今年の11月、カリフォルニア州の有権者は、Costa-Hawkins 賃貸住宅法 (Costa Hawkins) における州レベルの家賃統制規制を覆すよう、数年間で二度目の質問をする予定です。 以下は、提案者によってRent Affordability Act（「提案21」）と名付けられた提案21の概要と、カリフォルニア州の住宅の家主とテナントに対する潜在的な影響です。

Prop.10 and Costa-Hawkins

前身の提案10は2018年に60％近い有権者に拒否された。 これはCosta-Hawkinsを廃止し、地方自治体があらゆるタイプの賃貸住宅にレント・コントロールを導入できるようにするものだった。 1995年に成立したコスタ・ホーキンスは、（a）1995年2月1日以降に初めて入居した住宅、（b）コンドミニアム、タウンハウス、一戸建てなど特定のクラスの住宅を除き、地方自治体が家賃統制を制定・使用できるようにするものだ。 Costa-Hawkinsによって保護されている家主は現在、テナントが部屋を明け渡す際に家賃を市場価格まで引き上げることが許されている。 ただし、(a)過去15年以内に最初に入居した住宅、(b)一戸建て、コンドミニアム、特定の二世帯住宅など、別々の所有権を持つ住宅を2つ以下所有する自然人による住宅、または共同アパートプロジェクトや株式協同組合など、小分けされた利益を持つ住宅は、この限りではありません。 提案21は、年間家賃上昇の地域制限を、現在の州全体の制限より厳しくすることを引き続き認める。 前のテナントが自発的に住居を明け渡した、放棄した、あるいは合法的に立ち退いた場合の空室に対して、提案21は、新しいテナントの最初の3年間、直前のテナントの家賃から15％の家賃上昇を上限とすることを要求しています。 この3年間の家賃上昇上限は、地方法で別途許可された家賃上昇に追加される。

Tenant Protection Act of 2019

提案21は、州全体の年間家賃上昇上限を5％（5%）プラス消費者物価指数の変化率または10%（10%）のいずれか低い方と制定した2019年のテナント保護法の2020年1月に実施されたことを踏襲している。 2019年テナント保護法は、全米で実施された最も強力な家賃上昇上限と賃借人保護を提供すると考えられていますが、空室解消には影響せず、家主は現在、新規入居の初期家賃を設定することができます。 もし可決されれば、提案 21 は、現在 Costa-Hawkins によって保護されている家主が、前のテナントの家賃から 15% 以上の上昇となる場合、最初の家賃を市場価格で設定する能力を事実上封鎖することになるであろう。 提案 21 のキャンペーンは Aids Healthcare Foundation によって後援され、バーニー・サンダース上院議員、マキシン・ウォーターズ下院議員、カリフォルニア民主党、南カリフォルニアの ACLU などが著名な支持者です。

提案 21 への反対

提案 21 の反対者は、提案されている法改正により、民間の建設業者が市場にもっと手頃な住宅を持ってくることを抑制し、不動産価値を低下させてコミュニティの収益を減少させることによって、賃借人を傷つけると仮定しています。 カリフォルニ アンズ・フォー・レスポンシブル・ハウジングは、このイニシアチブに反対するキャンペーンを主導しており、その他にもギャビン・ニューサム知事、ハワード・ジャービス納税者協会、カリフォルニアNAACP州会議、カリフォルニア高齢者会議が反対しています。

Authored by Reuben, Junius & Rose, LLP Attorney Michael Corbett.

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