Investidores imobiliários oportunistas ansiosos por uma vaga de imóveis em dificuldades vão ter de esperar muito mais tempo do que imaginavam.
É verdade que a pandemia do coronavírus empurrou a nossa economia para águas turbulentas e sem dúvida um período de recessão; no entanto, o resultado deste tempo sem paralelo não é o mesmo flash de vendas angustiadas que vimos na Grande Recessão. Ao invés disso, estamos vendo um ajuste lento e gradual da oferta e demanda atual do mercado, empurrando o valor e preço de certos ativos para baixo e outros para cima.
Para que os valores imobiliários caiam, a demanda do mercado precisa ser deslocada. Neste momento, os valores imobiliários em muitos mercados, particularmente para casas unifamiliares e habitações residenciais, estão em alta. Baixo estoque, taxas de hipotecas historicamente baixas e alta demanda estão criando a tempestade perfeita para que os preços aumentem, não diminuam.
Uma nova recessão traz uma classe diferente de imóveis em dificuldades
Mas nem todos os mercados e classes de ativos estão sendo afetados da mesma forma. Alguns setores imobiliários comerciais, como hotéis, varejo e alguns espaços de escritórios, viram uma demanda completa de 180. A queda repentina e acentuada na capacidade dos inquilinos de pagar seus aluguéis ou de operar seus negócios tem sido uma das principais causas de alarme, resultando em falta de demanda e diminuição de valores.
A realidade de milhões de americanos ficarem subitamente desempregados enviou ondas de choque através da indústria hipotecária. Compradores de dívida angustiados, ou investidores imobiliários que investem em empréstimos hipotecários de mau desempenho, olharam para a crise e assumiram que haveria uma onda de papéis inadimplentes atingindo o mercado à medida que o aumento da inadimplência hipotecária pressionava o sistema bancário e financeiro. Contudo, a flexibilização quantitativa, entre outras intervenções federais como subsídios de desemprego adicionais, planos de tolerância, cheques de estímulo e outros apoios federais, proporcionou aos mutuários, inquilinos e instituições financeiras o apoio de que necessitavam para evitar que as vendas em dificuldades disparassem.
Os grandes e pequenos investidores estão sentados à margem, à espera que as portas se abram e que a inundação comece, mas é improvável que isso aconteça de forma generalizada, como aconteceu entre 2008 e 2012. Em abril de 2020, Prequin, um fornecedor de dados e análises, descobriu que no espaço de private equity e venture capital, havia $1,48 trilhão em pó seco, que é capital comprometido de investidores que atualmente não é utilizado pela empresa. Há muito dinheiro parado neste momento. Enquanto os preços das classes de ativos em dificuldades não estão perto do fundo do poço, eles estão em declínio, e certos investidores estão tirando vantagem de valores mais baixos e taxas mais altas nos mercados que foram os mais atingidos até agora.
Embora seus imóveis em dificuldades possam atingir lentamente o mercado, novas políticas poderiam determinar o tipo de imóvel em dificuldades que se torna disponível, potencialmente parando parte dele por completo. Os investidores que esperam por imóveis em dificuldades precisam estar nisso por muito tempo e buscar oportunidades no momento presente, o que poderia estar utilizando a reutilização adaptativa de imóveis comerciais de menor valor ou se aproximando de investidores ilíquidos que não podem superar a tempestade. Os decisores políticos deixaram claro que, de uma forma ou de outra, está a caminho uma ajuda adicional. Dependendo da profundidade e do tipo de ajuda, é improvável que compradores aflitos sejam recebidos com a oportunidade que estavam esperando.