Neste mês de Novembro, os eleitores da Califórnia serão convidados pela segunda vez em tantos anos a revogar as restrições estaduais de controle de aluguel na Costa-Hawkins Rental Housing Act (“Costa Hawkins”). A seguir, um resumo da Proposta 21, nomeada por seus proponentes como a Lei de Acessibilidade de Aluguel (“Prop. 21”), e suas implicações potenciais para proprietários e inquilinos residenciais na Califórnia.
Prop. 10 e Costa-Hawkins
Predecessora da Lei, Proposta 10, foi rejeitada por quase 60% dos eleitores em 2018. Ela teria revogado Costa-Hawkins e permitido que os governos locais adotassem o controle do aluguel em qualquer tipo de habitação alugada. Costa-Hawkins, aprovada em 1995, permite aos governos locais decretar e usar o controle do aluguel, exceto em (a) moradias que foram ocupadas pela primeira vez após 1 de fevereiro de 1995, e (b) certas classes de unidades habitacionais, tais como condomínios, casas em banda e casas unifamiliares. Proprietários protegidos por Costa-Hawkins estão atualmente autorizados a aumentar o aluguel para taxas de mercado quando um inquilino desocupa uma unidade.
Prop. 21
Se aprovado pelos eleitores, Prop. 21 permitiria aos governos locais adotar o controle do aluguel de unidades habitacionais, exceto para (a) casas ocupadas pela primeira vez nos últimos quinze (15) anos e (b) unidades pertencentes a pessoas físicas que não possuem mais de duas (2) unidades habitacionais com títulos separados, tais como casas unifamiliares, condomínios e certos duplex, ou interesses subdivididos, tais como projetos de apartamentos comunitários e cooperativas de ações. O Prop. 21 continuaria a permitir que os limites locais de aumentos anuais de aluguel fossem mais restritivos do que o limite estadual atual. Para vagas em que o inquilino anterior desocupasse voluntariamente, abandonasse ou fosse despejado legalmente de uma unidade habitacional, o Prop. 21 imporia, durante os primeiros três (3) anos de um novo inquilino, um limite combinado de aumento de aluguel de 15% (quinze por cento) da taxa de aluguel em vigor para o inquilino imediatamente anterior. Esse teto de aumento de aluguel de três anos seria adicionado a qualquer aumento de aluguel autorizado pela legislação local.
Ato de Proteção do Inquilino de 2019
Prop. 21 segue a implementação da Lei de Proteção ao Inquilino de 2019 de janeiro de 2020, que promulgou um teto de controle de aluguel estadual sobre aumentos de aluguel anuais de 5% (5%) mais a mudança percentual no Índice de Preços ao Consumidor ou 10% (10%), o que for menor. A Lei de Proteção ao Inquilino de 2019, embora considerada como uma das mais fortes leis estaduais de aumento de aluguel implementadas no país, não afeta o descontrole de vagas, o que significa que os locadores são atualmente capazes de estabelecer rendas iniciais para novos arrendamentos. Se fosse aprovada, a Prop. 21 efetivamente impediria a capacidade dos locadores agora protegidos pela Costa-Hawkins de estabelecer aluguéis iniciais a taxas de mercado se isso resultasse em um aumento de mais de 15% (quinze por cento) em relação à taxa de aluguel do locatário anterior.
Suporte da Prop. 21
Proponentes da Prop. 21 alegam que a medida proporcionaria mais segurança financeira para os locatários, reduziria o número de desabrigados e ajudaria a aliviar uma crise de acessibilidade à moradia em todo o estado. A campanha da Prop. 21 é patrocinada pela Aids Healthcare Foundation, e apoiadores notáveis incluem o Senador Bernie Sanders, a Representante da Câmara Maxine Waters, o Partido Democrata da Califórnia, e a ACLU do sul da Califórnia.
Oposição à Prop. 21
Opponentes da Prop. 21 postulam que as mudanças estatutárias propostas prejudicariam os inquilinos, desencorajando os construtores do setor privado de trazer unidades habitacionais mais acessíveis ao mercado e diminuir o valor da propriedade, resultando em menos renda para as comunidades. Californians for Responsible Housing está liderando a campanha em oposição a esta iniciativa, com outros opositores, incluindo o governador Gavin Newsom, a Howard Jarvis Taxpayer Association, California NAACP State Conference, and Congress of California Seniors.
Votos Necessários para Passar
Para o Prop. 21 para passar e se tornar lei estadual, mais de cinqüenta por cento (50%) dos votos emitidos para esta proposta devem votar “sim”.
Autorizado por Reuben, Junius & Rose, LLP Advogado Michael Corbett.
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