O mercado de apartamentos em Chicago viu uma das suas épocas de aluguer mais activas em anos, com proprietários e gestores de imóveis a precisarem de se adaptar a novas regulamentações aparentemente todas as semanas, à medida que a pandemia do Coronavirus remodelou muitos aspectos da vida quotidiana. Os inquilinos estão passando mais tempo do que nunca em seus apartamentos, forçando-os a reavaliar a funcionalidade dos espaços que alugam, o que resultou em mais inquilinos se mudando nesta temporada.

Como o ILS mais confiável de Chicago, Domu está a par de grandes dados relativos ao comportamento do inquilino, bem como as tendências de preços dos apartamentos de Chicago com detalhes granulares até o nível do bairro. Para o nosso Autumn Market Update decidimos incluir algumas das tendências que estamos vendo através dos três primeiros trimestres completos de 2020, em comparação com o mesmo período de tempo em anos anteriores para ajustar para a sazonalidade pronunciada do mercado.

Aqui está uma seleção das mais interessantes notícias:

Uma Faixa de 6 anos de Crescimento do Aluguel Chega ao Fim

Até este verão, Chicago experimentou uma tendência ascendente do preço médio do aluguel em toda a cidade que começou em 2013, com uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 1,43 por cento. No entanto, no final do terceiro trimestre de 2020, pela primeira vez em seis anos, estamos vendo a renda média de toda a cidade cair 3% para $1.702, abaixo dos níveis de 2017.

A maior causa da queda do aluguel é um excesso de oferta de apartamentos em Chicago durante 2020. Isto levou muitos proprietários, particularmente as operações independentes de mãe e pai, a reduzir rapidamente os seus preços para evitar vagas de emprego a longo prazo. Esta reacção foi colocada no topo da incerteza económica e os inquilinos de Chicago tinham mais opções do que viram em anos. E isso deu àqueles que estavam sofrendo uma pressão financeira muito necessária uma pausa.

É importante destacar que esta análise se baseia nas rendas anunciadas, e não na renda líquida efetiva, que está se tornando uma estratégia cada vez mais popular utilizada pelos administradores de imóveis para mostrar aos locatários suas economias mensais rateadas. Isto significa que depois de todos os descontos e concessões que começam a inundar o mercado, os preços são ainda mais baixos do que o que é mostrado neste relatório.

Grandes Gotas de Aluguel em torno do Loop e Próximo a Universidades

As médias podem esconder muitos detalhes, mas se mergulharmos profundamente nos dados, a história varia marcadamente de bairro para bairro.

Por exemplo, Lakeshore East viu uma das maiores quedas nas rendas com queda de 13% de ano para ano, enquanto outras áreas dentro e ao redor do Loop também tiveram quedas nas rendas variando entre 4% e 7%.

A renda do Hyde Park caiu 7% em parte devido à menor demanda dos alunos que foram incitados a ter suas aulas remotamente neste semestre devido ao Covid-19.

Defying expectations, alguns bairros de Chicago na zona norte incluindo Rogers Park, Andersonville e Lincoln Square relataram um crescimento de aluguel de cerca de 5%, com forte demanda dos jovens de Chicago apostando no estilo de vida 24/7 dessas áreas, ou apenas porque eles estavam procurando apartamentos com mais espaço, em comparação com o que eles podem chegar mais perto do Loop.

O bairro próximo da zona sul de Bronzeville é certamente um outlier na época de aluguer de 2020, experimentando um aumento sem precedentes na procura, com os inquilinos a juntarem-se aos apartamentos listados na Domu naquela área, a par de um crescimento de 19 por cento no aluguer. Da mesma forma, os aluguéis no vibrante bairro de Pilsen também tiveram um crescimento de 4% ao contrário das tendências em toda a cidade.

Embora as tendências de crescimento de aluguel que vimos em alguns bairros possam ser explicadas pelo aumento da demanda, em alguns casos, a mudança no preço médio do aluguel é o resultado de um excesso de oferta de unidades de luxo e de alto padrão distorcendo a média mais alta.

A maior oferta de apartamentos de Chicago em anos

A pandemia do coronavírus resultou em muitos apartamentos que não estavam no mercado há anos e de repente ficaram vagos, uma vez que os inquilinos foram confrontados com o desafio de ter que transformar seus apartamentos em seus escritórios, ou porque eles queriam ter acesso a uma varanda ou pátio para ter acesso a ar fresco durante o fechamento, ou em alguns casos, porque o inquilino foi impactado por dificuldades econômicas após o número sem precedentes de demissões e licenças.

Seja qual for a razão por detrás da mudança dos inquilinos, a época 2020 viu um número inigualável de apartamentos listados na Domu, bem como uma procura historicamente elevada por parte dos inquilinos. No entanto, neste embaralhamento de apartamentos absolutamente incomum, alguns bairros viram maiores aumentos na oferta do que outros.

Tomando como referência a média da cidade de cerca de 20%, os bairros na zona norte, incluindo Andersonville, Rogers Park, Edgewater e Lincoln Square, viram um aumento menor no inventário em comparação com a média geral da cidade, o que sugere que os inquilinos nesses bairros tinham uma probabilidade ligeiramente maior de renovar seus aluguéis. Enquanto os inquilinos à procura de apartamentos no West Loop, Pilsen, Old Town e Lakeview tinham mais opções do que tinham visto em anos.

Uma onda de despejo iminente?

As aventuras têm estado no topo das atenções tanto de inquilinos como de senhorios em 2020. As principais questões em torno deste tópico incluem se os despejos serão permitidos ou não durante uma crise de saúde pública, e que opções estão disponíveis para os locadores quando seus inquilinos não podem pagar seu aluguel – seja parcialmente ou na sua totalidade. Milhares de inquilinos em toda a cidade não conseguiram pagar o aluguel e podem estar enfrentando despejos quando a moratória de despejo de Illinois for levantada.

Domu não rastreia informações específicas sobre despejos tanto de inquilinos quanto de locadores, entretanto nossa plataforma fornece diretrizes gerais sobre este tópico, e com base no nível de interesse destas páginas, estimamos que este é um problema que pode estar afetando mais de vinte vezes mais inquilinos e locadores este ano, do que o que vimos em anos anteriores.

Overso-inventário de Luxo, Algumas Unidades Maiores Ver o Crescimento do Aluguel

Localizando especificamente a mudança no aluguel por tipo de unidade para os bairros top em Chicago, o Loop está lutando com quedas de preços em todos os tamanhos de unidades, mas particularmente entre os estúdios; como esta área foi desproporcionalmente afetada pela agitação social e pelo rescaldo causado pelos varejistas em dificuldades.

Meanwhile, as unidades maiores, particularmente o estoque pequeno de unidades de 4+ quartos para alugar, retiveram seus preços em muitos bairros, e até reportaram o crescimento do aluguel em alguns casos, impulsionado por locatários afluentes que procuram por mais espaço.

Estudos, que constituem uma porção considerável do estoque de apartamentos de Chicago, estão vendo um desempenho misto, com bairros como o Rio Norte mostrando um aumento acentuado no preço médio de aluguel, mas neste caso, a mudança é mais impulsionada por um excesso de oferta de unidades de luxo, do que pela resposta do aumento da demanda. Enquanto estúdios em áreas populares como o West Loop, Humboldt Park, Lincoln Park e Logan Square, continuam a ser tão populares como sempre com os jovens locatários, especialmente aqueles que podem ver o risco do coronavírus como um fator menor em seu processo de tomada de decisão.

Embora esta informação possa ser útil para os proprietários que estão se preparando para listar um apartamento, devemos salientar que, nas condições atuais do mercado, o preço é fundamental para garantir o sucesso de uma listagem, e a melhor maneira de determinar um preço de aluguel competitivo é olhando para unidades comparáveis. Domu oferece estatísticas detalhadas em nosso website com preços médios interquartis por bairro e por tipo de unidades para todos os bairros onde há inventário suficiente, para mais detalhes nesta página de bairros.

Aluguistas à espera para ver o que acontece

Tendências nacionais apontam para um aumento de mudanças temporárias, pois os inquilinos estão à espera para ver o que acontece com a crise do coronavírus e a economia. Os usuários de Domu não são diferentes, com aluguéis de curto prazo vendo o aumento da demanda, já que alguns inquilinos de Chicago estão em um padrão de espera.

Quem está olhando para soluções de moradia temporária em 2020? Alguns inquilinos estão se mudando para os subúrbios e áreas menos lotadas para melhor se manterem com orientações de distanciamento social, e os inquilinos estudantes podem estar se mudando de volta para casa com seus pais até que os campi se abram totalmente para a capacidade normal. Alguns inquilinos estão a aproveitar ao máximo a chegada de turmas remotas de trabalho e virtuais, procurando mais espaço nas suas casas alugadas.

Atrasos esperados – O que os proprietários podem fazer?

As locadoras estão demorando mais para encontrar um apartamento. Em alguns casos eles podem estar iniciando o processo até 38% mais cedo do que o normal, já que a incerteza incutida pelo ambiente atual forçou muitos locatários a serem mais escrupulosos no processo de seleção de seus apartamentos.

O que os locadores podem fazer para resistir a essas condições únicas do mercado? Para começar, os proprietários seriam sensatos para jogar com os pontos fortes do seu imóvel alugado quando anunciam as suas ofertas. Já se foram os dias em que a varanda ou varanda dos fundos é uma mera consideração a posteriori! Varandas e outros espaços ao ar livre são mais populares do que nunca, por isso um proprietário que se prepare para anunciar o seu apartamento ou condomínio em Chicago deve fazer o seu melhor para tornar estes espaços atractivos para os potenciais arrendatários, varrendo qualquer excesso de folhas ou remendando fendas pesadas no betão.

A cozinha também é um ponto focal entre os inquilinos durante a pandemia – tanto que os frigoríficos ficaram sem stock em muitas grandes lojas de electrodomésticos no terceiro trimestre de 2020. Os locatários estão aproveitando ao máximo a vida em quarentena com esforços como cozimento, então os proprietários seriam bem aconselhados a resolver qualquer falha na cozinha de frente. Uma cozinha brilhante com aparelhos mais recentes pode ajudar a atrair mais inquilinos para as listas de aluguer.