O plano para transformar Tysons em um centro urbano com capacidade para andar tem um problema de tamanho.

Na busca de uma malha de rua densa e com capacidade para andar, o condado de Fairfax incentiva projetos de desenvolvimento grandes e consolidados de mais de 10 acres em Tysons (artigo 6-506 da portaria de zoneamento) – 20 acres em algumas áreas. A idéia é que esses projetos sejam grandes o suficiente para contribuir para uma nova rede de ruas menores dando aos pedestres uma alternativa às amplas e centradas no carro de Tysons.

Mas às vezes os proprietários de propriedades não querem consolidar. E como Emily Hamilton escreveu para a GGWash em junho, grandes empreendimentos “tendem a não fornecer os diversos e finos ambientes construídos que os pedestres tendem a amar”. Em outras palavras, a busca de uma rede de pedestres simultaneamente torna mais difícil para a Tysons desenvolver lugares que os pedestres querem caminhar.

Foi no contexto deste problema que no mês passado, o Conselho de Supervisores do Condado de Fairfax aprovou um pedido de rezoneamento para um grande empreendimento da Tysons com um dos menores lotes de sempre.

Em 1,1 acres, o tamanho do distrito para o edifício de 26 andares de uso misto proposto pela jrs@tysons LLC é o menor de todos os pedidos de zoneamento principal desde que o Plano Abrangente de Tysons foi adotado em 2010, de acordo com o último relatório anual do plano.

O Conselho de Supervisores aprovou por unanimidade a aplicação de rezoneamento por recomendação da Comissão de Planejamento do município, permitindo que o projeto passasse para a fase de projeto.

“Minha opinião … é que, além de agora cumprir os objetivos de desempenho do Plano, um rezoneamento intitulado será o catalisador para mais investimentos significativos nesta área relativamente subdesenvolvida, estrategicamente posicionada entre duas estações de metrô Tysons”, disse o comissário de planejamento Phillip Niedzielski-Eichner em uma reunião em 16 de setembro.

A propriedade na 8130 Watson Street atualmente abriga o JR’s Stockyards Inn, uma churrascaria que data de 1974. Os proprietários e operadores do restaurante, Jim e Karen Wordsworth, querem arrasar o restaurante, substituindo-o por um edifício de 270 pés com mais de 220 apartamentos e 3.000 pés quadrados de área comercial ao nível do rés-do-chão, assim como três níveis de estacionamento subterrâneo. A maior parte do imóvel fica a um quilômetro do Tysons Corner Metro.

John McGranahan, advogado da jrs@tysons, disse ao Conselho de Supervisores que o Wordsworths tem se aproximado das propriedades vizinhas num esforço para consolidar um empreendimento maior por mais de uma década, “sem sucesso”. Ele apontou para a diretoria que a área mais lógica para a consolidação, se o esforço tivesse sido bem sucedido, teria coberto apenas menos de oito acres.

“Acho que à medida que os casos Tysons avançam, muitos dos grandes projetos foram aprovados”, disse McGranahan. “Você vai ter que lutar com alguns desses problemas onde você não pode chegar a esse mínimo de 10 acres”.

Construir um lote tão pequeno no distrito de Tysons exigiu que o Conselho de Supervisores aprovasse uma renúncia ao requisito de 10 acres. O Conselho de Planejamento recomendou originalmente que a renúncia fosse negada, mas mudou de tom quando jrs@tysons fez melhorias no espaço aberto e concordou em pagar mais $350.000 para o Fundo de Transporte da Grade de Ruas de Tysons – cerca de metade do que o condado acha que custará construir uma rua da grade adjacente ao novo prédio.

O construtor também se comprometeu a construir .57 acres de espaço de parque público no local, e alocará pelo menos 20% das unidades habitacionais ao programa de aluguel da Unidade Habitacional da Força de Trabalho do condado, mantendo rendas reduzidas para aqueles que perfazem até 120% da Renda Média da Área.

O Supervisor Walter Alcorn complementou o projeto durante a reunião, dizendo que poderia ser um modelo para outros projetos de desenvolvimento para promover os objetivos do Plano Integral Tysons sem grandes áreas consolidadas. Outros concordaram: se a Tysons está visando uma verdadeira densidade, funcionários e desenvolvedores terão que olhar para exemplos como este para descobrir como preencher espaços menores, mantendo o plano de grade urbana no caminho certo.