A compra de terrenos vagos pode ser um esforço emocionante. Mas se você não investigar como a propriedade é zoneada antes de comprar, você pode descobrir que construir a casa dos seus sonhos ou abrir uma pequena loja é estritamente proibido.

Só saber o nome da designação de zoneamento do terreno (como “residencial” para casas ou “comercial” para lojas e outros usos comerciais) não é suficiente. Você também deve descobrir exatamente que usos são permitidos sob a designação de zoneamento atribuído, e que restrições podem, portanto, se aplicar a você como proprietário de terras.

O que é zoneamento e como ele afeta você?

Zonamento de propriedade é normalmente regido pelas leis locais (também conhecidas às vezes como portarias), que dividem o terreno em diferentes áreas ou “zonas”. Uma área de uso do terreno é restrita aos propósitos permitidos na zona aplicável.

O objetivo do zoneamento é tipicamente organizar o uso do terreno para máxima eficiência e habitabilidade. Os negócios comerciais, por exemplo, são normalmente mais eficientes e bem sucedidos quando agrupados em zonas próximas (numa zona “comercial”), e a maioria das pessoas preferirá construir uma casa numa propriedade numa zona onde os usos industriais são proibidos, para evitar a possibilidade de surgir uma fábrica barulhenta e malcheirosa ao lado.

Tipos comuns de designações de zonas

Designações de zonas e os usos permitidos sob cada designação variam de zona para zona. As designações de zoneamento comuns podem incluir:

• Áreas “Residenciais” que permitem casas ou outras unidades habitacionais.
• Áreas “Comerciais” que permitem a operação de lojas de varejo, escritórios, restaurantes, teatros, etc..
• Locais “Industriais”, onde são permitidos negócios de fabricação (fábricas).
• Locais “Rurais” para fazendas e outros terrenos abertos.
• Áreas “históricas”, oferecendo proteção a estruturas com significado histórico.
• Áreas “ambientais”, que protegem regiões naturais sensíveis.
• Áreas “estéticas”, prescrevendo como as estruturas devem ficar na área zonada.

Os tipos de zoneamento são às vezes subdivididos, em subtipos. Por exemplo, o zoneamento “residencial” pode incluir vários subtipos, cada um permitindo uma densidade diferente de casas (como “Residencial 1” apenas para casas unifamiliares, “Residencial 2” para duplex, triplex e fourplex, e “Residencial 3” para qualquer casa contendo mais de quatro unidades).

Mais de uma zona também pode se aplicar a uma propriedade. Por exemplo, um terreno zoneado rural também pode estar numa zona ambiental, ou também numa zona estética (ou nas três de uma só vez).

Uma qualquer forma em que você planeja desenvolver ou usar a propriedade deve obedecer a todas as designações de zoneamento aplicáveis, então você deve rever todas as suas exigências antes de comprar um terreno que você deseja construir.

Uma designação de zoneamento “rural” pode, por exemplo, permitir apenas uma casa na propriedade, ou restringir o número e tamanho de qualquer prédio. Se o terreno também estiver numa zona “ambiental”, a construção em certas partes do terreno pode ser proibida, ou você pode ter que manter um habitat animal não perturbado (como árvores ou prados existentes) no terreno.

Se o terreno também estiver em uma zona “estética”, você pode precisar usar certas cores de tinta e materiais de construção, construir dentro de certos parâmetros de altura, ou submeter planos de construção para aprovação de um comitê de revisão antes de começar a construção.

Definições de Zoneamento Dependem da Localização do Terreno

Cada localidade geralmente usa suas próprias abreviações para os vários tipos de zoneamento. Por exemplo, em um local, o zoneamento “R1” pode indicar uma zona “residencial”, e em outro, “R1” pode descrever uma zona “rural”.

Além disso, alguns locais têm esquemas de “zoneamento cumulativo”, que permitem qualquer uso que seja considerado menos prejudicial ou impactante do que o uso zonado. Por exemplo, as zonas industriais podem ser classificadas como de maior impacto, com uso comercial a seguir, e as zonas residenciais, como de menor impacto. Portanto, se você está realmente ansioso para construir uma casa em uma área industrial, o zoneamento cumulativo pode permitir que você o faça.

Não conte com este sistema existente em todas as áreas, no entanto. Outro local pode não usar o zoneamento cumulativo, e em vez disso permitir apenas o uso exato especificado pela zona designada.

Como saber sobre o zoneamento de um imóvel

O vendedor do imóvel (ou agente imobiliário, se aplicável) deve ser capaz de lhe dizer a designação de zoneamento para o terreno. É também uma excelente política confirmar o que lhe é dito olhando para um mapa de zoneamento da área.

Os escritórios governamentais locais que lidam com o uso do terreno e zoneamento podem provavelmente fornecer-lhe uma cópia do mapa de zoneamento aplicável. Dê também uma olhada no zoneamento de propriedades próximas, para garantir que outros usos permitidos na área não representem um problema. Se, por exemplo, você não deseja morar perto de uma fazenda ou fábrica, certifique-se de que as propriedades próximas não permitem tais usos.

Tambem obtenha uma cópia das ordenações de zoneamento aplicáveis e reveja seus requisitos Se você precisar de ajuda para decifrar a linguagem das ordenações ou determinar quais são aplicáveis, um advogado imobiliário experiente na área pode ajudá-lo.

Você pode mudar o zoneamento

E se você ama um determinado pedaço de terra, mas seu zoneamento não permitirá que você o use da maneira que você quer? Por exemplo, talvez você queira vender os vegetais que pretende cultivar no terreno, operando uma pequena banca agrícola. No entanto, você descobre que a designação de zoneamento “rural” da propriedade proíbe qualquer atividade comercial nesse local.

Você não está necessariamente sem sorte. Às vezes você pode fazer com que o zoneamento seja alterado. (Veja o artigo do Nolo “O Zoneamento pode ser alterado para permitir o uso de terrenos vagos?”)

Alternativamente, você pode obter uma variação ou isenção de zoneamento para permitir um uso proibido sob o zoneamento atual. Verifique com o departamento de zoneamento local para ver se uma delas é possível e, em caso positivo, quais seriam os próximos passos.

Obter uma renúncia, variância ou mudança de zoneamento provavelmente envolverá muita papelada, taxas, aborrecimentos e tempo. Além disso, não há garantia de sucesso. Se o uso proibido é especialmente importante para você, encontrar uma propriedade diferente compatível com seu uso pode ser a melhor solução.

Se você estiver definido em uma determinada propriedade, no entanto, você deve incluir uma cláusula no contrato de compra e venda do terreno condicionando a compra ao primeiro obter a renúncia necessária ou mudança de zoneamento. A cláusula deve permitir um certo período de tempo durante o qual você pode cancelar o contrato e receber o retorno do seu depósito de dinheiro a sério se você não estiver satisfeito que você pode obter o zoneamento que você precisa. Um advogado experiente ou outro profissional do ramo imobiliário pode ajudá-lo a esboçar uma contingência efetiva para conseguir isso.

Investigue o Zoneamento Agora para Evitar Problemas Posteriores

Aprender sobre o zoneamento do terreno antes de comprar pode ajudar a garantir que você não cometa o erro de comprar um terreno “maravilhoso” que você não pode usar da maneira que você quer depois de possuí-lo.