを開始しているケースもあります。 まず、大家さんは、リスティング広告を出すときに、自分の賃貸物件の強みを生かすことが賢明でしょう。 バルコニーや裏口のポーチが単なる後付けである時代は終わったのです! このため、シカゴのアパートやコンドミニアムのリスティングを準備している家主は、余分な葉を掃いたり、コンクリートの厄介な亀裂を補修したりして、これらのスペースが将来の賃借人に魅力的に見えるように最善を尽くす必要があります。
キッチンは、パンデミック中の賃借人の間でも焦点となっています–2020年の第3四半期には、多くの大型家電店で冷蔵庫が品切れになっていたほどです。 賃貸人はパン作りなどで隔離生活を満喫しているので、大家さんはキッチンの欠点に正面から取り組むことをお勧めします。 新しい家電製品でピカピカのキッチンは、賃貸物件に多くのテナントを引き寄せることができます。