https://pagasleaseattorney.com/all-things-marcellus-radio-show/Question: Os proprietários de terras devem participar nos arrendamentos de petróleo e gás, tendo em conta os baixos preços do gás natural de hoje?

Resposta: Depende…

Explicação

Pennsylvania Os proprietários de terras devem considerar cuidadosamente como o mercado atual de baixo preço do gás natural pode impactar negativamente as ofertas de Petróleo e de Arrendamento de Gás por empresas de energia. Como costumo dizer em All Things Marcellus, as companhias de gás são muito inteligentes e seus proprietários entendem como apresentar ofertas de arrendamento de gás e outras ofertas aos proprietários de terras, a fim de garantir assinaturas. Uma técnica muito comum das companhias de gás natural atualmente é usar preços baixos do gás natural como uma ferramenta para convencer os proprietários a assinar contratos de leasing de gás ruins e outros contratos.

Técnica Comum de Landman em um Mercado de Preço de Gás Natural Ruim

Landmen explicará aos proprietários que, devido aos preços baixos do gás natural da década, a companhia de gás não tem os recursos financeiros para fazer ofertas de leasing com bônus de leasing mais altos ou ofertas de leasing com porcentagem de royalties mais alta. O argumento continua, que a companhia de gás está em dificuldades financeiras terríveis e é notável e surpreendente que a companhia esteja a fazer qualquer oferta de arrendamento da sua propriedade. O proprietário então explica que os baixos preços do gás natural destruíram o orçamento de arrendamento da companhia de gás e a companhia não pode oferecer qualquer compensação adicional por acre de bônus ou porcentagem de royalties mais alta dado o baixo preço do gás natural. O proprietário conclui explicando como você é afortunado por receber qualquer oferta e como o proprietário fica chocado que a companhia de gás seja capaz de fazer as atuais ofertas de arrendamento neste mercado em baixa.

À primeira vista, isto pode parecer fazer sentido que você tem sorte em ter qualquer oferta e que você deve pular sobre esta oportunidade de arrendamento. No entanto, quando você considerar completamente todos os aspectos da sua oferta de arrendamento, pode tornar-se aparente que você pode ser melhor servido diminuindo e negociando a oferta de arrendamento atual diminuindo a oferta atual e esperando a recuperação do mercado de gás natural.

Proprietários de terras devem examinar minuciosamente sua situação pessoal e única

Existem muitos fatores complicados que cada proprietário de terras deve considerar minuciosamente ao pesar qualquer oferta de arrendamento de seus direitos de petróleo e gás. Uma oferta de arrendamento pode ser razoavelmente aceitável para uma pessoa, mas a oferta idêntica pode ser completamente inaceitável e inapropriada para outra pessoa. A chave para tomar a decisão adequada é compreender a sua situação específica e considerar completamente todos os factores relevantes ao pesar o seu aluguer de gás ou outra oferta.

Amostras de Oferta de Arrendamento de Petróleo e Gás Para Avaliação do Proprietário de Terra

Um exemplo de uma oferta de Arrendamento de Petróleo e Gás que pode não fazer sentido para alguns proprietários neste mercado de baixo preço de gás natural é a seguinte oferta:

• 10 Ano de Arrendamento de Petróleo e Gás a Prazo Primário;

• $1.000 Por Pagamento de Bônus Acre; e

• 12.5% de Royalties por Gás Natural Produzido, mas os Custos Pós-Produção, tais como transporte por gasoduto e taxas de recolha são Deduzidos dos Pagamentos de Royalties do Proprietário de terras.

$1,000 Por Avaliação de Bónus do Acre

Inicialmente, na minha opinião o único aspecto verdadeiramente atractivo desta oferta é o pagamento de $1,000 por acre de bónus. Isto significa que se a gerência da empresa aprovar o título e aceitar oficialmente o arrendamento de gás executado, a empresa pagará ao proprietário $1.000 por acre tipicamente dentro de 90 ou 120 dias após o proprietário do terreno executar e submeter o arrendamento de Petróleo e Gás à empresa. Embora $1.000 por acre seja certamente uma boa soma de dinheiro, os proprietários de terras na Pensilvânia garantiram pagamentos de bônus de arrendamento de até $6.000 por acre ou mais no passado. No entanto, embora os proprietários de terras da Pensilvânia possam ter assegurado bônus muito mais altos por acre no passado, um bônus de $1.000 por acre pode ser uma oferta razoável para uma determinada área neste momento. Então, novamente, neste mercado atual de baixo preço de gás natural, eu recentemente representei um proprietário de terras no sudoeste da Pensilvânia que assinou o maior bônus por acre de arrendamento que eu já negociei. Todos os proprietários de terras devem considerar todos os fatores relevantes ao pesar as ofertas de bônus por acre em Leasing de Petróleo e Gás Pago.

A conclusão aqui é que os mercados de leasing de gás estão em constante mudança, e cada proprietário de terras deve considerar cuidadosamente os mercados de leasing passados, os mercados de leasing atuais e os possíveis mercados de leasing futuros ao julgar as ofertas de bônus por acre. Naturalmente, o bônus por acre é apenas uma das muitas questões a considerar quando se pensa em entrar em um Arrendamento de Petróleo e Gás.

10 Ano Avaliação do Arrendamento a Prazo Primário

Uma oferta de arrendamento a prazo primário de 10 anos deve ser evitada sempre que possível. Pense no motivo pelo qual você deve entrar em um arrendamento de 10 anos agora com uma empresa que atualmente tem um orçamento de arrendamento pequeno devido aos baixos preços atuais do gás natural. Um aluguer de 10 anos de Petróleo e Gás dá à empresa pelo menos 10 anos para perfurar e não significa absolutamente que lhe sejam garantidos royalties dentro de 10 anos. Lembre-se, existem normalmente muitas maneiras de as empresas de gás poderem estender os arrendamentos para além do seu prazo principal sem produção de gás ou sem o pagamento de royalties ao proprietário da propriedade. Um arrendamento de dez anos de prazo primário é demasiado longo e deve ser evitado sempre que possível. Um prazo de arrendamento de 10 anos por si só resultará em muitos proprietários de terras informados rejeitando a oferta de arrendamento de gás e procurando melhores oportunidades no futuro.

12,5% Royalty de Gás Natural com Deduções de Custo Pós-Produção Total Avaliação

Finalmente, mas talvez o mais importante, a oferta de 12,5% de royalties com deduções de custo pós-produção total é o pior royalty possível de proprietários de terras permitido pela lei da Pensilvânia. Para simplificar, um proprietário de terras da Pensilvânia não pode fazer pior do que 12,5% de royalties com deduções totais. Eu tenho representado muito poucos proprietários de terras desde 2008 que assinaram contratos de arrendamento para royalties inferiores a 15% e muitos proprietários de terras da Pensilvânia garantiram arrendamentos de até 21% em mercados de arrendamento muito fortes. Se você está considerando uma oferta de arrendamento a 12,5%, você deve entender que esta é a porcentagem de royalties mais baixa permitida pela lei da Pensilvânia e que nunca lhe será oferecida uma porcentagem de royalties mais baixa no futuro. No entanto, é sempre possível que você não receba nenhuma oferta de arrendamento no futuro, mas se houver um fornecimento abundante de gás natural em sua área, você pode esperar razoavelmente futuras ofertas de arrendamento e você não pode fazer pior do que 12,5% de royalties com deduções totais de custos pós-produção.

Sumário de Avaliação de Amostra de Oferta de Arrendamento de Gás

Em suma, $1,000 por acre de bônus pode parecer atraente, mas no mercado atual com preços de gás natural baixos por década após uma avaliação detalhada, após uma avaliação detalhada pode-se razoavelmente pensar que ofertas melhores podem estar disponíveis no futuro. Além disso, com muito pouca perfuração ocorrendo na Pensilvânia, muitos proprietários de terras podem se beneficiar ao dar tempo para que o mercado se recupere potencialmente, de modo que as empresas de gás estão em melhor posição para oferecer Leases de Petróleo e Gás mais favoráveis aos proprietários de terras.

Lembrar, este blog e qualquer informação em nossos sites não é um conselho específico para qualquer proprietário individual e todos os proprietários de terras considerando seriamente uma oferta de Arrendamento de Petróleo e Gás ou qualquer acordo de gás natural deve consultar um advogado experiente em petróleo e gás antes de tomar qualquer decisão ou assinar qualquer contrato.

Douglas A. Clark, Esq. – Protecting Pennsylvania Landowners